Comment agir face à un refus de travaux de toiture en copropriété ?

1 - Discussions avec les copropriétaires récalcitrants 

Si la copropriété refuse d'engager des travaux de toiture, c'est peut-être parce la situation n'a pas été bien comprise. Il est donc judicieux de tenter de sensibiliser les copropriétaires opposés en leur expliquant les conséquences éventuelles du refus. Ces conséquences peuvent inclure des infiltrations causant des dégâts croissants, des coûts plus élevés dans le futur et des risques juridiques en cas de sinistre.

Pour renforcer ces arguments, il est conseillé de présenter des diagnostics techniques ou des rapports d'expertise qui démontrent clairement l'urgence ou la nécessité des travaux. Ces documents peuvent jouer un rôle clé dans la prise de conscience collective.

Cette sensibilisation doit être complétée par la convocation d'une nouvelle assemblée générale (AG). La question de la réfection de la toiture sera de nouveau soumise au vote en AG. Pour maximiser les chances de succès, il est essentiel de bien préparer cette réunion. Un dossier bien argumenté et des solutions financières détaillées peuvent faire basculer les votes en faveur des travaux, notamment auprès des copropriétaires encore hésitants.

2 - Conciliation et médiation

La conciliation et la médiation sont des solutions amiables utiles en cas de refus de travaux lors du vote en AG. Elles impliquent l'intervention d'un tiers neutre, un conciliateur ou un médiateur, chargé de faciliter le dialogue et de trouver un compromis. Rapides et économiques, ces démarches offrent une alternative efficace à une procédure judiciaire lorsque les parties restent ouvertes à la négociation.

Pour engager une conciliation, il faut s'adresser à une des permanences de conciliateurs de justice. En cas de litige complexe, la médiation avec un professionnel peut s’avérer plus appropriée.

3 - Saisir le tribunal

Si la copropriété persiste dans son refus des travaux de réfection de toiture, il est possible de saisir le tribunal judiciaire. Cette démarche exceptionnelle peut être justifiée dans des cas comme :

• Lorsque les travaux sont urgents pour éviter des dommages importants (infiltrations, affaissement, etc.) ;
• Lorsque la situation présente un danger imminent pour la sécurité des biens et des personnes (par exemple, s'il y a un risque d’effondrement) ;
• Lorsque les copropriétaires ne parviennent pas à s’entendre sur la répartition des coûts ou sur le financement des travaux.

La saisine du tribunal permet de surmonter ces blocages. Dans les cas urgents, il est possible de solliciter le juge des référés qui rendra une décision plus rapide.

Avant de saisir le tribunal, le principal intéressé doit rassembler des preuves solides justifiant l’urgence ou la nécessité des travaux. Le dossier doit inclure les diagnostics techniques, les rapports d'expertise, les photos des dégâts et les procès-verbaux des assemblées générales où les refus sont explicités. 

Le tribunal peut autoriser les travaux malgré l’opposition d’une partie des copropriétaires. Il a également le pouvoir de nommer un administrateur provisoire pour gérer les travaux nécessaires.

En France, la loi impose aux copropriétés l’entretien des parties communes, ce qui inclut la toiture. Cette obligation vise à assurer la sécurité et la pérennité de l’immeuble.

Les travaux peuvent relever de l'entretien courant (remplacement de tuiles, nettoyage des gouttières...), de la mise en conformité (élimination d’amiante, renforcement de la structure...) ou d'une rénovation (réfection totale de la toiture...).

Le coût des travaux est réparti entre les copropriétaires en fonction des tantièmes définis dans le règlement de copropriété. Toutefois, si la toiture est une terrasse privative à usage exclusif d’un copropriétaire, le mode de répartition des coûts peut différer. Cette distinction doit être précisée dans le règlement de copropriété.

Une toiture négligée peut causer des infiltrations d’eau, endommager les murs et plafonds des appartements et favoriser l’apparition de moisissures nuisibles à la santé des occupants.

Sur le plan sécuritaire, des éléments de toiture peuvent chuter ou la structure peut s’affaisser, mettant en danger les occupants.

Juridiquement, la copropriété peut être tenue responsable des dommages causés à des tiers et voir ses coûts d’assurance augmenter. Le défaut d’entretien entraîne aussi des réparations souvent bien plus coûteuses à long terme.

La nature de l'intervention envisagée détermine le niveau d’accord requis. Les travaux nécessitent l'unanimité uniquement lorsqu’ils modifient significativement la structure ou l’usage du bâtiment, comme une surélévation ou une transformation en terrasse commune.

Les réparations courantes ou urgentes demandent une majorité simple, c’est-à-dire la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors du vote en AG. Les travaux d’amélioration, comme l’installation de panneaux solaires, requièrent une majorité renforcée. Ces travaux modifient l’usage de la toiture ou apportent une valeur ajoutée à l’immeuble.