Que faire en cas de travaux dans les parties communes d'une copropriété sans autorisation ?

Travaux sur les parties communes : ce qui est autorisé sans accord

Certains travaux peuvent être engagés sans l’aval de l’assemblée générale, notamment ceux relevant de l’entretien courant ou de l’urgence.

• Travaux d’entretien courant : Le syndic peut réaliser des interventions mineures telles que le remplacement d’ampoules, la réparation de poignées de porte ou la maintenance des équipements communs sans consulter les copropriétaires.
• Travaux urgents : Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic peut ordonner des travaux sans autorisation en cas de danger imminent menaçant la conservation de l’immeuble (ex. : réparation d’une fuite importante dans une canalisation commune).

Travaux réalisés par un copropriétaire : ce qui est possible sans autorisation

Un copropriétaire peut librement entreprendre des travaux dans son lot privatif, à condition qu’ils ne touchent ni les parties communes ni l’aspect extérieur du bâtiment. Ainsi, l’accord de la copropriété n’est pas nécessaire pour :

• Rénover une salle de bains ou une cuisine,
• Remplacer un revêtement de sol,
• Changer une chaudière individuelle,
• Remplacer des fenêtres à l’identique de l’existant.

Travaux nécessitant une autorisation de l’assemblée générale

Dès lors qu’un projet impacte les parties communes ou modifie l’apparence extérieure du bâtiment, il doit être soumis à un vote en assemblée générale. Cela concerne :

• Les interventions structurelles : percement ou abattement de murs porteurs, modification des gaines techniques et canalisations collectives,
• Les modifications extérieures : fermeture d’un balcon, pose de volets, installation de grilles sur les fenêtres,
• Les équipements privatifs affectant les parties communes : installation d’une climatisation nécessitant un percement de façade, construction d’une véranda dans un jardin commun.

Lorsqu'un copropriétaire réalise des travaux dans les parties communes sans l’accord de l’assemblée générale, il s’expose à des sanctions. Le syndic, garant du respect du règlement de copropriété, peut engager une procédure judiciaire à la demande d’un copropriétaire ou du syndicat des copropriétaires.

Le tribunal peut alors ordonner la remise en état des lieux aux frais du contrevenant. Le syndicat des copropriétaires dispose d’un délai de 10 ans pour agir en justice.

Parfois, il arrive qu'un copropriétaire engage des travaux soumis à l'accord de l'AG, sans porter cette décision à l'ordre du jour. Cela peut également se produire en cas d'oubli de sa part ou de méconnaissance des règles en copropriété. Lorsque les travaux sont conformes à la destination de l'immeuble et réalisés dans les règles de l'art, ces derniers peuvent faire l'objet d'une régularisation en assemblée générale ou de manière implicite.

Les modalités d'exécution de la régularisation explicite en AG

Un copropriétaire de bonne foi peut, après avoir constaté son erreur, demander à porter en AG l'autorisation de travaux déjà réalisés. Selon diverses jurisprudences de la cour de cassation, ces modalités d'exécution sont parfaitement valables. Ces travaux doivent être ratifiés à la majorité absolue de l'article 25. En cas de refus d'approbation, le copropriétaire est tenu de remettre à l'état d'origine les éléments modifiés, à ses frais.

La régularisation implicite des travaux

Lorsque le copropriétaire a soumis les travaux en AG mais que la décision n'a pas obtenu la majorité nécessaire, il peut solliciter la justice pour tenter d'obtenir un accord. Le juge étudie alors si le refus de l'AG est justifié par une atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires. S'il opte pour l'annulation judiciaire de la décision, l'AG devra alors se soumettre à cette décision judiciaire.

Que ce soit pour effectuer des travaux de rénovation énergétique en parties communes ou certains travaux en parties privatives, un vote en AG est nécessaire. Cette obligation vaut également pour les travaux qui consistent en une annexion des parties communes par un copropriétaire. Ces situations exigent le respect de majorités différentes.

Les travaux soumis à l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965

S'ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble, les travaux réalisés dans les parties privatives à usage exclusif d'un copropriétaire nécessitent un vote en AG à la majorité de l'article 25 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965. Appelée majorité absolue, elle requiert un vote favorable de la majorité des copropriétaires pour que la décision soit adoptée.

Cette majorité prend en compte la totalité des voix des copropriétaires qu'ils soient présents, absents et non représentés ou abstentionnistes. Cela concerne également les travaux de rénovation énergétiques.

La majorité nécessaire pour l'annexion de parties communes

L'annexion consiste en la privatisation d'une partie commune au profit d'un copropriétaire. Cette situation se produit notamment dans le cas de l'achat de deux appartements situés sur le même palier par un seul copropriétaire. Ce dernier peut demander l'aliénation ou l'annexion du palier, afin de relier les deux appartements. Cette décision doit alors être votée en AG :

• À la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des tantièmes) ;
• À l’unanimité lorsque cette annexion porte atteinte aux copropriétaires ou à la destination de l'immeuble.