Tout savoir sur les revenus fonciers : définition, déclaration, calcul, frais et charges déductibles,...

Les revenus fonciers sont les revenus issus de la location :

• D'un bien immobilier à usage d'habitation et non meublé (appartement, maison…), et de leurs annexes (garage, parking…) ;
• D'un local professionnel (bureau, entrepôt, commerce…) ;
• D'un terrain.

Ils proviennent également des recettes liées à un investissement dans une société foncière.

Ces revenus sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu.

On distingue deux régimes d'imposition : le micro-foncier et le réel.

Le régime forfaitaire micro-foncier 

Il s'applique de plein droit lorsque vos revenus bruts annuels sont inférieurs à 15 000 euros. Au-delà, vous êtes automatiquement soumis au régime réel.

Lorsque le bailleur est soumis à ce régime forfaitaire, les frais et charges réellement payées ne sont pas déductibles. En effet, l'Administration fiscale applique un abattement fixe de 30 % sur le montant des loyers. Le surplus est inclus à vos autres revenus (salaire par exemple).

Ce régime d'imposition simplifié vous dispense de souscrire le formulaire 2044 pour la déclaration des revenus fonciers. Vous n'utilisez que le formulaire numéro 2042 pour la déclaration de vos revenus. 

Le régime réel d'imposition

Le régime réel concerne les contribuables qui encaissent des revenus fonciers annuels supérieurs à 15 000 € hors charges et hors taxes. Il s'applique alors automatiquement.

Vous déduisez de vos loyers les charges réelles effectivement supportées. Elles sont appelées les charges déductibles.

Vous pouvez, par ailleurs, opter pour le régime réel même si vos revenus n'excèdent pas 15 000 € par an. En effet, si votre niveau de charges est élevé, ce régime d'imposition peut s'avérer plus avantageux.

Vous déclarez vos revenus via le formulaire de déclaration 2031 que vous adressez à l'Administration fiscale par voie électronique.

Que vous soyez soumis au régime réel ou au régime micro-foncier, vous devez déclarer le total de tous les loyers encaissés (hors charges) au cours de l'année civile dont il s'agit. On parle de revenu brut foncier. 

Les dépenses à inclure dans votre déclaration de revenus bruts fonciers sont les suivantes :

1/ Les loyers perçus

Ce sont les loyers que votre locataire vous a versés durant l'année civile. Il peut s'agir des loyers dus pour la période considérée, mais aussi des loyers payés avant ou après l'échéance. S'ils sont encaissés durant l'année en question, vous les déclarez.

2/ Le dépôt de garantie

En principe, vous n'avez pas à déclarer le montant du dépôt de garantie versé par votre locataire. Toutefois, vous devez l'inclure dans vos revenus fonciers si vous utilisez ce montant pour :

• Couvrir des loyers impayés ;
• Financer la remise en état du bien lorsque le locataire a quitté le logement ;
• Régler des charges locatives impayées par l'occupant. Ce montant fait alors partie des charges déductibles.

3/ Les dépenses conventionnelles

Le contrat de location peut prévoir une clause mettant à la charge du locataire des dépenses normalement dues par le propriétaire.
Attention, ce n'est possible que dans le cadre d'une location commerciale ou professionnelle. Il peut s'agir :

• Du montant de la taxe foncière ;
• Du financement de travaux importants. Le coût constitue alors un avantage en nature qui doit être ajouté aux revenus. 

La liste exhaustive des charges récupérables d'un bien à usage d'habitation est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (annexe).

4/ Les subventions accordées par l'Anah

Les subventions versées par l'Agence nationale de l'habitat (Anah) sont intégrées au montant de votre revenu foncier.

5/ Certaines indemnités versées par l'assurance

Si vous avez souscrit un contrat de garantie loyers impayés (GLI), vous devez intégrer au revenu brut foncier le montant des indemnités versées pour compenser les pertes de loyers ou pour financer le coût des réparations à la suite d'un dommage dans le logement.

