La déduction des intérêts d'emprunt : qui peut en bénéficier et sous quelles conditions ?

Depuis le 1er janvier 2011, les emprunts souscrits pour l'acquisition d'une résidence principale n'ouvrent plus le droit au crédit d'impôt des années précédentes.

En effet, avant cette date, les acquéreurs ayant financé leur bien immobilier par un prêt pouvaient déduire une partie des intérêts d'emprunt de leurs revenus locatifs sur une période pouvant s'étaler de 5 à 7 ans. Cette déduction soumise à conditions était limitée à 3 750 euros pour une personne seule et 7 500 euros pour un couple. Elle s'opérait par le mécanisme du crédit d'impôt.

En 2023, ces dispositifs visant à réduire le montant des impôts par l'achat ou la construction à crédit d'une résidence principale ne sont plus applicables.

Concernant l'acquisition de résidence secondaire, son financement par un emprunt bancaire n'ouvre droit à aucun avantage fiscal.

Seuls les investisseurs immobiliers qui contractent un prêt pour leur acquisition peuvent prétendre à une déduction des intérêts d'emprunt de leurs revenus fonciers. Pour en bénéficier, ils doivent être soumis au régime réel d'imposition simplifié ou normal.
Le bien acquis peut être destiné à la location nue ou meublée. 

Dans le cadre d'un investissement locatif, la loi vous autorise donc à déduire de votre revenu foncier les intérêts d'emprunt ainsi que les frais y afférant.

Les frais et intérêts déductibles des revenus fonciers

Les intérêts d'un crédit immobilier sont déductibles sous certaines conditions. Ils doivent concerner un emprunt lié à :

• L'acquisition, la construction ou l'agrandissement d'un logement ;
• La conservation du bien immobilier ;
• La réparation ou l'amélioration de la propriété.

Les crédits contractés pour l'acquisition d'un logement en vue de sa revente ne sont pas déductibles.

Les frais liés à l'emprunt sont aussi imputables :

• Frais de constitution de dossier ;
• Frais de garantie (inscription hypothécaire, privilège de prêteur de deniers…) ;
• Commission de la banque ;
• Frais de mainlevée ;
• Agios ;
• etc.

Vous ne pouvez déduire les intérêts de votre emprunt immobilier que sur vos revenus fonciers. En effet, ils ne sont jamais imputables sur votre revenu global, c'est-à-dire sur l'ensemble de vos revenus.

Les conditions pour déduire les intérêts d'un crédit

Pour bénéficier de la déduction des intérêts d'emprunt, certains critères doivent être respectés : 

• L'investisseur doit être soumis au régime réel d'imposition ;
• Le bien immobilier doit être mis en location vide ou meublée.

Le régime réel d'imposition permet de déduire le montant des charges effectivement engagées. Il s'applique automatiquement pour les revenus fonciers supérieurs à :

• 15 000 € par an, hors charges, pour les locations vides ;
• 77 700 € par an, charges comprises, pour les locations meublées (le seuil était de 72 600 € en 2022).

Vous êtres en droit, toutefois, d'opter pour le régime réel, même si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros. En effet, vous pouvez estimer plus avantageux de déduire les charges réelles de votre base imposable plutôt que de profiter de l'abattement forfaitaire du régime micro-foncier.

Déduction des intérêts d'emprunt des revenus fonciers

Le propriétaire du bien immobilier déduit du résultat fiscal les intérêts réellement supportés au cours de l'année d'imposition soit en totalité soit au prorata des mois de location.

Les intérêts déduits doivent correspondre aux montants ayant réellement servi à la réalisation des travaux de construction ou de rénovation. 

Pour pouvoir déduire tous les intérêts, le contribuable doit justifier que l'intégralité du crédit qui lui a été accordé a servi à financer les travaux prévus. 

Il n'existe pas de seuil limite pour la déduction des intérêts d'emprunt dans le cadre d'un investissement locatif.

L'emprunteur peut déduire les intérêts durant 10 ans maximum. Ils ne sont déductibles que sur les revenus fonciers (et non sur les revenus globaux).

