Quelles sont les conditions d’éligibilité en LMP ?

Pour prétendre au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), deux conditions principales doivent être remplies. Ces critères sont principalement liés aux revenus générés par l'activité de location meublée. 

1/ Le seuil des recettes locatives

Le statut de LMP exige que les recettes annuelles brutes issues de la location meublée dépassent 23 000 euros. Ce montant inclut le total des loyers perçus, les charges récupérables sur le locataire, ainsi que les indemnités d’assurance comme celles couvrant les loyers impayés.

Si les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 euros, le loueur est automatiquement considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui relève d’un régime fiscal distinct.

2/ La part des revenus locatifs dans le foyer fiscal

En plus du seuil des recettes locatives, il est nécessaire que les revenus issus de la location meublée représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. 

Autrement dit, les recettes locatives doivent être supérieures à la somme des autres revenus professionnels du foyer, tels que :

• les salaires et traitements ;
• les bénéfices non commerciaux (BNC) et autres revenus non salariés.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) n’est pas uniquement conditionné par les seuils de revenus. D'autres critères doivent également être respectés, certains communs avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ces critères concernent :

1. le mode d’exercice de l’activité ;
2. les types de biens éligibles ;
3. le respect des normes de décence ;
4. la présence d'équipements nécessaires.

1/ Mode d’exercice de l’activité de location meublée

Le loueur en meublé professionnel peut exercer son activité de deux manières :

• En nom propre : l'activité de location est directement exercée par la personne physique qui détient et gère les biens immobiliers à son nom. Les revenus locatifs sont déclarés sur la déclaration d'impôt personnelle du loueur. 
• Par le biais d'une société fiscalement transparente : le loueur peut opter pour la création d'une société, comme une SARL de famille, pour exercer l’activité de location. Dans ce cas, les revenus locatifs sont répartis entre les associés et imposés à leur niveau, sans que la société soit soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette option permet de conserver les avantages fiscaux du statut LMP tout en facilitant la gestion collective des biens.

2/ Type de biens et formes de location meublée

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est applicable à de nombreux biens immobiliers destinés à l’habitation, tels que les maisons, appartements, studios et mobil-homes. Ces biens peuvent être proposés à la location selon différentes modalités :

• Location de longue durée : cette catégorie inclut le bail meublé classique (d'une durée d'un an, renouvelable automatiquement), le bail étudiant (d'une durée de neuf mois, non renouvelable), et le bail mobilité (d’une durée d’un à dix mois). Le bail mobilité est particulièrement adapté aux personnes en déplacement temporaire, telles que les étudiants en stage ou les professionnels en mission.
• Location de courte durée : cette option concerne les résidences principales, résidences secondaires et chambres d’hôtes. Toutefois, pour les résidences secondaires, des réglementations locales spécifiques peuvent s'appliquer, notamment dans les zones touristiques. Il peut être nécessaire d'effectuer des déclarations préalables ou d'obtenir des autorisations de changement d'usage afin de se conformer aux exigences de la commune.

3/ Conditions de décence du logement en LMP

Tous les logements proposés à la location, qu'ils relèvent du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP), doivent respecter des normes strictes de décence.

Le logement doit répondre aux exigences définies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cela implique :

• Une surface habitable minimale : au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou un volume habitable de 20 m3 minimum.
• L'absence de risque pour la sécurité et la santé des occupants : par exemple, l'absence de moisissures et la conformité des installations électriques.
• L'absence de nuisibles (rats, souris, etc.) et de parasites (cafards, puces de lit, etc.) garantissant un environnement sain.
• Une performance énergétique suffisante, notamment en matière d’isolation thermique et phonique avec une consommation d'énergie inférieure à 450 kWh par m2 et par an en 2024.

