À quoi sert et comment fonctionne le fonds de travaux en copropriété ?

Le fonds de travaux (aussi appelé fonds Alur) est une réserve d'argent constituée par des versements annuels des copropriétaires.

Il est devenu obligatoire depuis la loi Alur du 24 mars 2014 (mise en application le 1er janvier 2017) pour tous les immeubles à usage total ou partiel d'habitation, sauf exceptions (voir plus loin).

Le fonds Alur sert à financer des travaux à venir dans les immeubles en copropriété, et plus précisément :

• le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et le diagnostic technique global (DTG) le cas échéant ;
• les travaux prévus dans le PPT et votés en assemblée générale des copropriétaires ;
• les travaux urgents ;
• les travaux hors PPT, indispensables pour sauvegarder le bâtiment, préserver la santé et la sécurité des occupants, et réaliser des économies d'énergie.

Attention, les fonds ne peuvent pas servir à payer les frais d'entretien courants compris dans le budget prévisionnel.

Voici quelques exemples de travaux pouvant être financés par le fonds Alur : remplacement de la chaudière de l'immeuble, changement d'une canalisation collective, travaux d'entretien de l'ascenseur, amélioration de l'étanchéité de la toiture de l'immeuble, etc.

Les cotisations destinées à la constitution du fonds de travaux sont déposées sur un compte rémunéré (sur un livret A par exemple). Celui-ci doit être séparé du compte destiné aux versements des charges de copropriété.
Les intérêts générés appartiennent au syndicat de copropriétaires.

Conformément à la loi Alur, tous les immeubles en copropriété doivent constituer un fonds de travaux s'ils possèdent au moins un lot à usage d'habitation. 

Sauf dans les cas suivants :

• copropriétés de moins de 5 ans ;
• immeubles de moins de 10 lots ;
• immeubles dont le diagnostic technique global (DTG) ne fait état d'aucun travaux à prévoir dans les 10 ans. La dispense est valable durant toute la validité du DTG (10 ans).

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les copropriétés doivent constituer un fonds de travaux à l'expiration d'un délai de 10 ans après la date de réception des travaux de construction de l'immeuble (contre 5 ans avant cette date). Cette mesure concerne les immeubles comportant plus de 200 lots destinés à un usage d'habitation, de bureaux ou de commerces.
Elle concernera : 

• dès le 1er janvier 2024 : les immeubles comprenant entre 51 et 200 lots ;
• dès le 1er janvier 2025 : les immeubles comprenant 50 lots maximum.

Le montant du fonds de travaux de la copropriété

On distingue deux cas :

1/ Si un plan pluriannuel de travaux a été voté
Le montant du versement annuel des copropriétaires ne peut être inférieur à :

• 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT ;
• et 5 % du budget prévisionnel.

2/ S'il n'existe pas de PPT

Le montant du versement annuel ne doit pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété.

Toutefois, dans les deux cas, les copropriétaires peuvent décider de versements plus importants. La décision doit être votée en assemblée générale à la majorité absolue, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

La quote-part de fonds de travaux incombant aux copropriétaires

Tous les copropriétaires doivent participer à la constitution du fonds de travaux, sans exception.

La participation des copropriétaires est calculée, à savoir :

• en l'absence de prévisionnel ou d'affectation spécifique : en fonction des tantièmes de copropriété qu'ils détiennent dans les parties communes ;
• dans les autres cas : selon les clés de répartition prévues.

Le montant des cotisations annuelles est adopté aux termes d'un vote en assemblée générale de copropriété. Dès lors, le fonds de travaux fait l'objet d'appels de fonds selon les mêmes modalités que les appels de provisions sur charges. 

Le calcul de la cotisation est inscrit sur l'appel de fonds, dans la catégorie « Fonds travaux Alur ».

Les versements obligatoires peuvent être complétés par un versement additionnel si la situation le justifie. Dans ce cas, la décision doit être prise en assemblée générale de copropriété.

Les copropriétaires peuvent décider de suspendre les cotisations par un vote en assemblée générale de copropriété. Cette suspension n'est permise que dans deux cas :

• si le montant des cotisations au fonds Alur est supérieur au montant du budget prévisionnel ;
• si le montant du fonds de travaux est supérieur à 50 % du montant des travaux prévus dans le PPT (depuis le 1er janvier 2023).

Lorsque les fonds de cette réserve de travaux ne sont pas utilisés, et qu'ils dépassent le montant du budget prévisionnel, le syndic inscrit à l'ordre du jour d'une assemblée générale de copropriétaires la mise en place d'un plan pluriannuel de travaux et la suspension des cotisations.
Si le plan pluriannuel n'est pas adopté, les copropriétaires peuvent cesser leurs versements.

Dans le cadre d'une vente ou d'une cession de lot de copropriété, les cotisations versées par le copropriétaire vendeur pour la constitution du fonds de travaux ne sont pas récupérables.

En effet, les versements sont attachés au lot et non au copropriétaire. Par conséquent, dès leur versement, ils appartiennent au syndicat de copropriété.

Il est toutefois possible de prévoir une clause dans l'acte de vente aux termes de laquelle l'acquéreur s'engage à rembourser directement au vendeur le montant des cotisations versées au titre du fonds de travaux.

Si le fonds de travaux n'est pas constitué, la loi Alur ne prévoit aucune sanction.

Si le syndic de copropriété professionnel ne constitue pas le fonds de travaux dans les 3 mois de sa nomination, son mandat peut être annulé.