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SOMMAIRE
- Définition plus-value
- L'imposition de la plus-value
- Conditions d'exonération de taxe sur la plus-value sous le statut LMP
- L'abattement sur les plus-values en LMP
Ce qu'il faut retenir
Si la vente intervient moins de 2 ans après l'acquisition, seule la plus-value à court terme est soumise à l'impôt.
Si elle survient 2 ans après l'acquisition, la plus-value à long terme entre aussi en jeu dans le calcul de l'impôt.
Des abattements s’appliquent avec le temps, permettant une exonération totale de l’impôt après quinze ans, hors prélèvements sociaux.
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La vente d’un bien meublé inscrit dans une activité de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) entraîne une imposition spécifique de la plus-value réalisée. Contrairement à la location nue ou au régime LMNP, le bailleur LMP est considéré comme un professionnel au sens fiscal. À ce titre, les règles applicables sont celles des plus-values professionnelles, avec des exonérations possibles selon certaines conditions.
Qu'est-ce qu'une plus-value en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ?
La plus-value immobilière représente la différence entre :
- Le prix de vente du bien immobilier après déduction des frais liés à l'acquisition du bien immobilier, au recours à une agence immobilière, aux travaux réalisés ainsi que les frais de cession ;
- La valeur nette comptable du logement : le prix d'achat après déduction des amortissements et abattements liés à la période de détention du logement faisant l'objet d'un bail meublé.
Le calcul de la plus-value LMP repose donc sur la formule suivante :
Plus-value imposable = (Prix de vente - frais de cession) - (Prix d'acquisition + frais d'acquisition + améliorations - amortissements - abattements)
Prenons un exemple concret :
Madame Dupont achète un logement pour un montant de 220 000 € et l'a amorti à hauteur de 100 000 € pendant deux années consécutives.
Les frais d'acquisition s'élèvent à 20 000 €. Les travaux réalisés éligibles à la déduction fiscale s'élèvent à 15 000 €. Elle revend son bien immobilier 250 000 €. Les frais de cession sont de 12 000 €.
Madame Dupont réalise donc une plus-value de :
Plus-value imposable = (250 000 - 12 000) - (220 000 + 20 000 + 15 000 - 100 000 - 50 000) = 93 000 €
Comment s'organise l'imposition sur les plus-values en LMP ?
En LMP, l'imposition des plus-values dépend de la durée de détention du bien. L'administration distingue deux situations :
- La revente survient moins de 2 ans après l'acquisition ;
- La revente a lieu plus de 2 ans après l'acquisition.
Imposition des plus-values si la revente survient moins de 2 ans
Lorsque le bien meublé est revendu dans un délai inférieur à 2 ans, l’intégralité de la plus-value réalisée est considérée comme une plus-value à court terme.
En conséquence, les amortissements déjà enregistrés doivent être réintégrés aux revenus imposables de l'année de cession.
Depuis 2025, l'administration ne réintégré pas la totalité des amortissements. Les autorités compétentes ont mis en place un plafond de réintégration. Ainsi,
- Une partie des amortissements n'est pas imposée ;
- Seule la fraction excédentaire, considérée comme un véritable avantage fiscal, est réintégrée et imposée comme un revenu professionnel.
Le plafond exact dépend de la valeur nette comptable du bien au moment de la vente.
Imposition des plus-values si la revente survient plus de 2 ans après
L'impôt est calculé sur la base de :
- La plus-value à court terme ;
- ET la plus-value à long terme.
La plus-value à long terme correspond à la plus-value au sens courant. Elle reflète donc la prise de valeur économique du bien depuis son acquisition.
Ce gain est soumis à une fiscalité forfaitaire :
- 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.).
Sous quelles conditions le bailleur LMP est-il exonéré d'impôts sur la plus-value ?
Le bailleur LMP peut prétendre à des exonérations d'impôts sur la plus-value s'il remplit deux conditions cumulatives :
1. L’activité doit être exercée depuis plus de 5 ans
Le bailleur doit exercer son activité de location meublée à titre professionnel depuis au moins cinq années civiles à la date de la cession du bien. Cette condition vise à réserver l’exonération aux exploitants réguliers et durables, et non à ceux qui revendraient leur bien après une opération ponctuelle.
2. Les recettes locatives doivent rester sous certains seuils
L’exonération dépend ensuite du niveau de recettes tirées de la location meublée au cours des deux années civiles précédant la vente :
- Si les recettes annuelles sont inférieures à 90 000 €, l’exonération est totale.
- Si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €, l’exonération est partielle et dégressive ;
- Au-delà de 126 000 €, aucune exonération n’est accordée.
Ce seuil ne concerne que les recettes de location meublée (et non les autres revenus professionnels éventuels du foyer fiscal), qu’il s’agisse de loyers perçus directement ou de recettes issues d’une société relevant de l’impôt sur le revenu.
Comment fonctionne l'abattement sur les plus-values immobilières en LMP ?
Le loueur meublé professionnel bénéficie également d'un abattement fiscal pour chaque année de détention du bien.
À partir de la 5eme année de détention, le bailleur profite d'un abattement de 10 % par an pour chaque année de détention. Ce mécanisme lui garantit une exonération totale de l'impôt sur la plus-value après 15 ans.
Attention
Ces abattements ne s’appliquent qu’à l’impôt sur le revenu, pas aux prélèvements sociaux, qui obéissent à un autre barème plus lent :
- 1,65 % par an de la 6e à la 21e année ;
- 1,60 % pour la 22e année ;
- Soit une exonération totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
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Sources
- Entreprendre.service-public.fr - Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP)
SOMMAIRE
- Définition plus-value
- L'imposition de la plus-value
- Conditions d'exonération de taxe sur la plus-value sous le statut LMP
- L'abattement sur les plus-values en LMP
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