Comment s'applique le déficit en LMNP (location meublée non professionnelle) ?

Les propriétaires LMNP ont le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer leurs revenus locatifs : micro-bic et régime réel. Mais c'est sous le régime réel que le loueur meublé non professionnel peut générer un déficit foncier.

Le choix du régime réel permet la déduction d'un certain nombre de charges du montant des revenus locatifs. Cette déduction se fait au montant réel et non plus avec un abattement forfaitaire. Cela comprend :

• la taxe foncière ;
• certains travaux de rénovation ;
• les frais d'assurance et de gestion ;
• les intérêts d'emprunt.

Le régime réel permet également d'amortir le bien immobilier concerné par le statut LMNP. L'amortissement consiste à étaler le prix d'achat du bien et de son mobilier sur plusieurs années prenant en compte sa perte de valeur au fil du temps. Grâce à cette charge comptable non décaissée, le bailleur peut ainsi créer du déficit LMNP.

Définition 

On parle de déficit foncier LMNP lorsque la différence entre le total des revenus locatifs et de la  déduction des charges est négative.

Comme l'amortissement est assimilé à une charge déductible au régime réel, il suffit que la somme de ces dernières soit supérieure aux loyers encaissés pour générer un déficit. Ce mécanisme permet de réduire sensiblement son taux d'imposition global sur le long terme.

Calcul du déficit LMNP 

Pour connaître le montant du déficit LMNP imputable sur le revenu global, il suffit de soustraire les charges et amortissements du revenu locatif annuel. Par exemple, un bailleur LMNP loue son bien 750 euros par mois soit 9 000 € par an. Il parvient à déduire 15 000 € entre les charges et l'amortissement. Ainsi, le déficit LMNP généré est de 6 000 €.

Le montant de déficit LMNP est plafonné à 10 700 € euros par an. Depuis la loi de Finances 2022, le montant du déficit foncier annuel a été doublé pour atteindre 21 400 €. Voici les conditions pour en bénéficier : 

• Rénover un bien énergivore (classée E, F ou G au DPE) pour atteindre au minimum l'étiquette D ;
• Réaliser les travaux entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

L'excédent de déficit foncier n'est pas perdu. Ce déficit est reportable sur les années suivantes. La limitation de durée est établie à 10 ans pour le report du déficit LMNP. Cela signifie que le propriétaire peut optimiser ses revenus locatifs pendant plusieurs années, tant que le déficit foncier généré n'a pas été reporté en totalité. C'est une bonne façon de lisser sa réduction d'impôt y compris les années ou les dépenses ont été inférieures aux loyers encaissés.

La déclaration des revenus locatifs de l'activité LMNP se fait chaque année à partir du mois de mai. Les revenus locatifs sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux à reporter sur le formulaire 2042 C-Pro. Le montant des déficits à imputer est à indiquer aux cases 5GA à 5GJ.

Il est préconisé de conserver tous les justificatifs nécessaires en cas de contrôle de l'administration fiscale.

En réduisant la base imposable ou en l'annulant complètement, le déficit LMNP permet de réduire les prélèvements sociaux. En effet, ces derniers sont calculés sur la base taxable. Ces prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2% et sont composés par :

• La contribution sociale généralisée (CSG) pour 9,9 % ;
• Le prélèvement social pour 4,5 % ;
• Le prélèvement de solidarité pour 2 % ;
• La contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) pour 0,5 % ;
• La contribution additionnelle pour 0,3 %.

Sur la plus value en cas de revente 

Lorsqu'ils génèrent un bénéfice en vendant leurs biens, les loueurs en meublés non professionnels sont assujettis au régime des plus-values des particuliers. Les investisseurs ne sont en aucun cas soumis au régime des plus-values professionnelles, contrairement aux loueurs en meublé professionnels (LMP).

Bien que cela ne soit pas obligatoire pour investir en LMNP, faire appel à un expert comptable est une bonne idée pour optimiser la fiscalité locative liée à l'investissement. Cela permet notamment d' :

• appliquer le bon amortissement ;
• optimiser sa réduction d'impôt ;
• effectuer le report du déficit LMNP les années suivantes si nécessaire.