5 minutes pour comprendre le régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP)

Examinons la procédure à suivre pour déclarer les revenus locatifs en LMP en fonction du régime d'imposition choisi : micro-BIC ou régime réel.

Choix du régime fiscal LMP : micro-BIC ou réel

Le loueur en meublé professionnel doit choisir son régime d'imposition entre :

• Le régime micro-BIC : il s'agit d'un régime fiscal simplifié. Il s'applique par défaut si les recettes locatives générées par l'activité de location ne dépassent pas 77 000 € par an. Les charges supportées par le loueur sont déduites de manière automatique avec l'application d'un abattement forfaitaire de 50 %. Ainsi, seule la moitié des recettes locatives est considérée comme la base imposable.
• Le régime réel : ce régime s'applique en cas de dépassement du seuil du micro-BIC. Le loueur peut aussi opter volontairement pour le régime réel, même s'il n'a pas atteint le seuil. Il n'y a pas d'abattement forfaitaire au régime réel. Le propriétaire-bailleur doit déclarer l'intégralité des charges réelles qu'il a supportées. 

Comment déclarer les revenus locatifs et les charges au statut LMP ?

La déclaration des recettes locatives annuelles et des charges en LMP est intégrée à la déclaration des revenus personnels du bailleur. La procédure commence par le formulaire 2042 qui constitue la déclaration générale pour les revenus des contribuables. Si le foyer fiscal perçoit d'autres types de revenus en dehors de l'activité de location (salaires, pensions, etc.), ces revenus sont déclarés dans le formulaire 2042. 

Les informations liées à l'activité de location sont déclarées dans des formulaires annexes.

Les déclarations fiscales LMP au régime micro-BIC

Les revenus locatifs au régime micro-BIC sont renseignés dans le formulaire 2042 C PRO. Ce document est disponible sur le site des impôts, depuis l'espace personnel du contribuable. Le loueur en meublé non professionnel en micro-BIC déclare ses revenus locatifs bruts dans la case 5ND du formulaire. Ces revenus sont comptabilisés en tant que BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Rappelons que l'abattement forfaitaire de 50 % est automatiquement appliqué sur ces revenus locatifs pour prendre en compte les charges. 

Les déclarations fiscales LMP au régime réel

Comme au régime micro-BIC, le loueur au régime réel commence par remplir le formulaire 2042. Il remplit également le formulaire 2042 C PRO, mais avec quelques différences notables :

• Cette fois, les résultats locatifs sont à indiquer dans la case 5NP.
• Le loueur ne renseigne plus les revenus locatifs bruts, mais le résultat net de l'activité après déduction des charges.

Ce résultat net doit être détaillé dans le formulaire 2031, disponible en ligne via l'espace professionnel du site des impôts. Dans ce formulaire, le loueur indique ses revenus locatifs bruts. Il précise ensuite l'ensemble des charges réelles qu'il a supportées, notamment les dépenses suivantes :

• Frais d'administration et de gestion, comme les honoraires de gestion locative ou les dépenses de comptabilité ;
• Frais d'entretien et de réparation ;
• Dépenses d'amélioration ;
• Intérêts d'emprunt ;
• Amortissements (prix d'achat du logement, frais de notaire, mobilier, etc.).

Le résultat net est ensuite calculé en soustrayant les charges des revenus bruts. Le loueur doit alors reporter ce résultat net dans le formulaire 2042 C PRO (case 5NP).

La déclaration des recettes locatives permet de calculer la base imposable de l'activité de location. Ensuite, comment est calculé l'impôt sur ces recettes ?

Quel est le taux d'imposition applicable aux recettes locatives au statut LMP ?

Les recettes locatives ne sont pas soumises directement à un taux d'imposition unique. En tant que Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les revenus locatifs nets en LMP sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal (le cas échéant). Le revenu global est ensuite imposé selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le taux d'imposition des recettes locatives dépend donc de la tranche d'imposition du contribuable, en fonction du montant total de ses revenus.

Exemple de calcul de l'imposition des revenus locatifs en LMP

Prenons deux exemples pour mieux comprendre la fiscalité liée au statut LMP. 

Cas d'une imposition sans déficit locatif

Imaginons un contribuable qui touche 20 000 € de salaire par an, ainsi que 25 000 € de recettes annuelles grâce à la location d'une chambre d'hôte. Il dépense aussi 7 000 € par an de charges déductibles (frais d'agence, entretien et assurance). Supposons qu'il a choisi le régime réel d'imposition.

• Calcul des revenus locatifs nets : 25 000 € (revenus locatifs bruts) - 7 000 € (charges déductibles) = 18 000 €
• Calcul du revenu total imposable : 20 000 € (salaires) + 18 000 € (revenus locatifs nets) = 38 000 €

En France, les tranches d'imposition applicables en 2024 sont les suivantes :

• Jusqu'à 11 294 € : 0 % ;
• De 11 295 € à 28 797 € : 11 % ;
• De 28 798 € à 82 341 € : 30 % ;
• De 82 342 € à 177 106 € : 41 % ;
• Supérieur à 177 106 € : 45 %.

Les revenus de notre loueur seront donc soumis à l'imposition suivante :

• 11 % sur la tranche de 17 502 € (c'est-à-dire 28 797 € - 11 295 €) = 1 925 €
• 30 % sur la tranche de 9 202 € (c'est-à-dire 38 000 € - 28 798 €) = 2 760 €

Le montant total d'impôt sur les revenus à payer s'élève donc à 4 685 €.

Cas d'une imposition avec déficit locatif

Supposons maintenant que les charges déductibles de ce loueur s'élèvent à 27 000 €. 

• Calcul des revenus locatifs nets : 25 000 € (revenus locatifs bruts) - 27 000 € (charges déductibles) = - 2 000 €. Il s'agit donc d'un déficit locatif.
• Calcul du revenu total imposable : 20 000 € (salaires) - 2 000 € (revenus locatifs nets) = 18 000 €

L'impôt calculé selon le barème progressif d'imposition sera alors égal à 737 €.

Le bailleur au statut LMP est affilié à la Sécurité sociale des travailleurs indépendants. À ce titre, le loueur doit s'acquitter de cotisations sociales calculées sur ses revenus locatifs nets. Ces cotisations couvrent notamment l'assurance maladie-maternité, la retraite de base et complémentaire, les allocations familiales, la CSG et la CRDS.

Au total, les cotisations sociales en LMP peuvent atteindre 45 % des bénéfices nets du loueur professionnel. Si les revenus nets sont faibles ou nuls, l'administration fiscale applique un forfait minimum de cotisations sociales.

Il s'agit là d'une différence majeure avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). En LMNP, le loueur n'est soumis qu'aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % des revenus nets imposables.

La fiscalité des plus-values immobilières en LMP entre dans le cadre des plus-values professionnelles. Lorsque l'activité professionnelle est exercée depuis au moins cinq ans, le loueur bénéficie d'une :

• Exonération totale si les recettes moyennes au titre des deux exercices des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value n'excède pas 90 000 € HT ;
• Exonération partielle si ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.

Si aucune exonération n'est applicable, les plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux cotisations sociales.