Qu'est-ce que la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) et est-ce qu'elle s'applique au statut LMNP ?

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est une taxe locale applicable à toutes les entreprises ainsi qu'aux personnes physiques exerçant une activité professionnelle non-salariée au 1er janvier de l'année en cours. 

Instaurée en 2010 pour remplacer l'ancienne taxe professionnelle, la CFE, associée à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), constitue les deux volets de la contribution économique territoriale (CET). 
En d'autres termes, la CFE, ajoutée à la CVAE, détermine le montant total de la CET.

Le taux de la CFE est fixé par la commune où l'entreprise est située. C'est pourquoi il existe des variations d'une région à l'autre. 

La location d'un bien sous un bail meublé est assimilée à une activité commerciale. En conséquence, que les loueurs meublés soient classés comme professionnels (LMP) ou non professionnels (LMNP), ils sont assujettis à la cotisation foncière des entreprises (CFE). 

Cette taxe est due tous les ans à la commune où se trouve le bien, quel que soit le régime fiscal du LMNP (micro-BIC ou réel).

À noter que les LMNP soumis au régime réel d'imposition peuvent déduire le montant de la CFE de leurs revenus locatifs.

Concernant les LMNP qui possèdent plusieurs propriétés, la CFE est payable dans chaque commune où les biens sont situés, avec des taux potentiellement différents comme nous l'avons déjà évoqué. Une gestion attentive lors de la déclaration et du paiement de la CFE est alors recommandée.

Calcul de la CFE du loueur meublé non professionnel

La cotisation foncière des entreprises (CFE) pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP) est calculée selon la formule suivante : 

CFE = base de calcul × taux communal

La base de calcul de la CFE prend en compte plusieurs critères :

1. Type de bien loué : la valeur locative varie selon la nature du bien qu'il s'agisse d'un appartement, d'un garage, ou d'un local commercial.
2. Surface du bien : plus la surface est grande, plus la valeur locative tend à augmenter.
3. Recettes locatives : pour la CFE, on considère les recettes générées deux ans auparavant. Ainsi, pour l'année 2024, les recettes de 2022 sont utilisées comme référence.

Le conseil municipal est responsable de la fixation de 2 éléments principaux :

• Le taux communal : à titre d'exemple, pour 2023, les taux étaient de 16,52 % à Paris, 28,62 % à Lyon et 28,88 % à Nice. 
• La base minimale de cotisation : ce seuil varie selon les communes, mais doit toutefois se conformer à une fourchette définie par la loi. Si la valeur locative calculée est inférieure à ce seuil, le LMNP est redevable d'une cotisation minimale.

Exemple :

Imaginons un LMNP à Nice dont l'activité génère 35 000 euros de recettes annuelles. Si la base de calcul pour la CFE est de 200 euros, mais que la base minimale fixée par la municipalité pour cette tranche de revenus est de 700 euros, le calcul sera le suivant :

700 euros (base minimale) × 28,88 % (taux à Nice pour 2023) = 202,16 euros, montant de la CFE qui sera due par le propriétaire pour l'année concernée.

Déclaration initiale de CFE (formulaire 1447)

Lorsqu'un loueur en meublé non professionnel (LMNP) débute son activité, il doit accomplir plusieurs démarches administratives :

• Immatriculation : le loueur doit s'enregistrer via le guichet unique de l’INPI dans un délai de 15 jours après la première mise en location du bien immobilier. Cette inscription lui attribue un numéro de SIREN, identifiant unique nécessaire pour toutes les transactions et démarches administratives futures. 
• Formulaire 1447-C-SD : à la suite de son immatriculation, l'administration fiscale envoie au loueur le formulaire n° 1447-C-SD. Ce document est indispensable pour le calcul de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Il doit être dûment rempli et retourné dans les délais prescrits.
• Création d'un espace professionnel : le loueur doit également créer un espace professionnel sur le portail impots.gouv.fr en utilisant son numéro de SIREN. Cet espace personnel facilite la réception et le paiement des avis de cotisation de la CFE.
• Activation de l'espace professionnel : un code d’activation est envoyé au propriétaire par courrier postal, généralement sous 15 jours après la création de l'espace en ligne. 

Paiement du montant de la cotisation foncière

La cotisation foncière des entreprises (CFE) pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) est due tous les ans avant le 15 décembre. Si cette date tombe un week-end, le paiement est reporté au premier jour ouvrable suivant. 

Lorsque le montant de CFE du LMNP est supérieur à 3 000 euros, le paiement peut s'effectuer en deux échéances :

• un acompte de 50 % à verser entre le 31 mai et le 15 juin ;
• le solde à régler avant le 15 décembre de l'année en cours.

Les options de paiement de la CFE incluent :

• Le paiement en ligne via le site impots.gouv.fr, en sélectionnant « Consulter », puis « Accès par impôt » et « CFE ».
• Les prélèvements mensuels.
• Les prélèvements automatiques à l’échéance.

Il est important de noter que la déclaration de CFE n'est requise que lors de la création de l'activité (avant le 31 décembre) ou lors d'un changement de situation (avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai).

Conditions générales d'exonération

Les loueurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la CFE si leurs recettes locatives annuelles ne dépassent pas 5 000 euros.

Exonérations spécifiques

• Location occasionnelle de résidence : les propriétaires louant occasionnellement une partie de leur résidence principale ou secondaire, comme une chambre, sont exonérés de la CFE.
• Location à loyer modéré : cette exonération concerne également les propriétaires qui louent ou sous-louent une partie de leur logement à un loyer modéré, à condition que ce logement soit la résidence principale du locataire.
• Résidences de service : pour les biens situés dans des résidences de service, c’est l’exploitant de la résidence qui est redevable de la CFE, et non le propriétaire individuel.

Exonérations locales

Les propriétaires louant leur logement en tant que gîte rural ou leur résidence en meublé de tourisme peuvent être exonérés de CFE, sauf si la commune où se trouve le bien s’y oppose.

Exonérations temporaires pour les nouveaux LMNP

• Première année d'activité : les nouveaux loueurs en meublé non professionnels bénéficient d'une exonération complète de la CFE durant la première année d’activité.
• Deuxième année d'activité : la base d’imposition de la CFE est réduite de moitié au cours de la deuxième année.