Le déficit foncier : fonctionnement et calculs

Dans le cadre d'un investissement locatif, la loi vous autorise, sous certaines conditions, à déduire vos charges de vos revenus fonciers.

On parle de déficit foncier lorsque le montant des frais et charges supportés pour l'entretien, la réparation et la gestion du logement (travaux, taxes diverses, primes d'assurance…) est supérieur au montant des loyers versés par les locataires.

La déduction du déficit foncier ne concerne que les locations nues (non meublées) et les investisseurs soumis au régime réel. 

Ce déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) peut être déduit de votre revenu global (revenus fonciers + autres revenus) dans la limite de 10 700 € par an.
Il peut atteindre 15 300 € si l'immeuble est concerné par l'amortissement de la loi Périssol (remplacée successivement par les lois Besson, Robien, Scellier puis par le dispositif Pinel).

Cette déduction fait baisser, de facto, votre impôt sur le revenu.

S'il existe un excédent de déficit foncier, celui-ci peut être déduit :

• Sur vos revenus globaux durant 6 ans ;
• Ou uniquement sur vos revenus fonciers durant 10 ans.

Prenons un exemple :

Vous déclarez 100 000 euros de revenus (salaire) et 30 000 € de revenus fonciers (loyers).
Si les charges liées à vos biens immobiliers s'élèvent à 50 000 €, vos revenus fonciers présentent un déficit de 20 000 €.
Vous pouvez imputer ce déficit de vos revenus globaux, soit : 130 000 € - 20 000 € = 110 000 € montant sur lequel sera calculé votre impôt sur le revenu.

Conformément au décret n° 2023-297 du 21 avril 2023, le seuil d'imputation du déficit foncier sur le revenu global passe temporairement de 10 700 € à 21 400 € lorsque le bailleur réalise des travaux de rénovation énergétique sur un logement considéré comme une passoire énergétique. Le plafond des autres charges reste limité à 10 700 €. 
Pour bénéficier de ce seuil, il existe 2 conditions :

• Les travaux doivent avoir été payés par le contribuable entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
• À la suite des travaux, la classe énergétique du logement doit passer au minimum à D, avant le 31 décembre 2025.

Le propriétaire peut profiter du déficit foncier à plusieurs conditions :

• Le bien immobilier doit être destiné à un usage d'habitation ;
• Il doit faire l'objet d'une location nue (non meublée) ;
• Le propriétaire doit être soumis au régime réel d'imposition (et non au micro-foncier) ;
• La location doit être continue pendant 3 ans minimum suivant la première imputation du déficit foncier, soit jusqu'au 31 décembre de la troisième année.

Pour rappel :

• Le régime réel concerne les revenus fonciers supérieurs à 15 000 € par an. Il permet de déduire des revenus fonciers le montant des dépenses réellement engagées ;
• Le régime micro-foncier concerne les revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an (sauf si le contribuable opte pour le régime réel). Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % des revenus fonciers (pas de déficit foncier).

Avant d'imputer le déficit foncier, plusieurs opérations sont nécessaires.

1- Calcul du revenu foncier net imposable

Charges et travaux déductibles des revenus fonciers

Vous pouvez déduire de vos revenus deux types de charges :

Les charges financières 

• Déduction des intérêts d'emprunt ;
• Frais bancaires de constitution de dossier, d'hypothèque… ;
• Frais de mainlevée ;
• etc.

Pour profiter de ces déductions, le prêt doit avoir été souscrit pour financer l'acquisition ou la rénovation du logement.

Les charges non financières 

Il s'agit des frais et dépenses liés au logement loué qui ne sont pas récupérables auprès du locataire, notamment :

• Frais de gestion et d’administration du bien (par exemple le salaire d'un gardien, les frais dus au syndic de copropriété, etc.) ; 
• Taxe foncière ;
• Dépenses de réparation et d'entretien (remise en état de la toiture, chauffage central…) ;
• Dépenses d'amélioration (élément de confort nouveau) ;
• Provisions sur charges dans le cadre d'une copropriété ;
• Charges locatives non payées par le locataire au 31 décembre de l'année suivant son départ du logement ;
• Indemnité d'éviction ou de relogement de l'occupant ;
• Primes d'assurance ;
• etc.

2- Imputation du déficit foncier 

Il faut nécessairement commencer par soustraire les frais d'emprunt de vos revenus fonciers.

Déficit imputable aux charges d'emprunt = revenus fonciers - charges d'emprunt.

• Si le résultat est négatif, il y a déficit foncier. Vous déduisez le montant du déficit de vos revenus fonciers pendant 10 ans ;
• Si le résultat est positif, alors vous calculez le déficit imputable aux autres charges.

On distingue alors 2 situations :

• Le résultat est positif : il n'existe pas de déficit foncier.
• Le résultat est négatif : vous l'imputez à hauteur de 10 700 euros par an sur votre revenu global. Le surplus est reporté et imputable pendant 6 ans sur l'ensemble de vos revenus, ou pendant 10 ans sur vos revenus fonciers.