L'investisseur calcule ses intérêts d'emprunt annuels d'après le taux moyen de l'année (et non en fonction du taux effectif global).

Prenons 2 exemples :

1er cas : vous louez un logement toute l'année du 1er janvier au 31 décembre. Les intérêts d'emprunt s'élèvent à 100 euros par mois.

Vous déduisez de vos résultats annuels : 100 x 12 = 1 200 €.

2me cas : vous louez le logement durant 5 mois.
Le montant des intérêts d'emprunt déductibles est de : 100 x 5 = 500 €

Déficit foncier

Les intérêts d'emprunt sont des charges locatives déductibles, mais ne peuvent pas constituer un moyen de générer du déficit foncier.

Il y a déficit foncier lorsque les charges de propriété sont supérieures aux revenus fonciers.

Le déficit foncier dû aux dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt (taxe foncière, charges de copropriété…) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Si le déficit foncier est supérieur à ce plafond, l'excédent est reportable sur le revenu global durant les 6 ans suivants. 

Si le bien dont vous êtes propriétaire est considéré comme une passoire thermique, vous pouvez, sous conditions, déduire jusqu'à 21 400 euros dans le cas où vous réalisez des travaux de rénovation énergétique. Après ces travaux, le bien doit afficher sur le DPE, l'étiquette énergétique D au minimum.

Les étapes du calcul des intérêts d'emprunt et de leur déduction pour une location de bien nu sont les suivantes :

1. L'emprunteur additionne les intérêts cumulés sur les 12 mois de l'année civile ou au prorata des mois de location ;
2. Il déclare sur sa déclaration de revenus fonciers (Cerfa n° 2044) les frais liés à l'emprunt (rubrique 220 « frais et charges ») et les intérêts d'emprunt (rubriques 250 et 410 « intérêts d'emprunt ») ;
3. Il déduit ces frais et intérêts des revenus locatifs annuels imposés au régime réel.

Si les calculs font apparaître un déficit foncier créé par les intérêts, il complète notamment la partie « Calcul du résultat foncier » ligne 438. 
L'excédent des intérêts d'emprunt reportable et déductible des revenus fonciers pendant 10 ans doit être inscrit sur la déclaration de revenus n° 2042 Case 4BB « Déficit imputable sur les revenus fonciers ».

Pour les locations de biens meublés, le bailleur complète le formulaire n° 2031-SD ou Cerfa n° 11085 destiné à déclarer les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) des entreprises individuelles. 
Il peut déduire tous les frais liés à l'exploitation du bien immobilier.

En cas de vacance locative momentanée et raisonnable (par exemple si le bien nécessite la réalisation de travaux avant sa mise en location), le propriétaire peut déduire les intérêts d'emprunt dès l'année de souscription du prêt. 

Le loueur soumis au régime micro-foncier bénéficie d'un abattement forfaitaire automatiquement appliqué sur ses revenus locatifs. Par conséquent, contrairement aux charges déductibles des revenus fonciers, il ne peut pas déduire le coût réel de ses charges locatives.

Intérêts d'emprunt immobilier et SCPI

Une SCPI est une société civile de placement immobilier locatif. Elle est aussi connue sous le nom de « Placement Pierre Papier ». La SCPI achète et gère le patrimoine immobilier locatif. Elle distribue ensuite un revenu régulier à ses associés au prorata de leurs parts investies.

Les intérêts d'emprunt déductibles sont calculés à hauteur des revenus fonciers perçus par la SCPI.

Si les associés n'optent pas pour le régime micro-foncier, ils doivent déclarer les intérêts d'emprunt de parts de SCPI financées à crédit de la manière suivante :

Déclaration des revenus immobiliers issus des parts de la société

Le contribuable mentionne le montant de ses revenus fonciers nets (revenus fonciers - intérêts d'emprunt) sur sa déclaration de revenus n° 2042 case 4 BA « revenus fonciers imposables ».

Il mentionne toutes les informations liées à la SCPI dans le cadre « renseignements complémentaires » (nom et adresse, montant du résultat, des intérêts d'emprunt…).

