Comment identifier et gérer les fissures dans un appartement en copropriété ?

Les fissures dans un appartement peuvent se manifester de différentes façons. Voici quelques signes qui doivent attirer l'attention :

• Fissures visibles sur les murs ou plafonds : ces fissures peuvent apparaître sur les surfaces intérieures ou extérieures du bâtiment. Elles peuvent être fines comme des cheveux ou plus larges et plus profondes.
• Déplacement des plinthes ou des cadres de portes et fenêtres : si vous remarquez que les plinthes ou les encadrements de portes et fenêtres ne sont plus alignés, cela peut être un indicateur de mouvement dans la structure, souvent accompagné de fissures.
• Portes ou fenêtres qui ferment mal : un autre signe est la difficulté à ouvrir ou fermer les portes et fenêtres, qui peut être causée par des déformations dues à des mouvements structurels.

Toutes les fissures ne se ressemblent pas, et leurs origines peuvent être variées. Il est important de bien les identifier pour comprendre leur cause et évaluer la nécessité d'une intervention.

Les fissures de retrait ou micro-fissures

Souvent fines et peu profondes, elles peuvent être causées par le retrait du plâtre ou par des mouvements minimes du bâtiment. Ces fissures apparaissent principalement dans les matériaux de construction comme le béton ou le plâtre, qui subissent un retrait lors de leur séchage. Elles sont généralement superficielles et ne compromettent pas la stabilité de la structure. On peut les observer dans les pièces d'eau : salle de bain, cuisine, toilettes.

Les fissures en escalier

Ces fissures suivent fréquemment les joints des briques ou des parpaings. Elles sont causées par un mouvement différentiel des fondations et nécessitent une attention particulière.

Les fissures traversantes dues à des surcharges

Elles sont plus profondes et traversent l’épaisseur du mur. Les surcharges peuvent provoquer des fissures, surtout lorsqu’un mur porteur est sollicité au-delà de ses capacités. Ces fissures sont souvent larges et profondes, et peuvent nécessiter des renforcements structurels.

Les fissures verticales ou horizontales 

Leur orientation peut donner des indications sur leur origine. Par exemple, une fissure verticale peut être due à un tassement différentiel, tandis qu'une fissure horizontale peut indiquer un problème de structure lié à une surcharge ou à une dilatation excessive des matériaux.

Les fissures de tassement

Les fissures de tassement se produisent lorsque les fondations du bâtiment se stabilisent, ce qui peut entraîner des mouvements mineurs dans la structure. Elles peuvent être fines ou plus importantes, selon l’ampleur du tassement.

Les fissures thermiques

Les variations de température provoquent la dilatation et la contraction des matériaux, ce qui peut entraîner l’apparition de fissures. Celles-ci sont habituellement horizontales et peuvent apparaître à la surface des murs extérieurs exposés aux éléments.

Lorsqu’on habite dans une copropriété, il est important de gérer minutieusement ce type de problème qui peut avoir de graves conséquences. Voici les étapes à suivre pour assurer la sécurité et la durabilité du bâtiment :

1. Observer et signaler le syndic

Dès l’apparition de fissures, il est conseillé de les surveiller régulièrement pour noter toute évolution. Les copropriétaires doivent informer le syndic dès qu'ils constatent des fissures préoccupantes, surtout si celles-ci semblent s’étendre ou s’approfondir.

2. Établir un diagnostic auprès d'un expert

Le syndic doit faire appel à un professionnel du bâtiment pour diagnostiquer l’origine et la gravité des fissures. En déterminant la cause des fissures, le rapport d'expertise sert également de base pour déterminer la répartition des responsabilités.

Selon la complexité de la situation, il peut être nécessaire de consulter un ingénieur en structure ou un expert en pathologie du bâtiment.

3. Planifier les réparations

Une fois le diagnostic posé, le syndic de copropriété doit planifier les réparations nécessaires. Cela peut inclure des travaux de colmatage pour les fissures superficielles ou des interventions plus lourdes comme la stabilisation des fondations ou le renforcement des structures porteuses.

4. Obtenir les autorisations

Pour certains travaux, comme les structures porteuses ou les façades, il est obligatoire d’obtenir l’autorisation des copropriétaires lors d’une assemblée générale. Le syndic doit également veiller à obtenir les autorisations administratives éventuelles, comme un permis de construire.

5. Suivre les travaux

Le suivi des travaux est essentiel pour s’assurer que les réparations sont bien effectuées et conformément au diagnostic établi. Le syndic doit superviser les travaux en copropriété ou déléguer cette tâche à un maître d’œuvre qualifié.

Dans une copropriété, la question de la responsabilité des réparations de fissures dépend de la localisation des fissures et de leur nature. Voici les différentes situations possibles :

Fissures dans les parties communes

Les murs porteurs, les façades extérieures, les planchers et les plafonds sont généralement considérés comme des parties communes. Les fissures qui apparaissent dans ces zones relèvent de la responsabilité de la copropriété dans son ensemble. C’est le syndic de copropriété qui doit organiser les travaux nécessaires et veiller à leur bonne exécution.

Fissures dans les parties privatives

Si les fissures se trouvent à l’intérieur de votre appartement, c’est-à-dire dans les parties privatives, c’est à vous, en tant que copropriétaire, de prendre en charge les réparations. Toutefois, si ces fissures résultent d’un problème structurel affectant l’ensemble du bâtiment, comme un affaissement des fondations, il revient à la copropriété de les réparer auquel cas le fonds de travaux peut intervenir.

Les fissures dans une copropriété peuvent être prises en charge par le fonds de travaux dans les cas suivants :

• Réparations structurelles nécessaires : Si les fissures sont le signe de problèmes structurels graves, comme un affaissement des fondations ou des murs porteurs, les travaux de réparation peuvent être considérés comme essentiels pour la sécurité du bâtiment. Dans ce cas, le fonds de travaux peut être utilisé pour financer tout ou partie des coûts.
• Travaux d'entretien prévus : Si les fissures sont dues à l'usure naturelle ou à des dégradations mineures et que des travaux d'entretien ou de rénovation étaient déjà prévus pour maintenir le bâtiment en bon état, le fonds de travaux peut également être mobilisé.

Cependant, les fissures ne seront pas prises en charge par le fonds de travaux dans les cas suivants :

• Fissures superficielles : Si les fissures sont jugées superficielles, comme des micro-fissures dues au retrait du plâtre, et ne présentent pas de risque pour la structure, ces réparations peuvent être considérées comme de simples travaux d'embellissement, non éligibles au fonds de travaux.
• Absence de décision de l'assemblée générale : Pour que le fonds de travaux soit utilisé, les copropriétaires doivent voter en assemblée générale pour approuver l'affectation des fonds. Si les copropriétaires ne considèrent pas les réparations nécessaires ou si elles ne sont pas approuvées, les fonds ne seront pas utilisés.