3 - Déclaration et report du déficit foncier

Pour les déclarations n° 2044 faites en ligne, le déficit foncier est calculé automatiquement, et reporté sur la déclaration d'impôt.

Pour les déclarations papier, les revenus fonciers et les charges déductibles des revenus fonciers sont déclarés sur le formulaire n° 2044. Le document est joint à la déclaration de revenus globale (formulaire n° 2042). L'administration fiscale peut réclamer certains justificatifs.

Lorsque le montant du déficit est supérieur au plafond de 10 700 €, il faut effectuer un report de l'excédent sur les revenus fonciers des 10 ans à venir. Il faut alors remplir la partie « revenus fonciers » du formulaire 2042.

En résumé, pour calculer votre déficit foncier, vous devez :

• Cumuler tous vos revenus fonciers bruts.
• Déduire en priorité les intérêts d'emprunt. Si vous obtenez un résultat négatif, le déficit est imputable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Lorsque le résultat du calcul précédent est positif, déduire les autres charges. Si le résultat est négatif, vous imputez le déficit foncier sur votre revenu global. Il ne peut excéder 10 700 € annuel.

Prenons 3 exemples :

1er cas :

Vous êtes propriétaire bailleur d'un logement. Vous percevez des revenus fonciers d'un montant de 10 000 €.
Vos intérêts d'emprunt s'élèvent à la somme de 6 000 €.
Vos autres charges s'élèvent à 9 000 €.

Vous déduisez d'abord vos intérêts d'emprunt :
Revenus fonciers - intérêts d'emprunt
10 000 € - 6 000 € = 4 000 €
Le résultat est positif. Vous n'avez pas de déficit foncier imputable sur vos revenus fonciers.

Vous déduisez ensuite vos autres charges :
Déficit foncier = revenus nets des intérêts d'emprunt - charges diverses
4 000 € - 9 000 € = - 5 000 €
Vous déduisez ce montant de votre revenu global.

2me cas :

Reprenons le même exemple avec des charges diverses d'un montant de 15 000 €.

Après déduction des intérêts d'emprunt, vous déduisez les autres charges pour obtenir le déficit foncier :
4 000 € - 15 000 € = - 11 000 €.
Vous ne pouvez déduire de votre revenu global que la somme de 10 700 €. L'excédent, soit la somme de 400 €, sera imputable sur les revenus fonciers de l'année suivante.

3me cas :

Les revenus fonciers sont de 10 000 €, les intérêts d'emprunt de 12 000 €, les autres dépenses de 5 000 €.

10 000 € - 12 000 € = - 2 000 € (déficit foncier imputable sur les revenus fonciers).
Déficit foncier = - 2 000 € - 5 000 € = - 7 000 €
Vous pouvez soustraire 7 000 € de votre revenu global.

La SCPI de déficit foncier a vocation à collecter des fonds pour acquérir un patrimoine immobilier locatif.

Elle est gérée par une société de gestion. L'investissement repose sur des acquisitions d'immeubles bourgeois qui nécessitent une rénovation. 

Ce dispositif permet au porteur de parts de la SCPI de déduire de ses revenus fonciers sa quote-part de dépenses de réparations, d'entretien et d'amélioration.

Si les charges déductibles sont supérieures aux loyers perçus, le déficit, hors intérêts d'emprunt, est déduit du revenu global de l'investisseur dans la limite de 10 700 € par an.

Le déficit foncier est cumulable avec d'autres dispositifs de défiscalisation.

Déficit foncier et Loi Pinel (Pinel optimisé au déficit foncier)

Le dispositif Pinel permet une réduction d'impôt pouvant atteindre 17,5 %.

Il concerne les investisseurs de logements neufs. Ces biens immobiliers doivent être loués durant une période de 6 à 12 ans.

Vous pouvez cumuler ce dispositif avec celui du déficit foncier sous certaines conditions. Aussi, la réduction d'impôt est majorée selon la durée de la location (entre 12 et 21 %). 

La réduction d'impôt se calcule sur le bien immobilier et sur les travaux de réhabilitation réalisés.

Déficit foncier et Loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière. Elle s'adresse aux propriétaires de biens anciens à caractère historique qui réalisent des travaux de restauration. Ces biens sont situés dans des zones géographiques spécifiques.

La loi Malraux permet, sous conditions, une réduction d'impôt variant de 22 à 30 % du coût des travaux selon la localisation du bien.

En cumulant le dispositif Malraux et le déficit foncier (loi Malraux optimisée au déficit foncier), vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 100 % du montant des travaux. Vous pouvez reporter l'excédent sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Déficit foncier et Loc'Avantages (ancien dispositif « Louer abordable » dit « Cosse »)

Le dispositif Loc'Avantages qui remplace le dispositif Cosse permet une réduction d'impôt de 15 à 65 % selon la localisation géographique du bien et le type de convention conclue avec l'ANAH. Le bailleur doit obligatoirement fixer un loyer inférieur au prix du marché local.

Si vous cumulez les deux dispositifs fiscaux, vous bénéficiez d'un plafond annuel pour le déficit foncier de 10 700 €. L'excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 ans suivants.