Les 12 avantages et inconvénients du statut LMP

Commençons par considérer les 7 principaux avantages du statut de LMP.

1. Déduction des charges

Un avantage majeur du statut LMP est la possibilité de déduire de nombreuses charges liées à l'activité de location. Le loueur peut notamment déduire les intérêts d'emprunt immobilier, les frais liés à la gestion et à la comptabilité, les assurances, les coûts d'entretien et les taxes foncières. Il peut ainsi réduire son bénéfice imposable de manière significative.

2. Amortissement du bien immobilier et du mobilier

Le loueur peut encore réduire son revenu imposable en actionnant un autre avantage du LMP : l'amortissement du bien immobilier, du mobilier et des équipements. Cet amortissement correspond à la dépréciation (perte de valeur) annuelle estimée des biens amortissables.

La possibilité d'amortir les coûts distingue le statut LMP du régime de location nue (où seules certaines charges peuvent être déduites, sans amortissement possible).

3. Déficits imputables sur le revenu global

Les charges déductibles permettent de réduire le montant de l'impôt sur les revenus locatifs. Il arrive même qu'elles produisent un déficit. Dans ce cas, l'avantage considérable du LMP est que le déficit peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal, sans limitation de montant. Cela permet au loueur de réduire son imposition, non seulement sur ses revenus locatifs, mais sur l'ensemble de ses revenus. Cette disposition est très appréciée des loueurs en meublé professionnels qui disposent aussi d'autres sources de revenus.

Notons que le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet lui aussi de générer un déficit grâce à la déduction des charges. Toutefois, le déficit locatif en LMNP est reporté sur les revenus locatifs des années suivantes. En revanche, dans le cadre du LMP, l'imputation du déficit sur le revenu global peut être fiscalement plus avantageuse pour réduire l'impôt dû la même année fiscale.

4. Exonération des plus-values de cession

Le LMP permet l'exonération totale ou partielle des plus-values professionnelles réalisées lors de la cession d'un bien. Pour cela, il faut que l'activité de location totalise au moins cinq ans d'exercice, que le loueur soit inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) et que les recettes locatives soient inférieures à 90 000 € par an.

5. Imposition au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Les recettes générées en LMP sont imposées en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime peut être plus avantageux que les revenus fonciers classiques. Avec le mécanisme de déduction des charges et des amortissements, l'imposition finale sur les revenus locatifs peut être nulle.

6. Protection sociale des indépendants

Le statut LMP permet d'être affilié au régime social des indépendants. Grâce à ces cotisations, le loueur professionnel bénéficie de droits à la retraite et d'une couverture sociale similaire à celle des travailleurs indépendants. Cela est particulièrement intéressant lorsque la location est la seule activité professionnelle du loueur.

7. Optimisation de la transmission du patrimoine

Les biens loués en LMP bénéficient d'abattements fiscaux en cas de donation ou de succession. Cela permet au loueur de transmettre son patrimoine à moindres frais. Les familles ont ainsi l'occasion de préserver leur patrimoine immobilier en évitant une forte imposition. Cette disposition impose néanmoins que les héritiers maintiennent l'activité de location pendant au moins cinq ans après la transmission du patrimoine.

A titre de comparaison, le statut de la location nue et le LMNP ne prévoient pas de tels abattements sur les droits de succession et de donation. Les héritiers subissent souvent une imposition lourde qui peut les contraindre à vendre le bien immobilier pour régler les droits de succession.

Pour avoir une vue d'ensemble juste, le loueur en LMP doit aussi prendre en compte les inconvénients de ce statut.

1. Cotisations sociales élevées

Le statut LMP oblige le propriétaire bailleur à cotiser au régime social des indépendants. Cette contrainte peut représenter une charge importante qui affecte considérablement la rentabilité nette de l'activité. En effet, les cotisations sociales en LMP peuvent atteindre 35 à 40 % des bénéfices nets générés. Cela constitue un inconvénient majeur du statut LMP pour certains investisseurs.

À titre de comparaison, les revenus locatifs en LMNP ne sont pas soumis aux cotisations sociales, mais seulement aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

2. Complexité administrative et comptable

La gestion d'une activité de LMP est plus complexe que celle d'un statut de LMNP ou de la location nue. Le bailleur doit répondre à des obligations comptables et déclaratives plus lourdes. Il doit tenir une comptabilité complète, établir des bilans et déposer des comptes annuels. Très souvent, ces exigences nécessitent de faire appel à un expert-comptable, ce qui génère des dépenses supplémentaires.

Cet inconvénient du statut LMP peut repousser les bailleurs qui ont peu de temps et de ressources à consacrer à leur activité de location. Le statut LMNP peut être une meilleure option pour ces investisseurs. En effet, la gestion en LMNP est bien plus simple, surtout sous le régime micro-BIC avec abattement forfaitaire sur le chiffre d'affaires locatif.

3. Conditions d'éligibilité strictes

Pour accéder au statut LMP, il faut répondre aux deux conditions d'éligibilité suivantes :

• les recettes locatives doivent être supérieures à 23 000 € par an
• ces recettes doivent constituer la source de revenu principale du foyer fiscal. 

Les petits investisseurs ou ceux qui ont d'autres revenus importants ont souvent des difficultés à remplir ces critères pour devenir LMP.

Le statut LMNP, quant à lui, est accessible dès l'acquisition d'un bien immobilier meublé. Un plus grand nombre d'investisseurs, notamment les débutants et les investisseurs occasionnels, peuvent donc accéder au statut LMNP.

4. Imposition des plus-values élevée au-delà des seuils d'exonération

L'imposition des plus-values en LMP est intéressante en cas de respect des conditions d’exonération. Mais dans le cas contraire, l'avantage se transforme en inconvénient pour les LMP. Si le bailleur réalise une plus-value en dehors des critères d'exonération, celle-ci est imposée comme des bénéfices commerciaux. La taxation est alors souvent plus élevée que celle appliquée aux plus-values des particuliers (en LMNP ou en location nue).

Si l'objectif est de vendre rapidement, l'investisseur peut trouver plus avantageux d'exercer sous le statut de LMNP ou de location nue. Dans ce cas, il bénéficie d'un abattement progressif en fonction de la durée de détention du bien.

5. Baisse potentielle des aides sociales

Les revenus d'activité issus du LMP entrent en compte dans le calcul de certaines aides sociales. C'est le cas par exemple de la prime d'activité et des allocations familiales. Les revenus locatifs risquent alors de faire baisser le montant de ces aides, voire de les faire perdre totalement.

En LMNP, les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu. Malgré cela, le risque d'impacter le calcul des aides sociales de manière significative est moindre.