Que faire en cas de travaux urgents en copropriété ?

Définition de travaux urgents (article 18 — Loi du 10 juillet 1965)

Il n'existe pas de définition juridique stricte des travaux urgents en copropriété. Toutefois, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en établit le cadre en stipulant que le syndic est tenu « en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (l'immeuble) ». 

Ces interventions font partie des missions générales confiées au syndic (administration de l'immeuble, sa conservation et son entretien). Toutefois, les travaux urgents se caractérisent par la nécessité d'une intervention rapide et indispensable pour prévenir un risque grave ou imminent. 

Liste de travaux urgents (jurisprudence)

Les travaux urgents répondent généralement à des situations critiques regroupées en trois grandes catégories :

• Sécurité des occupants : traiter un danger électrique, colmater une fuite de gaz, réparer des éléments structurels susceptibles de s'effondrer…
• Préservation de l'immeuble : stopper des infiltrations majeures, réparer des ruptures de canalisation ou restaurer des toitures endommagées.
• Conformité réglementaire : par exemple, lorsque des arrêtés de péril ou des décisions judiciaires imposent une mise en sécurité immédiate.

La jurisprudence illustre ces catégories à travers des exemples concrets :

• Remplacement d'une chaudière défaillante : intervention jugée urgente lorsque la sécurité ou le confort des occupants est menacé (TGI Paris, 12 octobre 1974).
• Réfection de l'étanchéité d'un bâtiment : nécessaire pour prévenir des infiltrations graves compromettant la structure de l'immeuble (CA Paris, 23e chambre, 14 juin 1983).
• Réparation de balcons délabrés : travaux reconnus urgents en raison du danger immédiat qu'ils représentaient pour les occupants et les passants (Cass. 3e Civ., 20 septembre 2011, n° 10-30794).

Le syndic, en sa qualité de gestionnaire de la copropriété, assure la gestion des travaux urgents pour préserver l'immeuble et protéger ses occupants. Voici les étapes principales de ses obligations en matière de travaux prioritaires :

1— Évaluation de l'urgence 

Le syndic doit analyser la situation pour déterminer si elle constitue un risque immédiat pour la stabilité du bâtiment ou la protection des personnes.

Cette étape est indispensable pour justifier une intervention rapide et prévenir des préjudices graves.

2— Décision d'engager les travaux 

Lorsque l'urgence est avérée, le syndic est autorisé à solliciter des entreprises qualifiées pour exécuter les travaux indispensables, sans attendre l'autorisation de l'assemblée générale. 

Si nécessaire, il peut lancer un appel de fonds initial, correspondant à une fraction du devis estimatif, après consultation du conseil syndical, le cas échéant.

3— Information des copropriétaires 

Le syndic est tenu d'informer les copropriétaires des travaux engagés, par lettre recommandée avec avis de réception, par email (si ce mode de communication a été accepté), ou par un affichage dans les parties communes de l'immeuble.

4— Convocation d'une assemblée générale (AG) 

Après la réalisation des travaux, le syndic doit convoquer une assemblée générale sans délai pour :

• valider les dépenses qui ont été engagées ;
• voter certaines dispositions complémentaires, notamment financières, le cas échéant.

Cette étape, encadrée par l'article 37 du décret du 17 mars 1967, garantit la régularisation des décisions prises dans l'urgence et le respect des obligations légales.

Les copropriétaires doivent respecter plusieurs obligations afin de faciliter la gestion des travaux urgents.

Signalement des anomalies

Ils doivent signaler au syndic ou au conseil syndical tout dommage ou dysfonctionnement qu'ils pourraient constater. En effet, une intervention rapide permet souvent de limiter les dégâts.

Accès aux parties privatives

Lorsque les travaux nécessitent une intervention dans des espaces privatifs (logements), les copropriétaires concernés doivent autoriser l'accès aux professionnels mandatés par le syndic.

Participation financière

Pour garantir la prise en charge collective des interventions nécessaires, tous les copropriétaires doivent participer au financement des travaux urgents, conformément à la répartition des charges inscrite au règlement de copropriété.

Le financement des travaux urgents au sein d'une copropriété peut être assuré par un appel de fonds initial pour une intervention rapide, par des fonds de travaux ou des prêts collectifs.

1— Appel de fonds initial

Pour permettre le démarrage rapide des travaux, le syndic peut demander une avance aux copropriétaires. Cette provision est plafonnée à un tiers du montant total des travaux. L'appel de fonds initial permet d'engager ces travaux sans attendre la tenue d'une assemblée générale.

2— Fonds de travaux

Le fonds de travaux, instauré par la loi Alur, permet de couvrir les dépenses liées aux interventions urgentes. Son utilisation doit toutefois être validée par l'assemblée générale a posteriori.

3— Autres solutions financières

• Des appels de fonds complémentaires peuvent être décidés par les copropriétaires en assemblée générale. Ils permettent de couvrir les coûts non prévus dans le budget initial.
• Prêts collectifs : ces emprunts permettent d'échelonner le montant des travaux sur plusieurs années. Ils sont souscrits par le syndicat des copropriétaires. Ils concernent uniquement les copropriétaires souhaitant en bénéficier.