Les frais de contentieux en LMP (location meublée professionnelle) sont-ils imputable dans ma comptabilité ?

Les frais de contentieux liés à l’activité de location sont déductibles

Pour un loueur en meublé professionnel (LMP), les frais de contentieux sont généralement considérés comme des charges déductibles, à condition qu’ils soient directement liés à l’activité de location. Les frais de contentieux peuvent provenir d'un litige avec les locataires, d'un contentieux fiscal, d'un désaccord avec des fournisseurs, etc.

En tant que charge déductible, ces frais peuvent réduire les recettes annuelles imposables de l’activité de location meublée professionnelle. L’objectif est de permettre au contribuable de comptabiliser ces dépenses imprévues et souvent élevées qui surviennent lors de litiges avec des locataires ou des copropriétés.

Exemples de frais de contentieux déductibles

• Honoraires d’avocats engagés pour défendre les intérêts du propriétaire lors de l’expulsion d’un locataire ou en cas d’impayé ;
• Frais liés aux différends avec la copropriété concernant les charges ou la gestion des parties communes ;
• Dépenses engagées pour défendre ses droits dans le cadre d’un contrôle fiscal lié à l’activité de loueur en meublé.

Les frais de contentieux personnels ne sont pas déductibles

Toutefois, il est essentiel de faire la distinction entre les frais liés à l’activité de location professionnelle et ceux relevant de la sphère personnelle. Par exemple, les frais de justice engagés dans le cadre d’une succession ou d’un litige familial ne sont pas déductibles.

De même, les amendes et pénalités fiscales, qui résultent d’infractions ou de négligences, ne peuvent pas être considérées comme des charges déductibles, car elles ne constituent pas des dépenses nécessaires à l’exploitation.

Les conditions de déductibilité des frais de contentieux dépendent du régime fiscal de la location meublée. Il existe deux régimes : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.

Pas de déduction avec la fiscalité micro-BIC

Sous le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), la fiscalité est simplifiée mais ne permet pas de déduire les frais réels.

Un abattement forfaitaire est appliqué par l’administration fiscale sur le chiffre d'affaires locatif pour couvrir l'ensemble des charges, qu’elles soient réellement engagées ou non. Cela signifie que, dans ce régime, les frais de contentieux ne peuvent pas être spécifiquement déduits, même s’ils sont élevés ou imprévus.

En conséquence, les loueurs en meublé professionnels confrontés à des litiges importants pourraient trouver ce régime moins avantageux, car les frais de contentieux risquent de ne pas être couverts par l’abattement forfaitaire, qui est calculé sans tenir compte des dépenses réelles.

Déduction des charges au régime réel simplifié sous certaines conditions

Le régime réel simplifié offre davantage de flexibilité en matière de déduction des charges. Contrairement au micro-BIC, ce régime permet de déduire les dépenses réelles engagées dans le cadre de l’activité de location meublée. Les frais de contentieux peuvent donc être déduits à condition qu’ils soient dûment justifiés et engagés dans l’intérêt de l’entreprise.

Pour déduire ces frais, il est impératif de conserver les factures, les honoraires d’avocats, les décisions de justice, ainsi que toute pièce justifiant les dépenses engagées. En cas de contrôle fiscal, ces pièces permettront de prouver la légitimité des frais engagés. Sans justificatifs, la déduction pourrait être refusée par l’administration.

Le LMP doit déclarer ses frais de contentieux au niveau comptable, mais aussi au niveau fiscal.

Du point de vue comptable, les frais de contentieux sont considérés comme des charges d’exploitation. Ils doivent être enregistrés dans des comptes de charges spécifiques, comme le compte 6226 "Honoraires" pour les honoraires d’avocats ou 658 "Charges exceptionnelles" pour d'autres frais exceptionnels comme les frais de justice. Les dépenses doivent aussi être inscrites dans le livre-journal de l'entreprise.

Du côté fiscal, les frais de contentieux sont à fournir dans la déclaration annuelle des résultats. Ils sont déclarés dans le formulaire 2031 (déclaration de résultat des bénéfices industriels et commerciaux - BIC), dans la rubrique des charges déductibles.

En déduisant ces frais de contentieux, le LMP diminue son revenu net, ce qui réduit le montant de l’impôt à payer. Cette déduction peut donc alléger considérablement la charge fiscale du foyer, surtout dans les années où les frais de contentieux sont élevés.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2021, les loueurs en meublé professionnels sont assujettis aux cotisations sociales. La déduction des frais de contentieux a donc également un impact sur le calcul de ces cotisations. Réduire le bénéfice net diminue l’assiette de calcul des cotisations sociales, ce qui peut générer des économies supplémentaires pour l’exploitant.