Comment calculer la plus-value LMNP ?

Étape 1 — Calculer la base imposable pour la plus-value immobilière

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition. Ces deux éléments sont calculés de la manière suivante :

Le prix de vente 

Il s'agit du montant indiqué dans l'acte de vente du bien duquel peuvent être déduits certains frais liés à l'opération immobilière (sur justificatifs), tels que : 

• les frais d’agence immobilière à la charge du vendeur ;
• les frais de divers diagnostics immobiliers ;
• les frais de mainlevée des inscriptions hypothécaires grevant le bien.

Le prix d'acquisition

Ce montant inclut :

• le montant initial d'achat du bien ;
• les frais de notaire ;
• les dépenses pour les travaux réalisés (rénovation, amélioration, etc.).

Exemple de calcul

Prenons l'exemple d'un bien immobilier acheté en 2000 pour un montant de 200 000 €, avec des frais de notaire de 15 000 € et des travaux de rénovation de 20 000 €. En 2024, le propriétaire décide de revendre ce bien pour 350 000 € et paie 10 000 € de frais d'agence pour la vente.

• Prix d'acquisition total :
  200 000 € (prix d'achat) + 15 000 € (frais de notaire) + 20 000 € (travaux) = 235 000 €
• Prix de vente net :
  350 000 € (prix de cession) - 10 000 € (frais d'agence) = 340 000 €
• Plus-value brute :
  340 000 € (prix de vente net) - 235 000 € (prix d'acquisition total) = 105 000 €

Cette valeur brute de 105 000 € servira de base pour le calcul des abattements en fonction de la durée de détention du bien.

Étape 2 — Déduire les abattements pour durée de détention

Le régime de la plus-value LMNP permet de bénéficier d’abattements progressifs selon la durée de détention du bien. Ces abattements réduisent la base imposable de la plus-value.

Abattement pour l'impôt sur le revenu

• Après 5 ans de détention, un abattement progressif de 6 % par an s'applique entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année, puis de 4 % la 22ᵉ année.
• Exonération totale après 22 ans de détention.

Exemple : si un bien est détenu pendant 24 ans, l'abattement pour l'impôt sur le revenu sera de 100 %, ce qui signifie qu'aucune imposition ne sera due sur la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu.

Abattement pour les prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux bénéficient également d'un abattement par paliers, mais selon un barème différent :

• 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année,
• 1,60 % pour la 22ᵉ année,
• 9 % par an à partir de la 23ᵉ année.
• Exonération totale après 30 ans.

Exemple : si le bien a été détenu pendant 24 ans, l’abattement pour les prélèvements sociaux sera calculé ainsi :

• 26,4 %, soit 1,65 % par an pour les 16 années de la 6e à la 21e ;
• 1,6 % la 22e année ;
• 18 %, soit 9 % par an pour les 2 ans de la 23e à la 24e.

Ainsi, l'abattement total est de 46 % (26,4 % + 1,6 % + 18 %), ce qui signifie que l'Administration fiscale imposera 54 % de la plus-value aux prélèvements sociaux.

Imposition au titre de l'impôt sur le revenu

La plus-value nette, après abattements, est soumise à un taux forfaitaire de 19 % pour l’impôt sur le revenu.

Exemple : si le bien est détenu pendant 15 ans, l'abattement applicable pour l'impôt sur le revenu sera de 60 %. Si la plus-value brute est de 100 000 €, le montant imposable sera de 40 000 €. L'impôt est alors calculé comme suit : 40 000 € x 19 % = 7 600 €.

Prélèvements sociaux du LMNP

Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent sur la part de la plus-value qui reste imposable après les abattements.

Exemple : si la plus-value brute est de 100 000 € et que 54 % de cette plus-value est imposable, le montant des prélèvements sociaux sera de 9 288 €, soit 54 000 € x 17,2 %.

Cas des exonérations de plus-value en cas de vente

Certaines situations permettent une exonération totale ou partielle de la plus-value, indépendamment des abattements pour durée de détention. Parmi les principaux cas d'exonération, on retrouve les situations suivantes :

• Vente de la résidence principale : la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale et de ses annexes (cave, garage, etc.) est totalement exonérée.
• Remploi des fonds pour une résidence principale : lorsque le vendeur remploie les fonds issus de la vente pour l’acquisition ou la construction d’une résidence principale dans les deux ans, et qu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédant la vente, une exonération peut s’appliquer.
• Cession à un organisme chargé du logement social : la vente d’un bien à un organisme en charge du logement social bénéficie d’une exonération totale.
• Vente d’un bien d'une valeur inférieure à 15 000 € : si le prix de vente du bien en pleine propriété est inférieur à 15 000 €, la plus-value est exonérée, quelle que soit la durée de détention.
• Vente par un vendeur résidant dans une maison de retraite : les vendeurs résidant en maison de retraite peuvent bénéficier d'une exonération sur la plus-value, sous conditions de revenus.

L’amortissement en LMNP

Dans le cadre du régime réel simplifié, les propriétaires en LMNP peuvent amortir la valeur de leur bien immobilier, ainsi que certains équipements. Cet amortissement s’étale sur plusieurs années, et permet de réduire progressivement les revenus locatifs imposables. 

Néanmoins, cet amortissement n’a aucun impact direct sur le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.

Conséquences sur le calcul de la plus-value

Contrairement au régime de loueur en meublé professionnel (LMP), où les amortissements sont réintégrés dans la base imposable lors de la vente, en LMNP, ils ne sont pas pris en compte pour le calcul de la plus-value.

Ainsi, la plus-value est calculée uniquement sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien, sans tenir compte de la dépréciation comptable. Ce mécanisme permet aux investisseurs d’amortir leur bien durant la détention pour réduire l’imposition sur les revenus locatifs, sans que cela impacte la base imposable à la revente.

À noter que la loi de finances pour 2024 envisageait la réintégration des amortissements pour les propriétaires LMNP de locations saisonnières. Cet amendement a été abandonné pour l’instant.