SOMMAIRE
- Qu'est-ce qu'une plus-value en LMP ?
- Quelle est l’imposition sur les plus-values en LMP ?
- Conditions d'exonération de taxe sur la plus-value sous le statut LMP
- LMP ou LMNP : quelle différence pour les plus-values ?
Ce qu'il faut retenir
Les plus-values en LMP sont imposées selon la durée de détention du bien, avec des exonérations possibles après 5 ans.
Les LMP sont soumis à un impôt sur les plus-values en cas de cession, donation ou succession.
En LMNP, les plus-values sont moins taxées, et des abattements sont appliqués selon la durée de détention du bien.
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Investir en Location Meublée Professionnelle (LMP) implique en grande partie l'acquisition, la cession, et la mise en location de logements meublés. Lors de la revente de ces biens, la plus-value réalisée est soumise à une imposition qui varie en fonction de la durée de détention du bien.
Découvrez comment cette fiscalité peut impacter ses gains en tant que loueur meublé professionnel et dans quel cas une exonération peut s'appliquer.
Qu'est-ce qu'une plus-value en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ?
La plus-value immobilière représente la différence entre :
- Le prix de vente du bien immobilier après déduction des frais liés à l'acquisition du bien immobilier, au recours à une agence immobilière, aux travaux réalisés ainsi que les frais de cession ;
- La valeur nette comptable du logement : le prix d'achat après déduction des amortissements et abattements liés à la période de détention du logement faisant l'objet d'un bail meublé.
Le calcul de la plus-value LMP repose donc sur la formule suivante :
Plus-value imposable = (Prix de vente - frais de cession) - (Prix d'acquisition + frais d'acquisition + améliorations - amortissements - abattements)
Quelle est l’imposition sur les plus-values en LMP ?
L'imposition de la plus-value dépend de sa durée de détention. Plus le bien immobilier est conservé longtemps, moins la fiscalité sera lourde.
La plus-value à court terme
La plus-value à court terme désigne les amortissements réalisés pendant la période d'exploitation de deux ans. Ces amortissements sont imposés au titre de l'impôt sur le revenu (IR) selon la tranche marginale d'imposition (TMI) du foyer fiscal.
La plus-value à long terme
La plus-value à long terme concerne les biens immobiliers mis en vente après une durée de détention de plus de deux ans. La fiscalité fait l'objet d'un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % qui correspond à :
- 12,8 % d'impôt sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Quelles sont les conditions pour être exonéré de taxe sur la plus-value sous le statut LMP ?
Cas des résidences principales
Conformément à l'article 151 septies b du Code général des impôts (CGI), une exonération s'applique aux LMP qui remplissent les conditions suivantes :
- Une exonération totale lorsque le LMP exerce son activité depuis plus de 5 ans et que le chiffre d'affaires annuel est inférieur à 90 000 € pendant deux années consécutives ou que le bien immobilier est détenu depuis plus de 15 ans ;
- Une exonération partielle lorsque le chiffre d'affaires est compris entre 90 000 € et 126 000 €.
De plus, un abattement de 10 % est appliqué par l'administration fiscale à partir de la cinquième année de détention du bien immobilier.
Cas des chambres d'hôtes et meublés de tourisme
La fiscalité des chambres d'hôtes et des meublés de tourisme diffère de celle qui s'applique aux résidences principales. Pour obtenir une exonération sur la plus-value, les loueurs en meublé professionnel doivent respecter les conditions suivantes :
- Une exonération partielle lorsque les recettes locatives annuelles se situent entre 250 000 et 350 000 € ;
- Une exonération totale lorsque le chiffre d'affaires annuel est inférieur à 250 000 €.
LMP ou LMNP : quelle différence pour les plus-values ?
Pour bien comprendre le fonctionnement des plus values, il est essentiel de faire la différence entre LMP et LMNP.
| Conditions | LMP (Loueur en Meublé Professionnel) | LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) |
|---|---|---|
| Seuil de recettes locatives annuelles | Supérieur à 23 000€ et plus de 50% des revenus du foyer | Inférieur à 23 000€ ou moins de 50% des revenus du foyer |
| Imposition des plus-values | Plus-values professionnelles, calculées sur la valeur nette comptable | Plus-values des particuliers, exonération totale après 30 ans |
| Régime fiscal | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Abattements | Moins avantageux, dépendent du régime fiscal choisi | Abattements plus avantageux, avec exonérations possibles selon la durée de détention |
Pour rappel, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est réservé aux propriétaires bailleurs dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €.
En LMP, l'impôt sur la plus-value se calcule en cas de cession du bien immobilier mais aussi en cas de donation ou de succession. En effet, en tant qu'entrepreneur individuel, toute modification de l'actif du bilan entraîne une imposition au titre des plus-values professionnelles.
En LMNP, la taxation des plus-values immobilières est réservée à la cession de bien. La plus-value n'est pas imposable en cas de donation ou de succession. De plus, des abattements sont appliqués en fonction de la date d'acquisition et de la durée de détention du bien immobilier :
- 6 % pour chaque année de détention, de la 5ᵉ à la 21ᵉ année ;
- 4 % au-delà de 22 ans de détention.
De plus, des abattements sont également prévus en ce qui concerne les prélèvements sociaux :
- 1,65 % de la 5ᵉ à la 21ᵉ année de détention ;
- 1,60 % pour la 22ᵉ année de détention ;
- 9 % après la 22ᵉ année.
Sources
- Entreprendre.service-public.fr - Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP)
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