Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Les revenus fonciers sont issus de la mise en location d'un bien immobilier nu, c'est-à-dire non meublé. Il s'agit :

• Des biens à usages d'habitation (appartement, maison) ;
• Des annexes d'habitation (garage, parking…) ;
• Des locaux professionnels à usage de commerce ou de bureau ;
• Des terrains ;
• etc.

Les revenus fonciers que vous devez déclarer à l'administration fiscale englobent le montant des loyers perçus, mais aussi d'autres revenus liés à la location :

• Les loyers réglés en retard, même s'ils concernent des impayés de l'année précédente ;
• La partie du dépôt de garantie ayant servi à couvrir les loyers impayés ou la remise en état du logement ;
• Les indemnités d'assurance versées après un sinistre par exemple ;
• Le montant de la subvention versée par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) le cas échéant ;
• Les revenus tirés d'une location de toit (pour l'installation d'une antenne) ou d'emplacements publicitaires.

Tous ces revenus fonciers issus de locations non meublées sont soumis à l'impôt sur le revenu.

Si vous êtes propriétaire bailleur d'un bien immobilier loué vide, vous avez le choix entre 2 types de fiscalité : 

• Le régime forfaitaire, ou régime micro-foncier ;
• Le régime réel. 

Le mode d'imposition détermine les sommes que vous pourrez déduire de vos revenus fonciers. L'objectif consiste à diminuer votre résultat fiscal sur lequel votre impôt sera calculé.

Au régime forfaitaire dit micro-foncier

Le régime micro-foncier s'adresse aux propriétaires bailleurs dont les revenus locatifs bruts n'excèdent pas 15 000 € par an. 

Néanmoins, vous pouvez choisir le régime réel si celui-ci vous convient mieux. Attention, car ce mode de calcul sera alors appliqué pour une durée de 3 ans. Durant cette période, vous ne pourrez pas revenir au micro-foncier même si vous percevez moins de 15 000 € de loyers par an.

Le régime forfaitaire vous permet de bénéficier d'un abattement de 30 % au titre des charges sur vos recettes locatives. Par conséquent, vous êtes imposé sur une base de 70 % de vos revenus fonciers. 

Vous ne pouvez alors déduire aucune autre dépense réellement payée dans le cadre de votre investissement locatif immobilier.

En pratique, vous déclarez à l'administration fiscale votre choix pour le régime micro-foncier. Dès lors, celle-ci applique automatiquement l'abattement de 30 % sur le montant de vos revenus locatifs bruts déclarés.

Au régime réel

Vous relevez du régime réel :

• Soit automatiquement, si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an ;
• Soit par choix, si vos revenus fonciers sont inférieurs à ce seuil.

Au moment de votre déclaration de revenus, vous communiquez votre revenu foncier net de l'année.

Le mode de calcul est le suivant :

Ce dispositif vous permet de déduire de vos revenus encaissés certaines dépenses réellement engagées pour le bien immobilier loué.

Pour être admises comme charges déductibles, les dépenses doivent figurer sur la liste énoncée par l'article 31 du Code général des impôts. De ce fait, toutes celles dont il n'est pas fait état ne sont pas décomptées de vos revenus fonciers.

Par ailleurs, vous devez aussi être en mesure de présenter tous les justificatifs liés à ces charges.

En pratique, les frais attachés à la location du bien dont vous êtes propriétaire sont à reporter sur le formulaire 2044 (location nue) pour être déduits de vos revenus fonciers. 

Les frais de financement de l'investissement locatif

À reporter sur la ligne 250 du formulaire 2044.

L'année de l'acquisition du bien, vous pouvez déduire des loyers bruts reçus les frais de financement payés cette même année, notamment :

• Les frais de dossier ;
• La commission due à la banque ;
• Les frais de garantie (privilège de prêteur de deniers, hypothèque, caution) ;
• Les frais de mainlevée d'hypothèque ;
• Les cotisations de l'assurance emprunteur payées au cours de l'année d'imposition pour le bien loué (cette dépense est bien à reporter sur la ligne des garanties d'emprunt, et non sur celle des primes d'assurance) ;
• etc.

Les intérêts d'emprunt

À reporter sur la ligne 250 du formulaire 2044.

Les intérêts du crédit qui a financé l'acquisition, la construction, la réparation ou la conservation de votre logement loué sont déductibles de vos revenus fonciers conformément à l'article 31 du CGI. 

