Quelles sont les obligations de la copropriété en matière de borne de recharge ?

Les obligations des copropriétés en matière de bornes de recharge ont progressivement été affinées par plusieurs textes de lois. Découvrons les 3 lois qui ont façonné le cadre légal relatif aux infrastructures de recharge en copropriété.

Loi Grenelle II : introduction du "droit à la prise" en copropriété

La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a été la première à introduire le "droit à la prise" dans son article 57. Ce nouveau concept a eu un rôle majeur pour faciliter l'accès aux infrastructures de recharge dans les copropriétés. Ce droit garantit que tout occupant d'une copropriété (propriétaire ou locataire) peut demander l'installation d'une borne de recharge individuelle sur sa place de parking. La mise en œuvre des dispositions de l'article 57 de la loi Grenelle II est régie par le décret n° 2020-1720 du 24 décembre 2020.

Le droit à la prise n'apparait pas dans le bail de location. Il est toujours à l'initiative de l'occupant. Le résident doit exprimer sa volonté d'installer une borne de recharge en respectant la procédure prévue, notamment en fournissant au syndic un descriptif technique de la solution envisagée. De plus, l'installation de la borne de recharge doit être réalisée aux frais du demandeur. Celui-ci doit prendre en charge le coût total de pose et d'entretien du point de recharge.

Si un occupant demande à exercer son droit à la prise, la copropriété dispose d'un droit d'opposition très limité. En effet, elle ne peut justifier son refus que par un motif sérieux, par exemple une impossibilité technique ou des risques de sécurité. Sinon, la copropriété a l'obligation d'accepter l'installation de la borne de recharge pour voiture électrique.

La loi d’orientation des mobilités (LOM) : obligation de pré-équiper les parkings d'immeuble

La loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités (LOM) est allée plus loin pour soutenir le développement de la mobilité électrique. Dans son article 64, la loi LOM impose des obligations de pré-équipement des parkings des copropriétés pour de futures bornes de recharge. Cette mesure concerne les immeubles collectifs neufs et certains cas de rénovation. Elle vise à réduire les coûts et les délais d'installation des bornes de recharge après la construction.

L'obligation de pré-cablâge concerne les copropriétés qui remplissent les deux conditions suivantes :

• La demande de permis de construire a été déposée à partir du 11 mars 2021 ;
• L'immeuble dispose d'au moins 10 emplacements de stationnement.

Ces immeubles neufs doivent pré-équiper la totalité des emplacements du parking. Le pré-équipement consiste à mettre en place des conduits pour le passage des câbles électriques. Il inclut également les "dispositifs d'alimentation et de sécurité nécessaires à l'installation ultérieure de points de recharge pour les véhicules électriques et hybrides rechargeables".

L'obligation de pré-équipement concerne également les immeubles anciens qui font l'objet de travaux de rénovation lourde du parking ou des installations électriques communes. La rénovation est considérée comme lourde si son montant équivaut à 25 % de la valeur du bâtiment (terrain exclu). Dans ce cas, la loi LOM oblige la copropriété à inclure le pré-équipement des solutions de recharge dans les travaux.

Loi Climat et Résilience de 2021 : simplification de la prise de décision et du financement

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 introduit des dispositions essentielles pour lever les obstacles administratifs et financiers liés à l'installation de bornes de recharge en copropriété.

Tout d'abord, l'article 111 aborde la prise de décision en assemblée générale lorsque le projet d'installation est sans frais pour le syndic des copropriétaires. Le vote en assemblée générale est validé par une majorité simple (et non plus absolue). Ainsi, seules les voix des personnes présentes ou représentées sont prises en compte, ce qui facilite le vote.

De plus, les travaux d'infrastructure de recharge collective peuvent démarrer dès que les copropriétaires ont été notifiés de la décision de l'assemblée générale. Ainsi, il n'est pas nécessaire d'attendre la fin du délai de contestation de la décision, qui est généralement de 2 mois.

Par ailleurs, la loi Climat et Résilience prévoit un dispositif de préfinancement des infrastructures collectives. Avec ce système, les coûts d'installation des bornes ne sont pas pris en charge par la copropriété, mais par le gestionnaire de réseau ou un opérateur privé. Ensuite, les utilisateurs finaux remboursent ces frais lorsqu'ils utilisent les points de recharge, que ce soit via la facturation de leurs consommations ou un abonnement. Ce mécanisme allège ainsi la charge financière pour les copropriétaires.

Le copropriétaire ou locataire qui souhaite installer une borne de recharge pour sa voiture électrique en copropriété doit d'abord exprimer sa demande. Il lui suffit de notifier le syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée d'un descriptif technique du projet.

Le syndic examine la proposition en assemblée générale. Il doit répondre sous un délai de 3 mois. L'absence de réponse équivaut à une acceptation de la demande. Si le syndic s'oppose à l'installation de la borne, il doit justifier sa position par un motif sérieux. Par exemple, un projet d'installation d'infrastructures collectives peut légitimement pousser le syndic à s'opposer à un projet individuel.

Une fois le projet validé par le syndic, le demandeur peut procéder à la réalisation des travaux via une entreprise spécialisée.

Dans le cas d'une borne de recharge individuelle, c'est le demandeur qui prend en charge les coûts d'achat, d'installation et d'entretien.

S'il s'agit d'une infrastructure collective décidée en assemblée générale, le coût du projet est généralement réparti entre les copropriétaires, proportionnellement à leurs tantièmes.

Alternativement, la copropriété peut utiliser la solution de préfinancement établie par la loi Climat et Résilience. Dans ce cas, le coût de l'installation est pris en charge soit par le gestionnaire du réseau public de distribution d’électricité (Enedis), soit par un opérateur privé. Le financeur facture ensuite une contribution aux copropriétaires qui souhaitent utiliser l'infrastructure.

En fonction des situations, des aides financières peuvent être octroyées pour alléger le reste à charge pour le demandeur.