Le guide pour passer du statut LMNP à LMP en toute simplicité

Deux conditions d'éligibilité existent pour devenir LMP :

• Le passage d'un statut à l'autre dépend avant tout des recettes locatives annuelles. Ils doivent dépasser 23 000 €
• La location meublée doit représenter l'activité fiscale principale du foyer fiscal.

Lorsque les revenus locatifs annuels augmentent, le propriétaire doit vérifier de quel statut il relève.

Souvent la réduction de la vacance locative et l'investissement dans de nouveaux biens immobiliers dédiés à la location meublée modifient le chiffre d'affaires et imposent le passage de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) à LMP. 

Pour passer du statut LMNP ou LMP, les démarches administratives sont très simples : 

• Vérifier que les conditions sont requises pour passer au statut LMP : les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 € et constituent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal ; 
• Déclarer le changement de statut auprès du greffe du tribunal de commerce, au centre de formalités des entreprises et à la Sécurité sociale ; 
• Tenir une comptabilité détaillée des charges déductibles, des charges locatives et des amortissements.

Passer du statut LMNP au LMP permet de bénéficier d'une fiscalité plus avantageuse. La base imposable est donc moins importante et le montant des impôts moins élevé. En effet, le LMP permet d'amortir les biens acquis. 

Le passage au statut LMP s'accompagne ainsi de conséquences au niveau fiscal et social. 

Fiscalité LMP : l'imputation du déficit foncier

Lorsque le montant des charges est supérieur aux recettes locatives, le propriétaire crée un déficit foncier. Dans le cadre du statut LMP, ce déficit peut être déduit des revenus globaux du foyer fiscal sans limitation de montant, pendant une durée maximale de 6 ans. 

L'exonération d'impôt sur les plus-values immobilières

Le statut LMP permet d'être exonéré d'impôt sur les plus-values immobilières dans certaines conditions : 

• Une exonération totale lorsque l'activité est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes locatives annuelles n'excèdent pas 90 000€ HT au cours des deux dernières années ; 
• Une exonération partielle lorsque les recettes locatives sont comprises entre 90 000€ et 126 000€ HT par an. 

L'exonération d'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Tout contribuable est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière lorsque son patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 million d'euros. Cependant, il ne concerne que le patrimoine personnel. Les logements faisant l'objet d'un bail meublé sont donc exonérés d'imposition à l'IFI. 

Les cotisations et contributions sociales en LMP

Le loueur en meublé professionnel est soumis aux cotisations et contributions sociales. Elles sont calculées uniquement sur les recettes locatives supérieures à 23 000€, après un abattement de 60 % pour la location meublée. En contrepartie, le propriétaire bailleur dispose d'une protection sociale complète. 

Si le passage au statut LMP s'accompagne d'avantages fiscaux, le propriétaire bailleur doit respecter un certain nombre d'obligations : 

• Déclarer son chiffre d'affaires au régime réel : les propriétaires bailleurs qui bénéficient du statut LMP ne peuvent opter pour le régime micro-BIC. Le régime réel permet de déduire les charges liées à l'activité de location, à savoir les intérêts d'emprunt, les frais d'acquisition du bien meublé, les factures d’entretien et de réparations, les charges de copropriété, les taxes, les frais d’assurance, les honoraires d'agence en cas de gestion du bien ; 
• Tenir une comptabilité détaillée des charges locatives, des charges déductibles et des amortissements. Le recours à un expert-comptable est donc recommandé ; 
• Signer un contrat de location pour une durée plus courte qu'avec un bail vide : 1 an au lieu de 3 ans.