C'est aussi le cas de tous les frais relatifs à l'emprunt, à l'exception des mensualités de remboursement qui ne sont pas concernées. Découvrez comment se passe la déduction des intérêts d'emprunt.

Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration

À reporter sur la ligne 224 du formulaire 2044.

Les travaux d'entretien et de réparation 

Il s'agit des ouvrages opérés sur le bien immobilier loué afin qu'il conserve ou qu'il retrouve un état correct. 
Cela concerne par exemple : un ravalement de façade, des travaux de toiture, les diagnostics immobiliers obligatoires, une peinture extérieure…

Les travaux destinés à l'installation d'équipements additionnels sont aussi déductibles (ascenseur, chaudière…).

Cependant, ces réparations ne doivent pas modifier l'usage, l'agencement ou encore la consistance du bien. Elles ne peuvent pas non plus viser à agrandir ou à construire le logement.

Les travaux d'amélioration 

Il s'agit uniquement des travaux effectués dans un logement (habitation).

Toutefois, vous êtes autorisé à déduire de vos loyers encaissés certaines dépenses faites au sein d'un local professionnel ou commercial : traitement contre l'amiante, aménagement d'accès aux personnes handicapées, etc.

Les dépenses pour le compte du locataire

À reporter sur la ligne 225 du formulaire 2044.

Si les travaux entrepris sont normalement à la charge du locataire, vous pouvez les déduire si vous les avez réalisés :

• Pour faciliter la mise en location du logement ;
• À cause du mauvais état du bien (travaux indispensables) ;
• Pour réparer une malfaçon ou un vice de construction. 

Dans ce cas, les travaux peuvent être déduits des revenus fonciers dans la mesure où vous n'avez pas pu vous faire rembourser leur montant par le locataire au 31 décembre de l'année de son congé (même pour des frais engendrés les années antérieures).

Les indemnités d'éviction et les frais de relogement

À reporter sur la ligne 226 du formulaire 2044.

Si vous donnez congé à votre locataire de manière prématurée, vous lui versez une indemnité d'éviction. Il y a 3 hypothèses :

• Vous le déloger « pour relouer dans de meilleures conditions » : vous déduisez le montant de l'indemnité de vos revenus fonciers ;
• Vous souhaitez récupérer le bien pour votre usage personnel : vous ne déduisez pas l'indemnité versée ;
• La démarche vise à engendrer des profits (le revendre vide, le démolir…) : vous ne déduisez pas le montant de la somme payée.

Par ailleurs, les frais engagés pour reloger votre locataire dans un nouvel appartement, le temps de la réalisation des travaux, sont déductibles de vos revenus fonciers.

Les impôts et taxes

À reporter sur la ligne 227 du formulaire 2044.

Les impôts liés au logement mis en location sont déductibles de plein droit des revenus fonciers.

Il s'agit notamment :

• Des taxes foncières ;
• Des taxes spéciales d'équipement (TSE) ;
• De la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement ;
• De la contribution sur les revenus locatifs…

Les charges de copropriété 

À reporter sur la ligne 229 ou 230 du formulaire 2044.

Certaines charges de copropriété peuvent être défalquées de vos revenus fonciers :

• Les provisions pour dépenses courantes ;
• Les primes d'assurance de la copropriété ;
• Les frais de gestion et d'administration ;
• Les salaires des gardiens et concierges ;
• Les frais de procédure ;
• Les travaux d'amélioration, de réparation et d'entretien de la copropriété ;
• etc.

En pratique, si votre bien est situé au sein d'une copropriété, vous pouvez :

• D'une part, déduire les provisions de charges réglées l'année précédente (par exemple, déduction en 2023 des provisions payées en 2022) ;
• Et d'autre part, réintégrer les charges non déductibles de 2021 dont l'arrêté des comptes est intervenu en 2022.

Les cotisations d'assurance

À reporter sur la ligne 223 du formulaire 2044.

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers le montant des différentes primes d'assurance liées au logement loué :

• Assurance habitation ;
• Garantie de loyers impayés (GLI) ;
• Garantie de propriétaire non occupant (PNO) ;
• etc.

Les frais d'administration et de gestion de la location

À reporter sur la ligne 221 du formulaire 2044.