Certains revenus n'entrent pas dans le calcul des revenus fonciers. C'est le cas notamment :

• Des charges locatives récupérables (elles ne sont pas imposables) ;
• Des revenus d'un logement loué meublé (pour les loueurs en meublé non professionnels - LMNP, les revenus locatifs sont déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux - BIC).

Les charges déductibles de l'impôt foncier doivent :

• Être liées au bien ayant généré le revenu foncier ;
• Avoir été payée au cours de l'année d'imposition (les dépenses de 2023 sont déduites des revenus fonciers de 2023) ;
• Être justifiables auprès du service des impôts (factures).

Les dépenses et charges déductibles des revenus fonciers d'un contribuable soumis au régime d'imposition réel sont les suivantes :

1/ Les coûts liés aux travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration du bien

Les travaux déductibles des revenus fonciers correspondent à ceux réalisés pour maintenir le logement en bon état afin que le locataire puisse en jouir paisiblement.
Il s'agit notamment d'un ravalement de façade, du remplacement de la chaudière, de la remise en état d'une installation électrique, du coût des diagnostics immobiliers, etc.

Les travaux d'amélioration déductibles doivent apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire au bien (ascenseur, antenne collective, etc.).

Attention, les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou de démolition ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Il existe deux cas qui permettent de déduire des charges locatives supportées par le propriétaire alors qu'elles sont normalement dues par le locataire :

• Si un cas de force majeure ou une dégradation liée à la vétusté du bien oblige le propriétaire à réaliser ces travaux ;
• Si ces travaux sont entrepris avant la location du logement, pour pouvoir louer le bien.

2/ Les provisions sur charges de copropriété 

Le bailleur déduit de ses revenus fonciers le montant des provisions sur charges payées l'année précédente (par exemple déduction en 2023 des provisions versées en 2022). 
Il doit par ailleurs réintégrer les charges non déductibles qui ont fait l'objet d'un arrêté des comptes intervenu l'année suivante (par exemple celles de 2021 issues de l'arrêté de 2022).

Prenons un exemple :

Vous payez 900 € de provision sur charges en 2021 et 1 000 € en 2022. Le syndic arrête les comptes de 2021. Cet arrêté précise que, sur les 900 € versés, seule la somme de 600 € est déductible des revenus fonciers.
Aussi le surplus, soit 300 €, doit être réintégré au montant des revenus fonciers.
Lors de la déclaration des revenus fonciers en 2023 (pour les revenus de 2022), vous déduisez 1 000 € de votre revenu foncier au titre des provisions sur charges de copropriété. Par ailleurs, vous ajoutez à vos revenus 300 € au titre de la régularisation de l'année précédente.

3/ Les frais payés pour le compte du locataire 

Lorsque vous payez au syndic les charges de copropriété (charges récupérables) sans que le locataire vous ait remboursé au 31 décembre de l'année de son départ, vous êtes en droit de déduire ce montant de vos revenus fonciers.

4/ Les frais d'administration et de gestion du bien mis en location

Il s'agit notamment :

• Du salaire des gardiens et concierges de l'immeuble ;
• Des frais de gérance si le bien est géré par un mandataire ;
• Des frais de procédure le cas échéant.

5/ Les primes d'assurance

Toutes les primes d'assurance liées au logement loué, et versées dans le cadre de la garantie des loyers impayés ou de l'assurance du propriétaire non occupant sont déductibles des loyers encaissés.

6/ Le montant de certains impôts 

Les impôts pouvant faire l'objet d'une déduction fiscale sont notamment : la taxe foncière, la taxe spéciale d'équipement, la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement…

7/ Les charges financières

• Les intérêts d'emprunt ;
• Les frais bancaires de constitution de dossier, d'hypothèque… ;
• Les frais de mainlevée ;
• etc.

Pour calculer l'impôt foncier, il faut respecter plusieurs étapes :

Calculer le revenu foncier imposable

Si vous avez opté pour le régime réel 

Revenu foncier net imposable = revenus locatifs bruts - charges déductibles

Vous devez commencer par déduire de vos revenus fonciers les frais d'emprunt (intérêts, frais bancaires, frais de mainlevée…) avant toutes autres dépenses.

