5 minutes pour comprendre le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Définition

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) est un régime fiscal destiné aux investisseurs qui louent des biens immobiliers meublés de manière habituelle. Ces locations incluent les locations meublées classiques, saisonnières de type Airbnb, chambres d'hôtes, locations étudiantes, bail mobilité, etc. 

Pour passer au statut de LMP, les revenus locatifs annuels doivent dépasser ceux permis pour un loueur meublé non professionnel (LMNP).

Biens concernés

Pour être éligible au statut de loueur meublé professionnel (LMP), le bien loué doit être à usage d'habitation, et répondre à 2 conditions principales :

1- Les normes de décence

Il doit disposer d'une surface minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou un volume habitable minimum de 20 m³. Il doit garantir la sécurité physique et la santé des occupants. De plus, il doit être exempt de nuisibles et présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) avec une consommation inférieure aux seuils en vigueur (450 kWh/m² par an en 2024).

2- Le mobilier 

Le bien doit être suffisamment meublé pour permettre une vie quotidienne confortable au locataire, ce qui inclut :

• une literie complète avec couettes ou couvertures ;
• des volets ou rideaux dans les chambres ;
• une cuisine équipée avec une plaque de cuisson, un four ou un micro-ondes ;
• un réfrigérateur avec compartiment congélateur ;
• de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• une table et des chaises ;
• des étagères et des luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager adapté.

Seuils des revenus locatifs

L'administration fiscale considère qu'un propriétaire bailleur exerce son activité meublée à titre professionnel s'il remplit les 2 conditions suivantes :

• Les revenus locatifs, charges comprises, sont supérieurs à 23 000 € par an.
• Ces loyers excèdent les autres revenus d'activité de l'ensemble des membres du foyer fiscal, qu'il s'agisse des salaires ou autres bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si l'une de ces conditions n'est pas respectée, le statut applicable est celui de loueur meublé non professionnel (LMNP).

Formalités administratives pour le LMP

Pour devenir Loueur Meublé Professionnel, le propriétaire doit suivre certaines formalités :

• Déclaration de début d'activité : le loueur doit déclarer son activité de LMP dans les 15 jours suivant le démarrage de son activité. Cette démarche est réalisée sur le guichet de formalités des entreprises sur le site de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr).
• Choix du régime fiscal : au moment de la déclaration, le loueur précise le régime fiscal pour lequel il opte (régime réel ou régime micro-BIC).
• Obtention d'un numéro SIRET : un numéro de SIRET est attribué pour chaque logement mis en location meublée.

L'impôt sur le revenu du LMP (régime micro-BIC et réel)

Les revenus générés par la location meublée professionnelle sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La fiscalité varie en fonction du régime applicable : 

• Micro-BIC : ce régime concerne les loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 euros pour les locations classiques avec un abattement forfaitaire de 50 % pour frais et charges. Pour les chambres d’hôtes et meublés classés, le seuil est de 188 700 euros avec un abattement de 71 %. Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil est de 15 000 € avec un abattement de 30 %.
  
• Régime réel : si les recettes excèdent les seuils du micro-BIC, ou par choix du loueur, ce dernier est soumis au régime réel. Il peut alors déduire toutes les charges réelles liées à l'activité locative, telles que les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété, les frais de gestion, et l'amortissement du bien. L'impôt est calculé sur le bénéfice net.

Le déficit foncier

Il y a déficit foncier lorsque le montant des charges est supérieur à celui des bénéfices. Dès lors, le LMP peut :

• Déduire ce déficit de son revenu global, sans limites de montant.
• Reporter le surplus du déficit sur les 6 années suivantes, si celui-ci dépasse le revenu global.

Les cotisations sociales

Depuis le 1er janvier 2021, le loueur meublé professionnel (LMP) est redevable des cotisations sociales des indépendants (SSI).

Les taux de cotisations varient entre 35 % et 45 % du résultat fiscal selon le statut juridique du LMP (micro-entrepreneur, en nom propre ou au sein d'une société) et le type de location (longue durée, saisonnière, etc.).

Un montant forfaitaire minimal de 1 145 € est appliqué si le résultat fiscal est faible ou nul.

La plus-value du loueur meublé professionnel

La plus-value réalisée par un LMP lors de la vente d'un bien immobilier est soumise au régime des plus-values professionnelles. Elle est calculée selon la formule suivante :
Prix de vente - valeur nette comptable (après déduction des amortissements durant la période de détention).

En outre, un loueur qui exerce depuis au minimum 5 ans peut bénéficier :

• D'une exonération totale d'impôt sur la plus-value si elle ne dépasse pas 90 000 € (ou 250 000 € pour les chambres d'hôtes).
• D'une exonération partielle pour une plus-value comprise entre 90 000 € et 126 000 € (ou entre 250 000 et 350 000 euros pour les chambres d’hôtes).

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les locations meublées sont exonérées de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si les revenus locatifs nets représentent plus de la moitié des revenus d'activité du foyer fiscal, hors pension de retraite.

La TVA

Les loueurs meublés professionnels ne sont généralement pas soumis à la TVA, sauf s'ils proposent des services para-hoteliers (petit-déjeuner, fourniture de linge de maison…).

Un loueur meublé professionnel (LMP) est soumis à plusieurs types d'impôts locaux, notamment :

1. Taxe foncière.
2. Cotisation foncière des entreprises (CFE) que le loueur soit LMP ou LMNP, sauf cas d'exemption.
3. Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si le chiffre d'affaires dépasse 500 000 € HT.

La déclaration des revenus du LMP diffère selon sa structure juridique :

Pour le LMP soumis à l'impôt sur le revenu (IR) :

• Régime micro-BIC : il déclare ses recettes brutes dans les cases 5 KP, 5LP ou 5MP du formulaire 2042-C PRO.
• Régime réel : le résultat positif doit être déclaré sur le formulaire 2042-C PRO dans la case 5 KC ou 5LC (si le LMP adhère à un organisme de gestion agréé) ou 5KI ou 5LI (sans OGA). Le LMP remplit aussi la liasse fiscale (formulaire 2031) pour déclarer le bénéfice net ou le déficit.

Pour le LMP soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) :  

Il déclare ses revenus locatifs sur le formulaire 2065-SD.