Est-il possible de cumuler les statuts LMNP et auto-entrepreneur ?

Les activités d'auto-entrepreneur et de LMNP sont cumulables, à condition de ne pas dépasser les plafonds du chiffre d'affaires. 

Dans quel cas peut-on cumuler une activité en LMNP et une auto-entreprise en BNC ? 

L'auto-entrepreneur qui exerce une activité libérale de prestations de services est imposé en bénéfices non commerciaux (BNC). La location meublée, de son côté, est imposée en bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Ces deux activités sont compatibles dans la limite de 77 700 € de chiffre d'affaires annuel pour la micro-entreprise ou de loyers perçus. 

Dans quel cas peut-on cumuler une activité en LMNP et une auto-entreprise en BIC ? 

Lorsque l'auto-entreprise concerne l'achat et la revente de marchandises ou des prestations de services commerciales et artisanales, elle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le cumul avec une activité LMNP est possible mais plus contraignante. 

En effet, le chiffre d'affaires de la micro-entreprise et les revenus locatifs de la LMNP s'additionnent. Le risque est donc de perdre le statut d'auto-entrepreneur en dépassant le plafond fixé par la loi. Le changement de régime s'impose lorsque le chiffre d'affaires de ces deux activités dépasse 188 700 €. 

Quels sont les avantages du statut LMNP ? 

Un propriétaire qui loue un logement meublé peut prétendre au statut LMNP lorsque ses recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 €. Il choisit ensuite le régime idéal pour bénéficier d'avantages fiscaux. 

Le régime micro-BIC

Ce régime est accessible si le montant annuel des revenus locatifs bruts ne dépasse pas 77 000 € ou 15 000 € pour les meublés de tourisme. Le propriétaire déclare les loyers perçus et bénéficie d'un abattement automatique de 50 % (ou entre 30 et 50 % pour les meublés de tourisme).  

Le régime réel

Lorsque les recettes locatives annuelles dépassent 77 000 €, le régime réel est automatique. Dans ce cas, le propriétaire peut déduire l'ensemble des dépenses liées à l'activité ainsi que l'amortissement du bien immobilier et du mobilier en LMNP. 

Quels sont les avantages du statut auto-entrepreneur ?

L'auto-entreprise est un statut juridique simplifié en France, conçu pour faciliter la création et la gestion d'une activité indépendante. Le statut auto-entrepreneur est réservé aux professionnels dont le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas les plafonds suivants : 

• 188 700€ pour les ventes de marchandises ; 
• 77 700€ pour les prestations de services.

Cette forme d'entreprise individuelle bénéficie d'un régime fiscal allégé.

Les cotisations sociales sont à verser à l'Urssaf selon le pourcentage correspondant à son activité. De plus, l'auto-entrepreneur bénéficie d'une franchise de TVA lorsque son chiffre d'affaires annuel HT ne dépasse pas les plafonds suivants : 

• 91 900€ pour les ventes de marchandises ;
• 36 800€ pour les prestations de services. 

Après la période de tolérance de deux années de dépassement du chiffre d'affaires, le changement de statut s'impose. Plusieurs solutions existent pour conserver des avantages fiscaux : 

• Conserver le régime auto-entrepreneur et limiter ses activités en LMNP pour ne pas dépasser les plafonds fixés par la loi ; 
• Conserver le régime réel pour l'activité LMNP, au risque de perdre le statut d'auto-entrepreneur et basculer en entreprise individuelle ; 
• Rester en micro-entreprise pour l'activité qui ne dépasse pas le plafond et choisir une autre structure pour continuer à louer en bail meublé. 

En cas de cumul des activités de LMNP et d'auto-entrepreneur, deux numéros Siret sont nécessaires, ce qui implique un certain nombre de formalités administratives : 

• Déclarer le début d'activité en LMNP via le formulaire P0i dès la signature du contrat de location. Le propriétaire loueur en meublé non professionnel est assujetti à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Lors de la déclaration de son début d'activité, il précise s'il a adhéré à un CGA ; 
• Déclarer la micro-entreprise en précisant le type d'activité, à savoir artisanale, commerciale ou artisanale et commerciale. Une assurance professionnelle est également requise pour exercer cette activité réglementée, tout comme l'ouverture d'un compte bancaire professionnel. Conformément à l'article 2 de la loi du 18 juin 2014, l'immatriculation au répertoire des métiers ou au registre du commerce est obligatoire. 

Après avoir effectué les démarches de début d'activité, l'administration fiscale délivre deux SIRET. Lorsque les deux activités sont dans la catégorie BIC, le fisc étudie le chiffre d'affaires global pour indiquer le régime d'imposition qui s'applique. Le régime réel est automatique en cas de dépassement des plafonds. 

Lorsqu'une des deux activités est en BNC, aucun cumul n'a lieu entre les deux chiffres d'affaires. Le régime réel n'est donc pas automatique mais peut être choisi par le professionnel pour bénéficier des avantages fiscaux correspondants.