Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers : mieux les comprendre pour réussir à les optimiser

Les impôts sur prélèvements sociaux concernent les personnes qui perçoivent des revenus soumis à ces charges sociales. Ces revenus sont de diverses natures : salaires, retraites, revenus de placement, etc. Les dirigeants d’entreprises sont également concernés, quel que soit le régime de leur société.

La plupart des bénéficiaires de placements ont des obligations de prélèvements sociaux. D’ailleurs, dans la majorité des cas, cela concerne les revenus fonciers. Ainsi, les propriétaires bailleurs sont concernés par les prélèvements sociaux. Ceux-ci se regroupent en divers types de prélèvements.

Les prélèvements sociaux s'appliquent sur les revenus du patrimoine et de placements, à savoir :

• Les revenus fonciers (locatif vide) ;
• Les revenus d'une location meublée ;
• Les plus-values immobilières et sur certains biens meubles ;
• Les rentes viagères constituées à titre onéreux ;
• Certains revenus financiers ;
• Les plus-values de cession de valeurs mobilières ;
• Les principaux revenus d'épargne et de placements (produits de placements à
  revenu fixe, dividendes, produits de bons ou contrats de capitalisation et
  d'assurance-vie, etc. ;
• Les revenus de l'épargne salariale ;
• Les revenus de l'épargne logement (CEL et PEL) ;
• Un gain réalisé ou rente viagère versée en cas de retrait ou de clôture des
  PEA.

À ce jour, les taux de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers sont les suivants :

• Contribution Sociale Généralisée (CSG) : 9.2%.
• Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) : 0.5%.
• Prélèvement de solidarité : 7.5%.

Cela totalise un taux global de 17.2% de prélèvements sociaux, appliqués sur les revenus fonciers.

Comment est calculée la CSG sur les revenus fonciers ?

Prenons par exemple un propriétaire d’un bien immobilier dont les rentes foncières à l’année reviennent à 10 000 €. Dans son cas, les prélèvements sociaux applicables actuellement sont les suivants : 

• Calcul de la CSG (9.2%) : CSG = 10,000 euros x 9.2% = 920 € ;
• Calcul de la CRDS (0.5%) : CRDS = 10,000 euros x 0.5% = 50 € ;
• Calcul du Prélèvement de solidarité (7.5%) : Prélèvement de solidarité = 10,000 euros x 7.5% = 750 €.

Dans cet exemple, le propriétaire serait donc redevable de la somme de 1720 €. Le montant net restant est donc de 8280 €.

En France, certains contribuables peuvent être exonérés partiellement ou totalement des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers. En effet, cela dépend de leur situation et de certains critères : 

• Les personnes dont le revenu fiscal de référence est inférieur à certains seuils fixés par l'administration fiscale ;
• Les bénéficiaires de certaines allocations sociales (par exemple les aides au logement) ;
• Les personnes non résidentes fiscales en France. Toutefois, certaines conditions supplémentaires restent à remplir ;
• Les personnes bénéficiant d'un régime fiscal particulier. C’est le cas par exemple des micro-entrepreneurs, à condition d’être soumis au régime micro-BIC.

Conseils : Il est recommandé de consulter un professionnel de la fiscalité ou de se référer aux dernières réglementations fiscales en vigueur pour obtenir des informations précises sur les exonérations applicables aux prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.

Le poids de la fiscalité peut vraiment impacter la rentabilité de votre propriété foncière. Cependant, Il existes différentes solutions pour vous permettre de réduire vos prélèvements sociaux.

1) Bénéficier d’une réduction de prélèvements sociaux avec le dispositif Censi-Bouvard 

L’investissement Censi-Bouvard est un dispositif fiscal immobilier. Il consiste à acheter une résidence et d’en confier la gestion à un professionnel. Les investissements Censi Bouvard concernent uniquement les résidences meublées. La résidence en question doit d’autre part procurer 3 à 4 des services suivants :

• Accueil ;
• Petit déjeuner ;
• Blanchisserie ;
• Ménage et entretien.

La loi Censi Bouvard est accessible pour les programmes immobiliers neufs suivants :

• Résidence pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ;
• Résidence pour seniors ;
• Logement pour étudiants ;
• Résidence d’affaires.

Si vous remplissez les conditions citées, vous pouvez bénéficier d’une remise de prélèvements sociaux de 11 % sur 9 ans.

Optimiser ses biens locatifs : quelle part de la CSG est déductible ?

Afin de réduire vos prélèvements sociaux, vous pouvez agir sur la contribution sociale généralisée (CSG). En effet, la CSG est le seul pourcentage de vos prélèvements qui demeure déductible. Cette remise peut atteindre 6,2 %. De ce fait, il vous restera tout de même 2,4 % de CSG à payer.

Pour réduire votre taux de CSG, vous pouvez miser sur l’amélioration ou simplement l’entretien de votre bien locatif. En effet, en tant que bailleur, votre location doit être en bon état.

Afin de bénéficier d'une CSG déductible, vous devez avoir choisi l'imposition au barème progressif pour vos revenus fonciers. Cette remise est donc impossible si vous avez choisi l'option du Prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %. Elle est également appelée flat tax.

2) Réduire sa CSG grâce à l’amélioration de votre bien locatif

Afin de préserver un logement en bon état, il est nécessaire d’effectuer divers travaux qui engagent de nombreux frais. Ceux-ci sont fondamentaux pour maintenir la décence de son bien mais la plupart est toutefois déductible de vos prélèvements sociaux, à savoir :

• Les frais de gestion, de garde et de procédure ;
• Les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration ;
• Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restants définitivement à la charge des propriétaires ;
• Les provisions pour charges de copropriété ;
• Les primes d’assurance ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les indemnités d’éviction et frais de relogement ;
• etc.

Les types de travaux non déductibles

Certains travaux ne vous permettent pas de bénéficier d’une remise sur CSG. En général, il s’agit de travaux modifiant la structure du bâtiment. Ceux-ci peuvent avoir pour but d’agrandir le logement ou d’effectuer des travaux de reconstruction par exemple.

3) Réaliser une donation-cession

Dans certains cas, vous pourriez être susceptible de donner-céder vos titres. Bien que la donation de titres soit soumise aux droits de donation, il est toutefois possible d’y échapper. Cette méthode implique généralement un proche parent, comme un enfant. Il est nécessaire de prendre en compte le jeu des abattements applicables aux donations.

Dans un premier temps, il est nécessaire d’effectuer la donation puis à brève échéance, la cession. Cela permet de conserver leur valeur au jour de donation. De cette façon, le donateur déduit la plus-value non mise en avant. Celle-ci a en effet augmenté depuis l’acquisition du bien.

Ainsi, le propriétaire peut par la même occasion éluder le paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux sur cette plus value. En effet, le donataire n’est pas imposable, car la vente immédiate ne génère pas de plus value.

Certaines précautions restent de vigueur afin de mener à bien une telle opération. En effet, le fisc peut vous sanctionner pour abus de droit, ce qui peut impliquer un redressement fiscal conséquent. Cette sanction s’applique s’il a été déterminé que la donation est fictive. C’est le cas s’il est prouvé que la cession des titres a été engagée avant la donation ou si c’est vous qui avez récupéré le prix de cession.

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