Si vous avez opté pour le régime forfaitaire 

Vous déduisez l'abattement de 30 % aux revenus fonciers que vous avez perçus.

Intégration du bénéfice foncier

Après avoir calculé votre revenu foncier imposable, si le résultat est positif, on parle de bénéfice foncier.

Celui-ci est intégré à l'ensemble de vos autres revenus (salaires, pension de retraite, rentes viagères, bénéfices industriels ou commerciaux…).

Le montant global obtenu est assujetti à l'impôt sur le revenu.

Imputation du déficit foncier

Lorsqu'à la suite du calcul du revenu net imposable, vous obtenez un résultat négatif : on parle de déficit foncier. En d'autres termes, le montant des frais et charges déductibles est supérieur au montant des revenus encaissés.

Vous déduisez le montant de ce déficit (sauf les intérêts d'emprunt) à hauteur de 10 700 € par an sur votre revenu global. Vous réduisez ainsi votre impôt sur le revenu.
Si le revenu global est inférieur au déficit, le surplus est imputable pendant 6 ans sur l'ensemble de vos revenus.

Si vous justifiez d'un déficit foncier imputable sur votre revenu global, la règlementation en vigueur vous oblige à louer votre logement jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation.

Prenons un exemple :

En 2021, vous payez des charges qui génèrent un déficit foncier. Vous imputez ce déficit sur votre déclaration de revenus de 2021. Vous devez alors louer votre logement jusqu'au 31 décembre 2023.

Concernant les intérêts d'emprunt 

Une déduction des intérêts d'emprunts est mise en place sur le montant des loyers.

- 1er cas : ces intérêts sont inférieurs aux loyers, vous obtenez un résultat positif.
Dès lors, vous déduisez le résultat des autres charges déductibles (provisions sur charges de copropriété, primes d'assurance…). Alors, si vous obtenez un solde négatif, vous le déduisez de votre revenu global à hauteur de 10 700 €. Le surplus est reporté sur les autres revenus fonciers des 10 années qui suivent.

Prenons un exemple :

Vous percevez des revenus bruts d'un montant de 20 000 €. Vous payez 2 000 € de frais d'emprunt, 18 000 € de travaux et 900 € de taxe foncière.

Vos revenus, déduction faite des intérêts, sont de : 20 000 - 2 000 = 18 000 €
Vos revenus nets sont de : 20 000 € - 2 000 € - 18 000 - 900 € = - 900 €

Vos intérêts d'emprunts sont inférieurs à vos loyers. Le déficit d'un montant de 900 € provient seulement des autres charges (travaux et impôts).
Le résultat est donc imputable en totalité sur votre revenu global (il est inférieur au seuil de 10 700 €).

- 2me cas : les intérêts sont supérieurs aux loyers, vous obtenez un résultat négatif.
Vous imputez le résultat sur les autres revenus locatifs durant les 10 années suivantes. Par ailleurs, vous déduisez les autres charges de votre revenu global à hauteur de 10 700 €.

Prenons un exemple :

Vous percevez des revenus locatifs d'un montant de 20 000 €. Vos intérêts d'emprunt liés au prêt contracté pour l'achat de votre bien loué s'élèvent à 22 000 €. Vous devez aussi payer 3 000 € de travaux et 900 € pour la taxe foncière.

Vos revenus, déduction faite des intérêts, sont de : 20 000 - 22 000 € = - 2 000 €
Votre revenu net est de : 20 000 € - 22 000 € - 3 000 € - 900 € = - 5 900 €

Vos intérêts d'emprunt sont supérieurs à vos loyers. Le déficit de 5 900 € provient des intérêts d'emprunt à hauteur de 2 000 € et des autres dépenses pour 3 900 €.

Vous déduisez ce montant (inférieur au seuil de 10 700 €) de votre revenu global.

