5 conseils pour bien choisir entre LMNP ou LMP

Il est essentiel d'évaluer les objectifs financiers à court et long terme avant de choisir entre LMNP et LMP.

Le LMNP convient aux investisseurs cherchant un complément de revenus avec des charges fiscales et administratives réduites.
Le statut LMP, quant à lui, est indiqué pour ceux qui envisagent la location meublée comme leur activité principale, bénéficiant ainsi de déductions et d'amortissements substantiels.

Avant de s'engager comme LMP ou LMNP, le propriétaire doit définir ses objectifs fiscaux :

• S'il souhaite imputer les déficits générés par l'activité de location meublée sur ses autres revenus d'activité, il optera pour le statut de LMP.
• Dans le cas contraire, il préférera le statut LMNP pour sa fiscalité avantageuse (imposition sur les plus-values et prélèvements sociaux).

Les héritiers d'un LMP bénéficient de dispositions favorables à la transmission d'entreprise. Les droits de succession ne sont pas exigibles immédiatement : seuls les intérêts à un taux minoré sont dus pendant les 5 premières années, puis les droits peuvent être acquittés en 20 versements sur 10 ans.

Si les héritiers conservent le statut de LMP, ils peuvent déduire les droits de succession de leur bénéfice imposable. De plus, un abattement de 75 % sur la valeur des biens peut être appliqué si :

• Le défunt a exploité l'entreprise pendant au moins 2 ans ;
• Les héritiers conservent les logements pendant au moins 6 ans ;
• Au moins un des héritiers assure l'exploitation en LMP pendant au moins 5 ans.

Les propriétaires doivent considérer les contraintes de gestion administrative associées à chaque statut.

Opter pour le statut LMNP facilite la gestion des locations meublées sans les lourdeurs administratives.

En revanche, le statut LMP demande une comptabilité plus détaillée.

Les notaires et les experts-comptables délivrent des conseils précieux sur les implications successorales, fiscales et les obligations déclaratives de chaque statut. Leur expertise contribue à optimiser la stratégie immobilière et fiscale du loueur meublé.

Pour mieux cerner les deux statuts et faciliter le choix entre LMP et LMNP, voici un tableau comparatif qui met en avant leurs différences :

L'activité locative

L'activité locative en tant que LMNP convient particulièrement aux investisseurs qui cherchent à compléter leurs revenus sans que la location meublée ne devienne leur activité principale. Les propriétaires peuvent louer une partie de leur résidence principale ou des logements distincts, à condition de respecter les critères de meubles et les obligations légales telles que la rédaction d'un bail meublé conforme aux normes en vigueur.

À l'inverse, le statut LMP s'adresse aux personnes pour qui la location meublée représente l'activité principale ou une source de revenus prédominante. 

Les conditions des revenus locatifs (seuils)

Pour bénéficier du statut de LMNP, les revenus annuels tirés des contrats de location (ici meublées) doivent respecter l'une des conditions suivantes :

• être inférieurs à 23 000 euros ;
• ne pas dépasser les autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, revenus d'entreprise, etc.). 

Pour devenir un Loueur Meublé Professionnel, les revenus locatifs doivent excéder les seuils du LMNP.

Les avantages fiscaux des LMNP et LMP

Les loueurs meublés, qu'ils soient non professionnels (LMNP) ou professionnels (LMP), peuvent choisir entre deux régimes d'imposition :

• Régime micro-BIC
  Ce régime s'applique automatiquement au début de l'activité. Il permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives pour les locations meublées ordinaires, 30 % pour les meublés de tourisme non classés et 71 % pour les meublés de tourisme classés situés en zone rurale et les chambres d'hôtes.
• Régime réel
  Il permet de déduire toutes les charges liées à l'activité de location meublée, y compris les frais de gestion, d'entretien, de maintenance, les intérêts d'emprunts, ainsi que l'amortissement du bien immobilier (hors terrain) et des meubles. 

LMP et LMNP peuvent bénéficier d'une réduction de la cotisation d'impôt sur le revenu dans la limite de 915 € en adhérant à un centre de gestion agréé.

L'imposition de la plus-value

Les LMNP sont soumis au régime des plus-values des particuliers. Ainsi, l'impôt sur la plus-value réalisée est calculé sur la valeur brute du bien sans tenir compte de l'amortissement accumulé. Il est imposé au taux de 19 %. En outre, une exonération d'impôt sur la plus-value est appliquée après 22 ans de détention du bien, et l'exonération devient totale, y compris les prélèvements sociaux, après 30 ans. Ce régime favorise donc les investissements à long terme.

Pour les LMP, les plus-values sont traitées comme des revenus professionnels et sont calculées sur la valeur nette comptable, qui prend en compte l'amortissement du bien. 

Le taux d'imposition

Les revenus générés par les locations en statut LMNP sont intégrés à l'ensemble des revenus du propriétaire et soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif. Ces revenus sont également assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. 

Les revenus des LMP sont traités comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En outre, les LMP paient des cotisations sociales sur leurs bénéfices dont le taux varie de 35 % à 40 %.

L'imputation des déficits

Le LMNP déduit le déficit fiscal exclusivement sur les BIC pendant une période de 10 ans.

Le LMP le déduit sur le revenu global de son foyer fiscal sans limitation de montant. Il peut reporter l'excédent durant 6 ans.

L'IFI et les loueurs meublés

Les propriétés détenues en LMNP sont sujettes à l'impôt sur la fortune immobilière, calculé sur la valeur du bien. Toutefois, si le LMNP a contracté un prêt pour l'acquisition du bien, il peut déduire le capital restant dû au premier janvier de l'année d'imposition. 

Au contraire, le LMP bénéficie d'une exonération totale de l'IFI sous certaines conditions :

• l'activité de location meublée constitue son activité professionnelle principale ;
• les revenus générés par celle-ci excèdent 23 000 € et surpassent les autres revenus professionnels du foyer fiscal.