Quel est le véritable impact d’une réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value de revente ?

L'impact des amortissements sur la fiscalité des revenus locatifs

Dans le cadre du régime réel d'imposition en location meublée non professionnelle (LMNP), les investisseurs peuvent amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier et les équipements utilisés pour la location. Ce mécanisme permet de réduire la base imposable de leurs revenus locatifs et, dans certains cas, de neutraliser complètement l’imposition des loyers perçus.

De plus, ces amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien en LMNP. Ainsi, la plus-value imposable est calculée uniquement sur la différence entre le prix d'achat (majoré des frais de notaire, d'agence et certains coûts de travaux) et le prix de vente, sans tenir compte les amortissements déjà pratiqués.

Les biens éligibles à l'amortissement en LMNP (régime réel)

Plusieurs composants du bien peuvent faire l'objet d'un amortissement en LMNP :

• Le bâtiment : la partie construite du bien immobilier peut être amortie sur plusieurs années (à l’exception du terrain qui ne subit pas de dépréciation). Cela inclut les murs, la toiture, ainsi que les autres éléments structurels.
• Le mobilier et les équipements : tous les meubles nécessaires à la location meublée (tables, chaises, lits, armoires, électroménager, etc.) peuvent également être amortis en raison de leur usure progressive.

Le propriétaire doit conserver tous les justificatifs des biens amortis à des fins comptables et pour les besoins de l’Administration fiscale.

La durée d'amortissement des biens en LMNP

La durée d’amortissement varie selon la nature des biens amortis. Il n'existe aucune règle légale stricte. Toutefois, ces durées doivent être cohérentes avec la durée de vie estimée des éléments. Voici quelques fourchettes généralement observées : 

• Le bâtiment est amorti sur une période comprise entre 25 et 40 ans. Cette durée permet de répartir le coût d’acquisition du bien sur plusieurs années, réduisant ainsi les revenus locatifs imposables chaque année.
• La toiture a une durée d’amortissement d'environ 25 ans.
• Le mobilier et les équipements sont amortis sur des périodes plus courtes, généralement d’une durée comprise entre 5 et 10 ans, en raison de leur usure plus rapide. 

Le calcul de l'amortissement en LMNP

Le calcul de l’amortissement repose sur la valeur nette d’acquisition du bien immobilier, après déduction de la valeur du terrain.

Par exemple, pour un bien acheté au prix de 320 000 €, dont 60 000 € correspondent à la valeur du terrain, la base amortissable est de 260 000 €.

• Si le bâtiment est amorti sur 22 ans, l’amortissement annuel sera de 11 818 € (260 000 € / 22).
• Si le mobilier, d'une valeur de 18 000 €, est amorti sur 6 ans, l’amortissement ann uel sera de 3 000 € (18 000 € / 6).

Malgré ces avantages fiscaux, la situation pourrait évoluer, notamment pour les locations saisonnières, avec des discussions en cours autour de l’amendement n° I-CF2975 du projet de loi de finances 2024.

L’amendement n° I-CF2975 de la loi de finances 2024

Le projet de loi de finances 2024 avait initialement introduit l’amendement n° I-CF2975, qui prévoyait de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value pour les biens loués en location saisonnière. Cette mesure visait à augmenter la base imposable des plus-values immobilières, notamment pour les biens situés dans des zones touristiques où la pression immobilière est particulièrement élevée.

L’amendement visait également à :

• limiter les avantages fiscaux accordés aux investisseurs dans ces zones ;
• et alourdir la fiscalité à la revente, afin de réguler plus efficacement le marché immobilier.

Toutefois, cet amendement a finalement été retiré du projet de loi final. Par conséquent, le cadre fiscal actuel, qui exclut la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour les investisseurs en LMNP, demeure inchangé.

Néanmoins, cette question pourrait réapparaître dans de futurs débats législatifs, la régulation des locations saisonnières restant un enjeu fiscal majeur.

Conséquences fiscales en cas de réintégration de l'amortissement lors d'une vente LMNP (exemple)

Si la réintégration des amortissements était adoptée, elle entraînerait un impact direct et significatif sur la fiscalité des investisseurs en LMNP. En effet, les amortissements déduits pendant la période de détention viendraient diminuer la valeur d’acquisition comptable du bien au moment de la revente LMNP. Ainsi, la plus-value imposable serait plus élevée, ce qui alourdirait la charge fiscale de l'investisseur.

Prenons un exemple : 

Un investisseur acquiert un bien destiné à la location saisonnière pour 320 000 €. Il amortit 100 000 € sur plusieurs années. Il revend ensuite ce bien pour 420 000 €.

1— Scénario sans réintégration des amortissements : 

La plus-value imposable serait de : 420 000 € - 320 000 € = 100 000 €.

L’impôt sur la plus-value : 100 000 x 19 % (taux d'imposition de la plus-value immobilière des particuliers) = 19 000 €.

Les prélèvements sociaux : 100 000 € x 17,2 % = 17 200 €.

Soit un total à payer : 19 000 € + 17 200 € = 36 200 €.

2— Scénario avec réintégration des amortissements : 

La base d’achat serait réduite à : 320 000 € - 100 000 € = 220 000 €.

La plus-value imposable serait de : 420 000 € - 220 000 € = 200 000 €.

L’impôt sur la plus-value : 200 000 € x 19 % = 38 000 €.

Les prélèvements sociaux : 200 000 € x 17,2 % = 34 400 €.

Soit un total à payer : 38 000 € + 34 400 € = 72 400 €.

Cet exemple montre que la réintégration des amortissements pourrait doubler la charge fiscale lors de la revente d'un bien LMNP. Dans le premier scénario, sans réintégration, l'investisseur aurait une charge fiscale totale de 36 200 €. Avec la réintégration des amortissements, la charge fiscale grimperait à 72 400 €, soit une augmentation de 100 %. Une telle majoration de l'impôt, calculée selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux, impacterait directement la rentabilité nette de l'investissement. 

Face à la possibilité d’une réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP), notamment ceux qui privilégient les locations saisonnières, devront anticiper et adapter leur stratégie d’investissement afin de préserver la rentabilité.

Rester informé des évolutions fiscales

La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value au moment de la revente n’est pas encore en vigueur. Il est néanmoins essentiel de suivre attentivement les évolutions législatives, et de se préparer aux éventuels changements qui pourraient affecter la fiscalité des investissements.

Il est fortement conseillé de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour évaluer l'impact potentiel de ces réformes sur la rentabilité des placements, et adapter la stratégie en conséquence.

À noter que les investisseurs LMNP peuvent adhérer à un centre de gestion agréé (CGA). Ils bénéficient alors d'une réduction fiscale couvrant les 2/3 des frais de comptabilité, avec un plafond fixé à 915 €.

Prolonger la durée de détention pour minimiser l'impact fiscal 

Pour les investisseurs qui envisagent de revendre leur bien avant d’atteindre les seuils d’exonération fiscale (22 ans pour la plus-value et 30 ans pour les prélèvements sociaux), la réintégration des amortissements pourrait représenter un surcoût fiscal significatif.

Dès lors, prolonger la durée de détention permettrait de bénéficier des exonérations fiscales prévues et d'atténuer l’impact de cette réintégration. 

Réorienter les investissements vers des locations à long terme

Les investisseurs peuvent envisager de se tourner vers des locations à long terme, à ce jour moins concernées par les réformes. 

Ce type de location apporte une plus grande stabilité et une meilleure prévisibilité, des atouts essentiels en période d'incertitude fiscale.