Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers et comment les déduire ?

Les déductions de frais, y compris de travaux, ne concernent que les propriétaires bailleurs soumis au régime réel d'imposition. Dès lors, ces derniers peuvent déduire des loyers perçus le coût de certains travaux payés au cours de l'année. Le Bulletin officiel des Finances publiques (Bofip) dresse une liste des travaux déductibles des revenus fonciers.

Travaux de réparation et d'entretien

Les travaux de réparation et d'entretien sont généralement déductibles. Ils ne doivent pas affecter la structure de l'immeuble.

Au sens de l'Administration fiscale, il s'agit de travaux permettant de maintenir le bien en bon état et d'assurer sa conservation pour que l'occupant puisse en jouir selon un usage « normal ».

Voici quelques exemples de travaux de réparation ou d'amélioration :

• Remise en état d'un chauffage central ;
• Travaux de toiture ;
• Mise en conformité d'un ascenseur ;
• Traitement des bois contre les insectes xylophages ;
• Dépenses de recherche et d'analyse de la nocivité de l'amiante ;
• Peinture des murs ;
• Réfection de l'installation électrique ;
• etc.

Ces travaux sont intégralement déductibles des revenus fonciers de l'année au cours de laquelle ils ont été payés. 

Travaux d'amélioration

Les travaux d'amélioration ont pour but d'augmenter la valeur du bien, de prolonger sa durée de vie ou d'ajouter de nouveaux équipements pour un meilleur confort.
Ils ne doivent pas changer la destination de l'immeuble. 

Voici quelques exemples de travaux d'amélioration déductibles :

• Installation d'un chauffage central ;
• Installation d'une cuisine, d'une salle d'eau… ;
• Pose d'une porte automatique d'ascenseur pour répondre à une mise en conformité ;
• Raccordement au réseau d'assainissement ;
• Installation d'une antenne collective de télévision ;
• etc.

Travaux dans un immeuble en copropriété

Le propriétaire bailleur d'un lot dépendant d'un immeuble en copropriété peut déduire des loyers perçus certains travaux réalisés dans les parties communes :

– Concernant les logements mis en location

Comme pour les parties privatives, les travaux déductibles concernent les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration.

– Concernant les locaux commerciaux ou professionnels loués

Les travaux d'agrandissement, de démolition, de construction ou de reconstruction ne peuvent pas être déduits des loyers.

De plus, dans les locaux non destinés à l'habitation, les travaux d'amélioration ne sont pas déductibles, sauf :

• Ceux destinés à protéger des effets de l'amiante ;
• Ceux ayant pour but de faciliter l'accès aux personnes en situation de handicap.

Les dépenses pour travaux dans la copropriété sont intégrées aux charges de copropriété. Pour les déduire, le propriétaire déduit l'ensemble des provisions sur charges payées au cours de l'année précédente (par exemple en 2024, il déduit les provisions versées en 2023). Il réintègre ensuite les charges non déductibles de 2022 par exemple, conformément à l'arrêté de 2023.

Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement

Tous les travaux qui entraînent une plus-value de l'immeuble ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers. Par conséquent, les dépenses liées à une construction, une reconstruction ou un agrandissement ne sont pas déductibles.

Quelques précisions pour bien comprendre :

• Les travaux de construction apportent des modifications importantes au gros œuvre des locaux existants.
• Les travaux d'aménagement interne de grande importance sont équivalents à une reconstruction.
• Les travaux d'agrandissement augmentent le volume ou la surface habitable.

Les travaux réalisés par un propriétaire soumis au régime micro-foncier

Les propriétaires bailleurs soumis au régime micro-foncier ne peuvent bénéficier d'aucune déduction pour des travaux réellement engagés, quelle que soit la nature des travaux réalisés.

En effet, ils profitent d'un abattement forfaitaire exclusif de 30 % au titre de leurs dépenses.

Les travaux imputés au locataire

Seuls les travaux à la charge du propriétaire peuvent être déduits de ses revenus fonciers.

Aussi, les dépenses de travaux que le propriétaire répercute sur son locataire ou ceux qui sont financés par le locataire directement ne sont pas déductibles.

Toutefois, le coût des travaux réalisés en cas de vétusté du bien immobilier ou en cas de force majeure est déductible des impôts. En effet, dans ces situations, ils ne constituent plus une charge locative.

Factures de travaux

L'investisseur doit distinguer les travaux déductibles (entretien, réparation, amélioration) et les opérations qu'il n'a pas le droit de déduire de ses revenus fonciers (construction, reconstruction, agrandissement). 

Cette séparation des catégories de travaux est particulièrement nécessaire dans le cadre d'une rénovation complète du bien immobilier.

