Comment sont imposés les revenus fonciers des expatriés ?

Les revenus locatifs des expatriés sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Certaines règles spécifiques varient selon le régime fiscal choisi (micro-foncier ou régime réel) et la localisation de la résidence de l'expatrié.

Régime fiscal pour les loyers des Français délocalisés

Les Français résidant à l'étranger qui louent un bien immobilier vide peuvent opter pour l’un des deux régimes fiscaux suivants :

• Régime micro-foncier : ce régime simplifié s'applique automatiquement si les recettes brutes n'excèdent pas 15 000€ par an. Il offre un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers, mais ne permet pas de déduire d'autres charges.
• Régime réel : obligatoire au-delà de 15 000€ de recettes, ce régime est recommandé si les charges déductibles dépassent l'abattement de 30%. 

Taux d’imposition applicable aux revenus fonciers des expatriés

Les revenus fonciers des non-résidents en France sont soumis à un régime d’imposition spécifique, selon deux modalités : 

Option 1 : taux minimum ou barème progressif

Les revenus fonciers peuvent être soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, comme pour les résidents français. Cependant, un taux minimum s'applique aux non-résidents. Il est de 20% pour les revenus inférieurs à 28 797€ et de 30% au-delà, sauf en cas de convention fiscale plus favorable. Pour les biens situés dans les départements d'outre-mer (DOM), les taux sont réduits respectivement à 14,4% et 20%.

Option 2 : taux moyen d'imposition

L'expatrié peut demander l'application du taux moyen d'imposition si celui-ci est plus avantageux. Ce taux est calculé en tenant compte des revenus mondiaux (en France et à l'étranger), mais ne s'applique qu'aux revenus issus de source française. 

Les charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, etc.) et les abattements (régime micro-foncier) sont également pris en compte.

Leur taux des prélèvements sociaux des revenus fonciers dépend du lieu de résidence de l'expatrié : 

• Exonération partielle pour les expatriés résidant dans l'EEE : les propriétaires qui habitent dans un pays de l'espace économique européen (EEE) ou en Suisse bénéficient d'un taux réduit de prélèvements sociaux. Ce taux s'élève à 7,5% sous certaines conditions, notamment si l'expatrié est affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale dans son pays de résidence.
• Prélèvements sociaux pour les expatriés hors de l'EEE : les expatriés résidant en dehors de l'EEE sont soumis à un taux de prélèvements sociaux de 17,2%, incluant la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité. 

Même en vivant à l'étranger, un bailleur français reste imposable en France sur ses revenus fonciers. Il est considéré comme non-résident fiscal s’il passe plus de 183 jours par an hors de France ou si son centre d’intérêt principal est à l’étranger. Voici comment il doit procéder :

Première déclaration après le départ à l’étranger

Deux formulaires doivent être remplis :

• Formulaire 2042 : pour les revenus perçus jusqu’au départ.
• Formulaire 2042-NR : pour les revenus perçus après le départ, jusqu’au 31 décembre.

La déclaration se fait sur le site impots.gouv.fr, si un compte fiscal en ligne existe. Sinon, il faut contacter le Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR) pour soumettre les formulaires.

Ensuite, la déclaration des revenus fonciers doit être effectuée chaque année, selon les mêmes échéances que celles applicables aux résidents fiscaux français.

Déclaration après la première année

À partir de la deuxième année, la déclaration des revenus fonciers se fait sur le formulaire 2042, avec les annexes appropriées.

Chaque année, les revenus fonciers doivent être déclarés selon le régime fiscal choisi.

• Régime micro-foncier (revenus bruts ≤ 15 000€) :
  Le montant brut des loyers est indiqué à la case 4BE du formulaire 2042.
• Régime réel :
  Le formulaire 2044 doit être rempli pour détailler les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.).

Le résultat net (bénéfice ou déficit) est ensuite reporté sur le formulaire 2042, cases 4BA ou 4BB.

Cas des revenus fonciers provenant de parts de SCI

Pour les revenus fonciers provenant de parts de SCI, les loyers sont déclarés sur les formulaires suivants :

• 2072 : pour déclarer les revenus de la SCI par le gérant.
• 2072-S : pour les associés simples.
• 2072-C : pour les biens bénéficiant de dispositifs de défiscalisation ou en nue-propriété.

Les résultats de la SCI sont ensuite rapportés par chaque associé sur le formulaire 2042.

Les biens situés en France restent soumis aux droits de succession français, même si le propriétaire, de nationalité française, réside à l'étranger.

Par ailleurs, en cas de vente d'un bien immobilier situé en France, les plus-values sont soumises à un impôt forfaitaire de 19%, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux.

Pour les non-résidents ressortissants de l'Union européenne ou de l'EEE, une exonération spécifique sur la plus-value, dans la limite de 150 000€, est possible si :

• Le vendeur a été domicilié en France pendant au moins deux années consécutives avant la vente.
• La vente intervient au plus tard cinq ans après le départ fiscal de France, ou sans limitation de délai si le vendeur dispose librement du bien depuis le 1er janvier de l'année précédant la vente.