Comment fonctionne la surélévation en copropriété ?

Les travaux de surélévation consistent à la création de nouveaux locaux à usage d'habitation ou de parties communes augmentant la superficie totale de l'immeuble. À la différence d'une construction classique, la création de projets de surélévation n'implique pas d'emprise au sol supplémentaire. Pour être considérés comme des travaux de surélévation, ces derniers doivent remplir trois conditions cumulatives :

• Le rehaussement du bâtiment existant avec une construction en dur ;
• La prolongation verticale des façades ;
• Le rehaussement de la toiture.

La réalisation d'une étude de faisabilité par un architecte ou un bureau d'études est indispensable avant tout projet de surélévation d'immeuble. De même, il faut veiller à ne pas réaliser des travaux sur les parties communes sans autorisation. Le projet doit donc être soumis au vote de l'assemblée générale de copropriété par la suite.

L'amélioration de la performance énergétique de l'immeuble

La surélévation de l'immeuble est une bonne occasion de réaliser des travaux d'amélioration énergétique. Selon l'ADEME, la toiture est responsable de près de 30 % des déperditions de chaleur. La réfection et l'isolation de cette toiture permettent de réduire drastiquement les consommations énergétiques pour réduire les charges des occupants, en économisant sur le chauffage.

La réduction des charges de copropriété

La création de lots supplémentaires entraîne une modification du règlement de copropriété. Le vote de la surélévation implique une redéfinition des quotes-parts de chaque lot de l'immeuble. Les tantièmes sont en effet répartis sur un plus grand nombre de lots ce qui engendre une réduction des charges de copropriété. Cela bénéficie également aux locataires, dont les charges récupérables constituent une fraction des provisions pour charges payées par le propriétaire.

La cession des lots entraîne une plus-value pour les copropriétaires

Lorsque l'intention du syndicat des copropriétaires est de confier la construction et la vente des lots créés à un promoteur immobilier, cela leur fait bénéficier d'une plus-value. Ainsi, ils peuvent financer des travaux coûteux dans la copropriété, sans avoir à voter des appels de fonds supplémentaires en assemblée spéciale des copropriétaires.

L'amélioration des parties communes

Le vote de la surélévation permet d'améliorer les parties communes contribuant au confort des occupants. Ces travaux permettent notamment de moderniser les ascenseurs ainsi que les cages d'escalier, nécessaires pour l'accès aux nouveaux étages créés.

Pour lutter contre la pénurie foncière dans les grandes villes et accroître l'offre de logements disponible, la loi ALUR a assoupli les règles relatives au droit de surélévation. En effet, les apports de la loi ALUR modifient les règles d'urbanisme ainsi que les règles de vote en assemblée générale de copropriété.

L'abandon du coefficient d'occupation des sols pour les travaux de surélévation

Avant la loi ALUR de 2014, tout projet de surélévation était soumis au respect du coefficient d'occupation des sols (COS) contenu dans le plan local d'urbanisme (PLU). À défaut, la demande de permis de construire nécessaire pour le projet de surélévation était systématiquement refusée.

Désormais, le droit de surélévation est accordé à la seule obligation de respect des prescriptions imposées par la commune concernée. Ces dernières sont précisées dans le PLU et concernent généralement les règles relatives à l'aspect extérieur du bâtiment.

La modification des règles de majorité en vue de la surélévation

Avec la loi ALUR, le législateur a également assoupli les règles de majorité nécessaires à l'obtention du droit de surélévation. Auparavant, il fallait que tous les copropriétaires de l'immeuble soient d'accord pour entreprendre la surélévation de l'immeuble. Cette décision devait en effet être votée à l'unanimité, au cours d'une assemblée générale de copropriété. Depuis la loi ALUR, le droit de surélévation est simplifié, celui-ci doit respecter les règles de majorité de l'article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

La manière d'adopter un projet de surélévation dépend avant tout de la personne qui initie le projet. Effectivement, ces aménagements peuvent être à l'initiative de :

• Un ou plusieurs copropriétaire(s) souhaitant élargir leurs lots ;
• La copropriété elle-même pour vendre les nouveaux logements et ainsi financer d'autres projets ;
• Un promoteur immobilier qui a racheté les droits à construire auprès des copropriétaires.

Le projet doit être soumis au vote de l’Assemblée Générale des copropriétaires (AG), mais le niveau de majorité requis dépend de la nature de la surélévation :

• Si la copropriété porte elle-même le projet, la motion doit remporter 2/3 des votes.
• Si un copropriétaire ou un tiers porte le projet, celui-ci doit être voté à l'unanimité. 
• Si la surélévation est destinée à améliorer les équipements communs comme la création d'un ascenseur, un simple vote à majorité absolue est requis. 

Les copropriétaires du dernier étage de l'immeuble disposaient d'un droit à s'opposer au projet de surélévation. Ce droit de veto a été remplacé par un droit de priorité à l'occasion de la vente des lots nouvellement créés. En cas de cession des lots, le législateur prévoit que les copropriétaires du dernier étage sont prioritaires avant la conclusion de toute vente à des tiers.

En plus du respect du PLU et du vote de la décision en AG de copropriété, la mise en œuvre des travaux de surélévation est soumise à la réalisation de démarches administratives. Le maître d’ouvrage est tenu de réaliser une étude de faisabilité par un bureau d’études, afin de solliciter une autorisation d'urbanisme.

La qualité de cette dernière dépend de l'ampleur des travaux envisagés ainsi que de la superficie totale de l'immeuble après surélévation. Voici les règles de principe cumulatives en vigueur pour obtenir une déclaration préalable :

• La surélévation crée une surface additionnelle jusqu'à 40 mètres carrés ;
• La superficie totale de l'immeuble reste inférieure à 150 mètres carrés après travaux.

Lorsque le projet de surélévation dépasse au moins l'un de ces deux seuils, il est alors nécessaire d'obtenir un permis de construire.

Une surélévation s'accompagne d'une mise à jour du règlement de copropriété lorsque de nouveaux logements sont aménagés. Effectivement, les tantièmes détenues par chaque copropriétaire sont vouées à diminuer. Habituellement, cette réévaluation des parts a lieu après la cession des nouveaux lots si ceux-ci sont destinés à être cédés par la suite.

La surélévation d'un immeuble implique des travaux lourds portant sur la structure du bâtiment. Elle n'a aucune conséquence sur le bail de location. Toutefois, les aménagements causeront d'importantes nuisances. Bien que les bruits soient temporaires, ils constituent des troubles de jouissance graves, surtout pour les occupants du dernier étage. Le locataire peut éventuellement demander une compensation.