Pour profiter de l'avantage fiscal, le propriétaire doit s'assurer que les factures des entrepreneurs identifient clairement le type de travaux réalisés. À défaut, l'administration fiscale risque de refuser purement et simplement la déduction.

Mode de calcul et déficit foncier

Le propriétaire déduit le coût des travaux éligibles des revenus locatifs qu'il a perçus.

Lorsque le montant des dépenses est supérieur aux revenus fonciers, il génère un déficit foncier. Le bailleur impute alors ce déficit de son revenu global dans la limite légale de 10 700 € par an.

Il réduit ainsi le montant de l'impôt sur le revenu de l'année et parfois des exercices suivants jusqu'à l'apurement du déficit (durée maximum de 10 ans).

Exemples de déductions de travaux

1er cas : sans déficit foncier

Un propriétaire perçoit des revenus locatifs annuels d'un montant de 23 000 €. Il réalise des travaux de rénovation fiscalement déductibles pour un montant de 10 000 €.

Le montant des travaux est inférieur aux revenus locatifs perçus. 

23 000 € (revenus locatifs) - 10 000 € (coût des travaux) = 13 000 €.

Après déduction des travaux, le revenu foncier net imposable du propriétaire s'élève à 13 000 € pour l'année concernée.

2e cas : avec déficit foncier

Un propriétaire perçoit des revenus locatifs annuels d'un montant de 10 000 €. Il réalise des travaux de rénovation éligibles à la déduction fiscale pour 15 000 €.

Il génère alors un déficit foncier de 5 000 €, soit :
15 000 € (travaux) - 10 000 € (revenus locatifs).

Ce déficit peut être déduit entièrement du revenu global du propriétaire (déficit inférieur à 10 700 €).

Déclaration fiscale et revenu foncier imposable

Pour déclarer ses dépenses de travaux, le propriétaire remplit le formulaire n° 2044 (ou 2044 Spéciale pour les investisseurs de parts de SCPI ou SCI).
La déclaration en ligne (site impot.gouv.fr) est obligatoire depuis 2019, sauf cas exceptionnels.

La procédure est la suivante :

– Concernant les revenus locatifs

Il inscrit sur le formulaire n° 2044, à la ligne 211, le montant des loyers bruts encaissés (avant déduction de toutes charges).

– Concernant les dépenses déductibles

Il inscrit le montant des travaux et des autres charges déductibles (taxe foncière, intérêts d'emprunt, charges de copropriété…) sur les lignes correspondantes. 
Par exemple, pour les travaux de réparation et d'entretien, il complète la ligne n° 224.
Si les travaux ont été réalisés par le propriétaire lui-même, il ne peut pas déduire le temps de travail.

En page 4 « Description des frais », cadre 400 « Paiement des travaux », il inscrit le détail des travaux pour chaque logement, le cas échéant :

• N° de l'immeuble et nature des travaux :
• Nom et adresse des entrepreneurs ;
• Date de paiement ;
• Montant des travaux.

– Concernant le résultat foncier

Les lignes 260, 263 et 420 concernent le calcul du revenu foncier net (recettes - charges).

Si le résultat est positif, le montant est reporté automatiquement dans la case 4BA (revenus fonciers imposables) de la déclaration d'impôt globale n° 2042. 

– Concernant le déficit foncier

Si le calcul aboutit à un déficit (charges supérieures aux revenus locatifs), celui-ci est reporté sur le formulaire 2042 (déclaration des revenus), case 4BC (« déficit imputable sur le revenu global »). Le montant maximum que le propriétaire peut imputer sur le revenu global est de 10 700 € hors intérêts d'emprunt.
Il inscrit dans la cellule 4BB (« déficit imputable sur les revenus fonciers ») le solde reportable sur les années suivantes.

L'Administration fiscale calcule le montant du revenu foncier imposable d'après les sommes inscrites sur la déclaration numéro 2042.

Le propriétaire bailleur doit être en mesure de lui fournir tous les justificatifs des dépenses déduites en cas de contrôle.

Généralement, les dépenses sont déduites des loyers perçus. Toutefois, il est possible de déduire le coût des travaux éligibles lorsque ceux-ci sont destinés à la mise en location du bien. Les dépenses sont alors considérées comme des frais de préparation du bien à la location.

L'investisseur doit mentionner sur sa déclaration (cadre « information » de la déclaration d'impôts en ligne) son intention de louer le bien non meublé après la réalisation des travaux.

Les montants réglés par le propriétaire sont déductibles même si les travaux ne sont pas achevés. Par ailleurs, l'acompte versé avant le début des travaux représente aussi une charge déductible.

Le bien rénové doit être mis en location dès l'achèvement des travaux. Dans le cas contraire, le propriétaire doit prouver qu'il a entrepris toutes les démarches nécessaires pour trouver un locataire.