Déclaration des revenus fonciers mixtes (SCPI et loyers d'un bien personnel)

Le contribuable remplit sa déclaration de revenus sur le Cerfa n° 2042 et une déclaration des revenus fonciers sur le formulaire n° 2044.

En cas de déficit foncier, il précise à la ligne 432 « Total des intérêts d'emprunt » le montant total des intérêts de ses emprunts déductibles.

Les intérêts des emprunts substitutifs

L'emprunt substitutif concerne un crédit contracté pour se substituer à un emprunt initial souscrit pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration d'un bien immobilier.

Lorsque ce prêt a un objet différent de ceux ci-dessus énumérés, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont généralement pas admis en déduction des revenus fonciers.

Pour que la déduction soit admise, les conditions suivantes sont nécessaires :

• Le nouveau prêt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer au prêt initial ;
• Les intérêts à déduire des revenus fonciers ne doivent pas être supérieurs à ceux mentionnés dans l'échéancier initial ;
• L'emprunteur doit mentionner sur sa déclaration de revenus fonciers les caractéristiques du prêt substitué.

Les intérêts supportés par les associés d'une SCI

Les associés des sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'impôt sur le revenu (IR) sont imposés sur leur quote-part des revenus fonciers.

S'ils empruntent personnellement pour apporter des fonds à la société ou pour acquérir des parts, ils déduisent les intérêts de leurs revenus fonciers.

Si la SCI emprunte pour l'acquisition ou la rénovation d'un bien immobilier, les associés déduisent les intérêts du prêt à hauteur de leur quote-part du capital social.

La déclaration doit intervenir de la manière suivante :

Si les revenus fonciers sont issus de la SCI

Le contribuable doit mentionner le montant de ses revenus fonciers nets (revenus fonciers - intérêts d'emprunt) sur sa déclaration de revenus n° 2042 case 4BA. Il indique toutes les informations liées à la SCI dans le cadre « renseignements complémentaires » (nom et adresse, montant du résultat, des intérêts d'emprunt…).

Si les revenus fonciers proviennent de la SCI et d'une location personnelle

Le contribuable remplit sa déclaration de revenus fonciers sur le formulaire numéro 2044, et précise :

• À la ligne 110 : les revenus des parts de SCI ;
• À la ligne 111 : les revenus bruts ;
• À la ligne 113 : les intérêts d'emprunts souscrits par la société ;
• À la ligne 114 : le bénéfice ou le déficit.

Il inscrit le total dans les cases A, B, C et D.

• À la ligne 410, il mentionne le montant de ses prêts personnels (désignation du prêteur, date et montant du prêt, montant des intérêts versés).
• À la ligne 432, il indique le montant total des intérêts d'emprunts (intérêts des prêts personnels + intérêts des emprunts de la SCI) s'il existe un déficit foncier.

Les intérêts payés par les porteurs de parts de fonds de placement immobilier

Les porteurs de parts de fonds de placement immobilier (FPI) peuvent déduire :

• Leur quote-part dans les intérêts d'emprunts contractés par le fonds pour l'acquisition du bien immobilier, son amélioration, sa réparation ou sa conservation ;
• Les intérêts des prêts qu'ils ont contractés personnellement pour faire l'apport au FPI ou pour l'acquisition des parts.

Les intérêts d'emprunt dans le cadre d'un démembrement de propriété

Intérêts d'un emprunt contracté par l'usufruitier des parts sociales

Les intérêts des emprunts souscrits par l'usufruitier de parts sociales pour financer l'acquisition de l'usufruit de ces parts sont déductibles de la quote-part du bénéfice foncier de la société au nom de l'usufruitier.

Intérêts d'un emprunt contracté par le nu-propriétaire des parts de société

Les intérêts des emprunts souscrits personnellement par le nu-propriétaire de parts de la société qui détient un immeuble loué, pour financer l'acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles si ces dépenses ne sont pas engagées pour l'acquisition, ou la conservation de l'immeuble donné en location.