Les prélèvements sociaux

Les revenus locatifs sont soumis aux cotisations sociales. Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers représentent 17,2 % des loyers imposables. Ils sont répartis de la manière suivante :

• Contribution sociale généralisée (CSG) à hauteur de 9,2 % des revenus fonciers ;
• Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) à hauteur de 0,5 % des revenus locatifs ;
• Prélèvement de solidarité pour 7,5 %.

Les prélèvements sociaux s'appliquent sur vos revenus nets. Par conséquent :

• Si vous êtes soumis au régime réel : les prélèvements sociaux sont appliqués après déduction des charges imputables.
• Si vous êtes soumis au régime forfaitaire : les prélèvements sociaux sont appliqués après l'abattement fixe de 30 % sur les loyers perçus.

La déclaration des revenus fonciers intervient tous les ans pour les propriétaires de biens immobiliers loués nus (non meublés). Vous pouvez opter pour une déclaration version papier ou pour une déclaration en ligne.

Vous êtes soumis au régime micro-foncier

Vous devez remplir le formulaire n° 2042 :

• Indiquez à la case 4BE du formulaire le montant de vos recettes brutes (avant abattement).
• À la case 4BK, précisez le montant des recettes provenant de l'étranger, le cas échéant.

Pensez à préciser l'adresse du logement loué.

Si vous préférez opter pour le régime réel malgré vos revenus fonciers inférieurs à 15 000 €, vous ne remplissez alors que le formulaire 2044. L'option est irrévocable durant 3 ans.

Vous êtes soumis au régime réel

Vous devez compléter la case « régime du bénéfice réel » du formulaire n° 2042.

Vous reportez ensuite les résultats (bénéfice ou déficit) sur la déclaration 2044 (ou 2044 spéciale) :

• À la ligne 229 ou 230 du formulaire 2044 (ou « 2044 spéciales »), vous indiquez le montant total des provisions sur charges de copropriété déductibles versées au syndic pour l'année dont il s'agit.
• À la ligne 230 ou 231, vous mentionnez les charges de copropriété non déductibles.

Pour les déclarations papier, vous devez joindre ce document à votre déclaration de revenus globale effectuée sur le formulaire 2042.
Le fisc peut vous réclamer certaines pièces justificatives.

S'il existe un déficit foncier supérieur à 10 700 €, vous reportez l'excédent sur les revenus fonciers des 10 années à venir. Vous remplissez la partie « revenus fonciers ». 

Si vous percevez des revenus fonciers, c'est que vous êtes propriétaire d'un bien immobilier.

Dès lors, vous êtes assujetti à la taxe foncière.

En effet, les propriétaires d'un bien au 1er janvier de l'année d'imposition sont redevables de cet impôt. Peu importe que vous occupiez le logement, qu'il soit loué ou vacant, vous devez payer la taxe foncière.

Dans ce cas, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers le montant de votre taxe foncière.

Il existe cependant certains cas d'exonération ou de dégrèvement de taxe foncière. L'exonération peut être totale ou partielle, permanente ou temporaire. Il s'agit notamment :

• Des bâtiments publics (exonération totale) ;
• Des constructions nouvelles (exonération de 2 ans) ;
• Des biens ruraux à usage agricole (exonération partielle) ;
• Des logements situés dans des zones spécifiques, c'est-à-dire en zone de revitalisation (exonération permanente) ou à proximité d'un site à risque (exonération pour partie de la taxe foncière) ;
• Des personnes âgées de plus de 75 ans (sous conditions de revenus) ;
• Des personnes en situation de handicap et d'invalidité (sous conditions de revenus) ;
• Des anciens combattants (sous conditions).

Dans certaines communes, des travaux de rénovation énergétique dans le logement peuvent engendrer une exonération temporaire de la taxe foncière.

Enfin, si vous êtes âgé de plus de 65 ans (et de moins de 75 ans) ou si votre logement est vacant, vous pouvez peut-être prétendre à un dégrèvement de taxe foncière.