Quels sont les seuils de revenus en LMP ?

Pour passer du statut LMNP au LMP, il faut respecter les conditions suivantes :

• Les recettes issues de l’activité de location doivent dépasser le seuil de 23 000 € (ce plafond est ajusté en cas de création d'activité en cours d'année) ;
• Ces revenus doivent représenter plus de la moitié de l’ensemble des revenus du foyer fiscal.

Les seuils d’accès au statut LMP sont assez restrictifs. Cela permet de garantir que statut de « professionnel » n’est accordé qu’aux foyers dont l’activité locative est prédominante.

Voici quelques exemples de foyers fiscaux éligibles au statut LMP :

• Un célibataire touche 25 000 € de revenus locatifs ; c’est sa seule source de revenus.
• Une femme génère 30 000 € de recettes locatives, tandis que son conjoint perçoit un salaire annuel de 25 000 €.
• Un couple retraité cumule 20 000 € de pension, et leur activité de location commune leur apporte 26 000 €.

Un changement de situation familiale peut impacter le niveau et la composition des ressources du foyer. Cela peut donc affecter l’éligibilité du foyer au statut LMP. Par exemple, reprenons l’exemple de notre célibataire cité plus haut. En tant que célibataire, il respecte les seuils du statut LMP. Supposons maintenant qu’il épouse une femme qui reçoit 27 000 € de salaire. Dès lors, la location meublée ne constitue plus la ressource principale du foyer. Ce couple perdra donc le statut LMP et devra redevenir LMNP.

Le montant des revenus locatifs est primordial pour savoir si le bailleur peut devenir Loueur en Meublé Professionnel. Dès lors, une question s'impose : quelles recettes sont comptabilisées dans le calcul de ces revenus locatifs ?

Commençons par préciser que les seuils LMP s'appliquent aux revenus locatifs bruts. Il s'agit donc des recettes locatives avant déduction des charges déductibles, que ce soient les charges réelles (au régime réel) ou l'abattement forfaitaire de 50 % (au régime micro-BIC). De même, les amortissements sont exclus de ce calcul.

Les revenus locatifs pris en compte pour le seuil LMP incluent les recettes suivantes :

• Loyers encaissés : il faut comptabiliser le montant total des loyers perçus durant l'année, avant déduction de toutes charges (intérêts d'emprunt, frais d'entretien, taxe foncière, etc.). Si des loyers sont payés à l'avance, c'est la date de versement des loyers qui compte dans le calcul.
• Charges locatives récupérables : certaines charges sont remboursées par le locataire. Il s'agit par exemple des charges de copropriété ou des frais d'entretien. Ces charges sont aussi intégrées aux revenus locatifs car elles constituent un complément de loyer pour le bailleur.
• Éventuelles indemnités perçues, comme une compensation pour des dégâts locatifs ou une indemnité pour rupture anticipée du bail.
• Revenus des prestations de services liées à l'activité locative : il s'agit de revenus complémentaires pour des services comme la fourniture du linge ou le ménage.
• Cautions non restituées en fin de bail : si le bailleur conserve une partie de la caution à titre de dédommagement, le montant correspondant est ajouté à ses recettes locatives.

En cas de dépassement des seuils LMP, le loueur passe au statut de Loueur en Meublé Professionnel. Ce changement a des conséquences fiscales immédiates : le loueur n'est plus soumis au régime fiscal des LMNP, mais des LMP. En particulier, le bailleur devient redevable des cotisations sociales, en plus de l'impôt sur les revenus.

En contrepartie, il peut aussi profiter des avantages liés au statut LMP. Par exemple, la possibilité de reporter le déficit locatif sur les revenus globaux est un avantage pour améliorer la rentabilité de son investissement immobilier.