Peut-on obliger un copropriétaire à faire des travaux ?

On distingue quatre catégories de travaux auxquels le propriétaire ne peut se soustraire : 

1. Travaux obligatoires pour la sécurité ou la conservation de l’immeuble

Lorsqu’un lot privatif présente un défaut susceptible de menacer la solidité de l’immeuble, le copropriétaire concerné doit intervenir sans délai. Cette obligation s’applique notamment en cas :

• d’infiltrations persistantes ;
• d’installation électrique défectueuse ; 
• de risques d’effondrement ;
• de présence de matériaux dangereux (amiante, plomb, etc.). 

Le syndic peut également évaluer certains travaux d’urgence en copropriété pouvant compromettre la sécurité des occupants. Il est alors en droit d’exiger la réalisation des travaux dans un délai raisonnable. À défaut, il peut engager des poursuites contre le copropriétaire récalcitrant.

2. Travaux imposés par la loi ou la réglementation

Certains travaux s’imposent parce qu’ils relèvent d’une obligation légale ou réglementaire. Il s’agit par exemple de la mise aux normes d’installations vétustes ou du retrait de revêtements contenant du plomb. 

Le copropriétaire doit alors exécuter ces travaux sans attendre l’autorisation de l’assemblée générale.

3. Travaux imposés par le règlement de copropriété ou votés en assemblée générale 

Lorsque le règlement de copropriété de l'immeuble fixe les aménagements autorisés ou ceux interdits dans les lots privatifs, le copropriétaire est tenu de s’y conformer.

De plus, l’assemblée générale peut décider la réalisation de travaux sur les parties communes, voire sur certaines parties privatives, lorsqu’ils relèvent de l’intérêt collectif. 

Si la résolution est adoptée à la majorité requise, elle s’impose à tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont voté contre ou qui étaient absents lors de la réunion.

Chacun est alors tenu de : 

• participer au financement de ces travaux à hauteur de sa quote-part de parties communes ;
• permettre leur exécution, même s’ils nécessitent un accès temporaire à son lot.

4. Travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble

Un copropriétaire est obligé de remettre les lieux à l’état initial s’il a effectué des travaux sans autorisation affectant :

• les parties communes (murs porteurs, canalisations collectives, équipements) ;
• l’apparence extérieure de l’immeuble (fenêtres, volets, antennes, etc.).

Travaux sur les parties communes

Même si une partie commune dessert uniquement son logement, aucune modification ne peut être faite sans vote en assemblée générale. Cela concerne notamment :

• L’ouverture ou la suppression d’un mur porteur,
• L’intervention sur des canalisations ou colonnes montantes,
• Toute modification des réseaux de chauffage ou ventilation collectifs.

Sans autorisation, le syndic peut exiger la remise en état et saisir le tribunal pour faire cesser les travaux.

Travaux modifiant l’aspect extérieur

Tout changement visible depuis l’extérieur (menuiseries, stores, volets, pergolas…) nécessite aussi l’accord de l’assemblée. L’objectif : préserver l’harmonie architecturale de l’immeuble.

En cas de non-respect, le copropriétaire peut être contraint par la justice à remettre les lieux en conformité, à ses frais.

Lorsqu’un copropriétaire refuse d’exécuter des travaux rendus obligatoires par la loi ou un vote en assemblée générale, le syndic dispose de plusieurs recours.

Mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant

Le syndic doit adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception au copropriétaire concerné. Ce courrier formalise le manquement, et fixe un délai pour procéder à l’exécution des travaux.

Le syndic peut ensuite engager une procédure devant le tribunal compétent en cas de refus de travaux du copropriétaire.

Recours judiciaire pour contraindre le copropriétaire

Si le copropriétaire ne respecte pas son obligation après réception de la mise en demeure, le syndic peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Il peut solliciter une injonction de faire, ainsi qu’une astreinte financière par jour de retard tant que les travaux ne sont pas réalisés. 

En cas de danger immédiat (effondrement, insalubrité, dégât des eaux majeur…), une procédure en référé permet d’obtenir une décision rapide.

Le juge peut également autoriser le syndic à faire exécuter les travaux d’office, aux frais du copropriétaire défaillant. Pour garantir le remboursement des sommes avancées, il peut demander l’inscription d’une hypothèque légale sur le lot concerné auprès du service de la publicité foncière.

Accès au lot privatif en cas d’intervention collective

Pour réaliser certains travaux décidés dans l’intérêt général, il peut être nécessaire d’accéder à un lot privatif. Dans ce cas, le copropriétaire concerné est tenu d’en permettre l’accès temporaire. Ce droit est cependant strictement encadré afin d’éviter des abus ou une gêne excessive.

Indemnisation en cas de gêne anormale

Lorsque les travaux entraînent une gêne importante empêchant une jouissance normale du bien (bruit intense, perte temporaire de jouissance du bien, dégradations matérielles), le copropriétaire impacté peut réclamer une indemnisation. Celle-ci est évaluée en fonction de la durée du préjudice, de l’intensité du trouble et de ses conséquences.

Règles de majorité applicables au vote des travaux

Les décisions de travaux votées en assemblée générale doivent respecter les majorités prévues par la loi du 10 juillet 1965 :

• majorité simple (article 24) pour les travaux d’entretien courant ;
• majorité absolue (article 25) pour les travaux d’amélioration ;
• double majorité (article 26) pour les transformations importantes.

Par ailleurs, le règlement de copropriété peut prévoir des règles plus strictes ou des formalités spécifiques.  

Faire appel à un professionnel du droit

En cas de litige ou de désaccord persistant lié à des travaux de copropriété (refus d’exécution, contestation d’un vote, etc.), il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel du droit. En effet, un avocat ou un notaire peut :

• analyser la situation conformément à la loi ;
• identifier de potentielles irrégularités ;
• proposer une solution amiable ou engager une procédure contentieuse ;
• représenter la copropriété ou le copropriétaire devant le tribunal compétent.

Se référer aux textes applicables

Pour résoudre un conflit ou agir correctement en cas de litige au sein d’une copropriété, plusieurs documents peuvent être consultés :

• la loi du 10 juillet 1965 qui encadre le fonctionnement de la copropriété ;
• le décret du 17 mars 1967 qui précise les modalités pratiques ;
• le règlement de copropriété qui est propre à chaque immeuble ;
• les procès-verbaux des assemblées générales antérieures qui relatent les décisions votées.