Comprendre les honoraires de syndic lors de travaux en copropriété

On distingue quatre critères dont l’importance influence le montant des honoraires spécifiques du syndic.

1— Le type de travaux

La nature des travaux qui doivent être réalisés par la copropriété a un impact sur la rémunération du syndic. En effet, plus ces travaux sont complexes, plus le syndic doit investir de temps et de moyens pour organiser et superviser leur exécution, et plus sa rémunération augmente.

Prenons l'exemple de petits travaux de peinture du hall de l'immeuble ou le remplacement de la chaudière collective. Leur réalisation ne demande pas une grande organisation. Au contraire, l’installation d’un ascenseur nécessite :

• une analyse des devis minutieuse ;
• une coordination stricte entre les entreprises ;
• un suivi rigoureux tout au long du chantier.

2— La durée du chantier

Plus la durée des travaux se prolonge, plus le temps consacré à leur gestion et leur suivi (nombre de réunions, d’échanges nécessaires…) augmente. 

Par exemple, un ravalement de façade nécessite beaucoup plus d’investissement de la part du syndic que le simple remplacement d’une chaudière.

3— La taille de la copropriété

La gestion des travaux au sein d’une grande copropriété est plus complexe. En effet, plus le nombre de lots est important, plus les interventions du syndic pour l'entretien des parties communes (jardins, parkings, etc.) sont nombreuses.

Par ailleurs, les prises de décisions en assemblée générale se compliquent à mesure que le nombre de copropriétaires augmente.

4— L’emplacement de l’immeuble

Le coût des travaux, et de facto celui des honoraires du syndic, varie en fonction de l'emplacement géographique de la copropriété. Ainsi, les interventions coûtent généralement moins cher en zone rurale. En revanche, en zone urbaine, le montant des travaux augmente avec les contraintes requises :

• Un coût de matériel et de main-d’œuvre plus élevé. 
• L'exigence de démarches administratives comme des demandes d’autorisation auprès des services d’urbanisme. 

Le syndic peut appliquer ses tarifs selon trois modes distincts :

La facturation forfaitaire

Le syndic applique un tarif fixe pour l’ensemble de la prestation. Ainsi, aucun imprévu ne peut venir impacter le budget initialement voté. Par ailleurs, si les travaux sont plus longs ou plus complexes que prévu, le syndic ne pourra pas demander de supplément, sauf si une marge pour garantir ces situations a été prévue dans le forfait.

Par exemple : 

Le syndic d’une copropriété de 8 lots vote la rénovation de son hall d’entrée. Considérant la simplicité et la courte durée des travaux, il choisit d’appliquer un tarif forfaitaire de 1 500 € avec une marge pour imprévus de 500 €.

Les frais au temps passé (taux horaire)

Dans le cadre d’une tarification horaire, la rémunération du gestionnaire dépend du nombre d’heures consacrées à la gestion du chantier. Plus les travaux sont rapides, moins les dépenses supportées par les copropriétaires sont lourdes. Par ailleurs, si les travaux se prolongent, les honoraires du syndic peuvent rapidement augmenter la facture.

La facturation horaire peut également entraîner des litiges et des contestations si certains copropriétaires estiment que le temps passé pour la gestion du chantier est exagéré.

Le prix au pourcentage des travaux

Ici, les honoraires sont calculés en fonction d’un pourcentage du coût total des travaux. Le taux varie en fonction du type de suivi assuré par le syndic : 

• Pour une gestion administrative et financière des travaux : de 1,5 % à 3 % du montant des travaux hors taxes. 
• Pour un suivi plus technique : de 2 % à 4 % hors taxes.

La facturation au pourcentage est généralement appliquée aux ouvrages importants. Il peut néanmoins entraîner des litiges si le syndic est soupçonné de privilégier les devis les plus coûteux pour augmenter sa rémunération.

Exemple : 

Une copropriété de 120 lots engage des travaux de rénovation énergétique pour un montant de 600 000 € HT. Au vu de la nature et de la durée des travaux, le syndic applique une tarification au taux de 2,5 %, soit 15 000 €. Cette méthode permet d’éviter toute augmentation abusive des coûts.

Comparatif des modes de tarification pour travaux

Pour limiter la facture relative à la rémunération du syndic pour travaux, il est conseillé d'inclure dans son mandat le suivi des travaux de gestion courante afin d'éviter toute facturation supplémentaire.

Par ailleurs, pour les travaux plus conséquents, voici quelques conseils pour négocier les frais : 

• Comparer plusieurs devis de syndic, notamment les modes de tarification appliqués aux travaux. Il est ensuite possible de s’appuyer sur un devis plus compétitif pour négocier les honoraires d’un autre gestionnaire plus adapté à la taille et aux attentes de la copropriété. Le syndic doit impérativement fournir un devis détaillant l'ensemble des coûts.
• Privilégier une tarification horaire afin que le syndic ne puisse facturer que les heures réellement passées sur le suivi du chantier. D'autre part, il peut être prudent de prévoir un plafond correspondant à un pourcentage du coût total des travaux.
• Optimiser le travail du syndic en adressant les appels de fonds pour les travaux en même temps que ceux du budget annuel (en début de trimestre en général). Cette organisation simplifie la comptabilité et permet parfois de réduire les frais du syndic.
• Anticiper les négociations liées aux honoraires du syndic avant la tenue de l’assemblée générale. Ainsi, le conseil syndical peut, en amont, analyser les devis, argumenter, et négocier une baisse des honoraires le cas échéant, avant leur vote en AG.

Conformément à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la rémunération du syndic est forfaitaire. Toute rémunération complémentaire non comprise dans son forfait doit faire l’objet d’une autorisation lors de la même assemblée générale que celle votant les travaux concernés et suivant les mêmes règles de majorité. Deux résolutions distinctes sont nécessaires, l’une pour les travaux, l’autre pour les honoraires. Lorsque la rémunération spécifique est exprimée en pourcentage, elle doit être fixée avant l'exécution des travaux, selon un taux dégressif.

L'article 44 du décret du 17 mars 1967 fixe la liste des travaux qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel, et qui peuvent faire l’objet d’une rémunération spécifique complémentaire pour le syndic.

Depuis la loi Boutin n° 2009-323 du 25 mars 2009, le syndic ne peut plus prévoir d'honoraires spécifiques dans son contrat. Ceux-ci doivent désormais être votés en assemblée générale.

Enfin, pour garantir une totale transparence en matière d'honoraires, la loi impose au syndic certaines obligations, sous peine de sanctions : 

• Justifier auprès des copropriétaires tous les travaux prévus ainsi que leur coût (devis, contrats, compte-rendu de suivi de travaux…).
• Délivrer un état détaillé des rémunérations perçues pour la gestion des travaux.

Vérifier si la rémunération pour travaux réalisés est justifiée

Pour s'assurer que les honoraires du syndic sont justifiés, le conseil syndical doit :

• Examiner le procès-verbal de l’assemblée générale ayant validé les travaux. Ce document précise généralement le montant des travaux et la rémunération du syndic.
• Demander toutes les explications utiles au syndic concernant notamment le temps passé à la gestion des travaux, les tâches concrètes qu'il a réalisées et le mode de calcul de ces frais.
• Faire appel à un expert en gestion de copropriété en cas de doute afin qu'il vérifie les comptes de la copropriété.

Contester les honoraires excessifs du syndic

En cas de litige entre le syndic et les copropriétaires (frais jugés excessifs ou injustifiés), ces derniers peuvent : 

• Débattre en assemblée générale d'une éventuelle révision des frais.
• Engager une action en justice si aucun accord n'est trouvé.