Quelle est la différence entre revenus locatifs et revenus fonciers ?

La différence entre revenus fonciers et revenus locatifs repose sur leur définition et leur champ d'application : 

Les revenus locatifs englobent tous les revenus issus de la location d’un bien immobilier, qu’il soit meublé ou non. La principale distinction réside dans la nature du bien loué.

Ainsi, les revenus locatifs se divisent en deux grandes catégories fiscales :

• Les revenus fonciers (location non meublée) ;
• Les BIC (location meublée).

Chaque type de revenu locatif possède ses propres règles de déclaration et d’imposition, détaillées dans les sections suivantes.

Les revenus fonciers désignent les revenus provenant de la location d'un bien immobilier non meublé. Ils incluent les loyers encaissés dans le cadre d’une location classique d’appartements, de maisons ou d’immeubles, mais également les terrains nus.

Ces revenus dépendant d’une catégorie fiscale spécifique, soumise à l'impôt sur le revenu et, dans certains cas, aux prélèvements sociaux sur les revenus fonciers. Ils sont déclarés dans le cadre du régime foncier, qui s'applique à toutes les locations non meublées.

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Deux régimes fiscaux s'appliquent en fonction du montant des revenus perçus de la location non meublée :

Les recettes annuelles sont inférieures à 15 000 €

Le bailleur est automatiquement soumis au régime micro-foncier : il est destiné aux propriétaires percevant moins de 15 000 € de revenus fonciers annuels. Cela inclut les loyers encaissés, les dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires, les subventions et indemnités perçues.

Le micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. Toutefois, il ne permet pas déduire les travaux et charges.

Si ce régime est automatique attribué, il est possible de choisir le régime réel, qui permet de déduire un grand nombre de charges (travaux, intérêts d'emprunt, assurance, etc.). Il est fortement conseillé de bien comparer les régimes pour choisir le plus avantageux fiscalement.  

Exemple pour le régime micro-foncier :

• Revenus bruts annuels : 10 000 €
• Abattement forfaitaire de 30 % : 3 000 €
• Revenus imposables : 7 000 €

À noter : si vous choisissez le régime réel, vous êtes engagé pour une période de trois ans. 

Vos recettes annuelles sont inférieures à 15 000 €

Le bailleur dépend du régime réel si les revenus fonciers dépassent 15 000 € ou s'il en fait la demande, comme nous l’avons précisé plus haut. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles. Il faut soustraire du revenu foncier brut, les loyers encaissés pendant l'année et toutes vos charges déductibles.

Exemple pour le régime réel :

• Revenus bruts annuels : 20 000 €
• Charges déductibles : 8 000 €
• Revenus imposables : 12 000 €

Les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) désignent les gains tirés d'activités commerciales, industrielles, ou artisanales. Dans le cadre d'une location meublée, ils concernent notamment les propriétaires de locations meublées. 

Ces revenus sont soumis à une fiscalité spécifique, avec des régimes d'imposition adaptés (micro-BIC ou réel). Ils diffèrent des revenus professionnels ou fonciers, car ils s'appliquent à des activités commerciales déclarées.

Comment déclarer ses revenus locatifs BIC ?

Deux régimes fiscaux s'appliquent en fonction du montant des revenus perçus de la location meublée :

Si les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 € HT

Si les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € HT, le bailleur, relève du régime micro-BIC, sauf s’il a opté pour le régime réel. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, pour tenir compte des charges liées à l’activité.

Exemple :

• Recettes brutes annuelles : 20 000 €
• Abattement de 50 % : 10 000 €
• Revenus imposables : 10 000 €

Le micro-BIC est simple à gérer et avantageux pour les propriétaires ayant peu de charges réelles.

Si les recettes annuelles sont supérieures à 77 700 € HT

Si les recettes locatives dépassent 77 700 € HT, ou si le bailleur en fait la demande, il relève, relevez du régime réel simplifié. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles de votre activité, par exemple :

• L’achat de mobilier ou d’électroménager ;
• Les frais d’entretien ou de rénovation ;
• Les frais de gestion ;
• Les intérêts d’emprunt.

Ce régime est particulièrement avantageux pour les propriétaires ayant effectué des travaux importants ou bénéficiant d’un financement bancaire.

Exemple :

• Recettes brutes annuelles : 100 000 €
• Charges réelles : 40 000 €
• Revenus imposables : 60 000 €