La location des biens immobiliers entraîne des dépenses d'administration et de gestion. Leurs montants réels sont déductibles des revenus locatifs. Il s'agit :

• Du salaire des gardiens ou concierges, ainsi que les avantages en nature dont ils jouissent (eau, chauffage, gaz…) ;
• Des honoraires du syndic ;
• Des frais de gestion du bien ;
• Des frais d'expert-comptable ;
• Des honoraires d'un conseiller en gestion de patrimoine ;
• Des coûts de procédure en cas de litige avec le locataire ou un prestataire par exemple (factures d'avocat, huissier…).

La contribution sociale généralisée (CSG)

À reporter sur la ligne 2BH du formulaire 2042.

En qualité d'investisseur immobilier, vous déduisez partiellement le montant de votre CSG de vos revenus fonciers, c'est-à-dire avant le calcul de l'impôt. 

Cette déduction est appliquée automatiquement par l'administration fiscale à hauteur de 6,8 %. 

Elle concerne tous les propriétaires bailleurs qu'ils soient soumis au régime réel ou au régime micro-foncier. En effet, la CSG est considérée comme une charge déductible du revenu global et non des revenus fonciers.

Les charges sont déductibles si elles répondent à certaines conditions générales :

• Le bien immobilier doit faire l'objet d'un contrat de location : vous ne pouvez pas déduire les charges d'un logement vacant ;
• Ces dépenses doivent avoir été engagées au cours de l'année : par conséquent, vous déduisez les charges acquittées en 2022 de vos revenus fonciers de la même année ;
• Vous devez détenir tous les justificatifs relatifs à ces dépenses (factures, relevés du syndic…) afin de pouvoir les présenter à l'administration fiscale en cas de réclamation. 

Définition

Lorsque vous avez procédé à la déduction de vos charges, si le total de ces dernières est supérieur à vos revenus fonciers, on parle de déficit foncier. 

Dans ce cas, vous pouvez déduire ce déficit foncier (revenus fonciers - charges locatives déductibles) de votre revenu global pour diminuer votre impôt sur le revenu.

Le déficit foncier permet de neutraliser tout ou partie de vos revenus fonciers.

Déficit imputable

Le montant du déficit foncier déduit ne peut excéder 10 700 € par an.

Dans le cas où votre déficit foncier est supérieur au plafond, le surplus est reporté ou déduit :

• Pendant 6 ans de vos revenus globaux ;
• Et durant 10 ans de vos revenus fonciers.

Lorsque vous louez un bien immobilier meublé, vos revenus locatifs ne sont pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Comme pour la location non meublée, vous devez d'abord opter pour l'une des deux fiscalités possibles :

• Micro-BIC, 
• Ou bénéfice réel.

Propriétaires en micro-BIC

Le régime micro-bic s'applique aux propriétaires bailleurs :

• Dont les recettes locatives brutes annuelles n'excèdent pas 72 600 € ;
• Ou dont les revenus locatifs n'excèdent pas 50 % des revenus du foyer.

Vous bénéficiez alors d'un abattement de 50 % sur ces recettes locatives brutes. 

Vous n'avez aucune formalité à accomplir. L'abattement forfaitaire s'applique automatiquement lors de votre déclaration de revenus complémentaires en ligne (formulaire 2042 C-PRO).

Bailleurs en bénéfice réel

Si vous avez choisi l'imposition sous le régime réel, vous pouvez déduire de vos bénéfices industriels et commerciaux les charges et frais liés à la gestion du logement et à son exploitation, notamment :

• Les frais d'entretien et de réparation (plomberie, électricité, peinture…) ;
• Les impôts et taxes (taxe foncière, taxe d'habitation, cotisation foncière des entreprises…) ;
• Les intérêts liés au crédit ayant servi à l'acquisition du bien ;
• Les frais de gestion courante (mandat de gestion, annonces immobilières…) ;
• Les primes d'assurance (assurance emprunteur, loyers impayés, propriétaire non occupant) ;
• L'amortissement du mobilier et des améliorations sur 5 à 10 ans ;
• L'amortissement des locaux selon sa durée de vie ;
• etc.

Voici une liste non exhaustive de dépenses qui ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers :

• Commission d'agence immobilière (due lors de l'acquisition du bien loué) ;
• Frais d'acte et d'enregistrement versés au notaire ;
• Frais d'intermédiaires (courtier) ;
• Charges récupérables auprès des locataires (factures d'eau, de chauffage, d'électricité…) ;
• Dépenses d'agrandissement, de construction ou de reconstruction ;
• etc.