Par ailleurs, le logement doit être doté de certains équipements indispensables pour répondre aux critères de décence :

• cuisine équipée comprenant des plaques de cuisson et un four ou un micro-ondes ;
• réfrigérateur et congélateur ou compartiment congélation ;
• chauffage adapté aux besoins du logement (conforme aux normes en vigueur) ;
• système d'évacuation des eaux usées en bon état de fonctionnement ;
• système de ventilation pour garantir une bonne qualité de l’air intérieur ;
• éclairage suffisant dans les pièces principales.

4/ Les meubles obligatoires du logement LMP

En plus de répondre aux critères de décence, le logement doit être suffisamment meublé pour permettre aux locataires d’y vivre confortablement dès leur arrivée.

Aussi, conformément au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, les éléments suivants doivent obligatoirement être présents :

• literie complète : matelas, couette ou couverture ;
• table et chaises pour les repas ;
• rideaux ou dispositif occultant dans les chambres pour préserver l'intimité ;
• luminaires dans chaque pièce ;
• vaisselle et ustensiles de cuisine en quantité suffisante ;
• autres équipements de la vie quotidienne, tels que des étagères et du matériel d’entretien.

Pour exercer en tant que loueur en meublé professionnel (LMP), certaines démarches administratives et fiscales doivent être respectées pour se conformer à la législation. 

Déclaration d’activité du loueur meublé professionnel 

Le loueur en meublé professionnel doit déclarer son activité dans les 15 jours suivant la première mise en location du bien. Pour ce faire, il doit remplir le formulaire P0i, et le transmettre à l’institut national de la propriété industrielle (INPI). 

Cette formalité permet l'immatriculation de l'activité et l'obtention d'un numéro de SIRET, indispensable pour être reconnu comme LMP.

Paiement des impôts et taxes

Les revenus locatifs générés par un LMP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le loueur peut choisir entre deux régimes fiscaux, en fonction de ses recettes et charges : le régime réel et le régime micro-BIC.

Régime réel 

Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’activité de location meublée, telles que :

• les travaux d’entretien ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les frais de gestion ;
• les amortissements du bien immobilier.

Régime micro-BIC

Ce régime s'applique automatiquement si les recettes locatives ne dépassent pas certains seuils. Il accorde un abattement forfaitaire sur les recettes locatives, sans possibilité de déduire les charges réelles. Les seuils de recettes sont :

• 77 700 euros pour la location meublée classique ;
• 188 700 euros pour les chambres d’hôtes et les meublés classés ;
• 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés.

L’abattement forfaitaire s’élève à :

• 50 % des loyers pour la location meublée classique ;
• 30 % pour les meublés de tourisme non classés ;
• 71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Après application de l’abattement, les recettes nettes sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu, en fonction de la tranche marginale d’imposition du loueur. 

Cotisations sociales sous le régime LMP

Le LMP est soumis aux cotisations sociales, son activité étant considérée comme une activité professionnelle. En conséquence, le loueur doit s’affilier à la Sécurité sociale des travailleurs indépendants (SSI).  

Les cotisations sociales sont calculées sur la base du résultat fiscal net, c'est-à-dire après déduction des charges liées à l'activité. Le taux des cotisations varie généralement entre 25 % et 45 % selon le revenu généré par la location meublée. Ces cotisations permettent de financer divers droits, dont :

• l'assurance maladie ;
• la retraite de base et la retraite complémentaire ;
• les allocations familiales.

À noter qu'en l'absence de revenus locatifs, le LMP est redevable d'une cotisation minimale de 1 162 euros.

Obligations comptables

Le LMP est soumis à des obligations comptables spécifiques, notamment s'il est sous le régime réel d'imposition. Ces obligations incluent :

• la tenue d’une comptabilité complète (bilan, compte de résultat, annexes) ;
• la tenue d’un livre-journal mentionnant chronologiquement les mouvements financiers liés à l’activité ;
• la tenue d’un livre d’inventaire récapitulant les actifs et les passifs de l’entreprise.

Il peut être conseillé de faire appel à un expert-comptable pour s’assurer que toutes les obligations comptables et fiscales sont respectées.