5 minutes pour comprendre le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Définition

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) s'adresse aux propriétaires bailleurs qui proposent des contrats de location meublés, sans que cette activité constitue leur principale source de revenus.  

Ce statut permet aux propriétaires d'opter pour la location longue durée, y compris le bail meublé classique et le bail étudiant, la location saisonnière de type Airbnb, ou encore la location de logements au sein de résidences de services (résidence étudiante, seniors ou d'affaires).

Conditions d'éligibilité au statut LMNP

Pour être éligibles au statut de LMNP, les bailleurs doivent répondre à l'une des conditions suivantes :

• Des revenus annuels générés par la location, charges comprises, inférieurs à 23 000 €.
• Des revenus locatifs annuels n'excédant pas les autres revenus du foyer fiscal, tels que les salaires, pensions, ou autres bénéfices industriels et commerciaux.

Biens éligibles à l'investissement en LMNP

Les biens loués sous le statut LMNP doivent répondre à des critères spécifiques :

1- Un logement à usage d'habitation décent

Le bien doit être conforme aux exigences de décence définies par la loi :

• Une surface habitable minimale de 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,20 m ou un volume habitable de 20 m3.
• Des standards de sécurité comme une aération suffisante, et des branchements d'électricité et de gaz conformes aux normes en vigueur.
• L'absence de nuisibles (rats, souris…) et de parasites (cafards, punaises…).
• Un diagnostic de performance énergétique (DPE) indiquant une consommation d'énergie annuelle inférieure au seuil requis (450 kWh par m2 en 2024).

2- Équipement minimum

Conformément à l'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, le bien loué doit être meublé et équipé au minimum des éléments suivants : 

• literie complète ;
• rideaux ou volets aux fenêtres ;
• plaques de cuisson ;
• réfrigérateur avec congélateur ;
• micro-ondes ;
• table et des chaises ;
• luminaires ;
• ustensiles de cuisine ;
• matériel d'entretien (balai, serpillière, aspirateur).

Il est important de noter qu'une location meublée n'est possible que si le règlement de copropriété de l'immeuble dont dépend le bien n'interdit pas ce type de bail.

Pour se prévaloir du statut de loueur meublé non professionnel, les bailleurs doivent entreprendre certaines démarches administratives :

• Déclaration de début d'activité : elle doit être effectuée en ligne exclusivement, via le formulaire Cerfa POi. Ce formulaire est accessible sur le portail des formalités des entreprises de l'INPI. La déclaration doit intervenir dans les 15 jours suivant la première mise en location.
• Obtention d'un numéro de SIRET : ce numéro est attribué lors de la déclaration de début d'activité. Il est indispensable pour la gestion de l'activité, notamment pour la déclaration des revenus locatifs aux services fiscaux.
• Déclarations spécifiques : pour les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme, une déclaration préalable à la mairie est requise, ainsi qu'une autorisation de changement d'usage dans certains cas (article L324-1-1 du Code de tourisme).

Le loueur meublé non professionnel (LMNP) est soumis à l'un des deux régimes suivants : 

Régime micro-BIC

Le LMNP est soumis par défaut au régime micro-BIC en début d'activité. Ce régime offre un abattement forfaitaire de :

• 50 % applicable à la plupart des locations meublées.
• 71 % pour les chambres d'hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme classés en zone rurale.
• 30 % pour les meublés de tourisme non classés.

Les plafonds de revenus pour ce régime sont de 77 700 € annuels pour la plupart des locations meublées, 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, et 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.

Régime réel

Si les revenus locatifs dépassent les seuils ci-dessus ou si le propriétaire opte volontairement pour ce régime, le LMNP passe au régime réel. Celui-ci permet :

• Une déduction des charges réelles liées à l'activité locative : cela inclut les intérêts d'emprunt, les frais de comptabilité, la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de notaire et les primes d'assurances.
• Un amortissement du bien et des meubles : à l'exception de la valeur du terrain, le coût d'acquisition des bâtiments et du mobilier peut être amorti pour réduire l'assiette fiscale.

L'investissement en LMNP offre plusieurs avantages aux propriétaires bailleurs, dont fiscaux tels que :

Amortissement déductible en location meublée

Le bailleur peut, s'il est soumis au régime réel d'imposition, bénéficier de l'amortissement en LMNP afin de compenser la perte de valeur de ses actifs au fil des années. Il réduit ainsi son revenu imposable. Cette remise fiscale s'applique :

• aux biens meubles d'une valeur supérieure à 600 € TTC ;
• à l'immeuble lui-même, à l'exception de la valeur du terrain qui ne se déprécie pas ;
• aux coûts des travaux engagés pour des constructions, améliorations ou remises en état. 

Imposition des revenus

Les revenus générés par l'investissement en LMNP sont déclarés aux services fiscaux comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu selon un barème progressif dont les taux varient de 0 % à 45 %. Ces revenus sont également assujettis à des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Depuis 2021, les propriétaires qui pratiquent la location saisonnière sont soumis au paiement de cotisations sociales et non aux prélèvements sociaux, s'ils réalisent plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles.

Régime fiscal des plus-values pour les LMNP

La plus-value est définie comme la différence entre le prix de vente du bien immobilier et son prix d'achat.

L'administration fiscale applique au statut LMNP le régime des plus-values des particuliers. Dès lors, le calcul est basé sur la valeur brute du bien sans déduction des amortissements.

La plus-value réalisée est réduite par l'application d'abattements progressifs :

• 6 % par an de la 6e année à la 21e année ;
• 4 % la 22e année révolue.

Après application des abattements, la plus-value nette qui en résulte est imposable au taux de 19 %.

Enfin, au-delà de la 22e année, le LMNP vendeur est exonéré d'impôt, mais reste redevable des prélèvements sociaux. Après 30 ans de détention, il est totalement exonéré.

Exemption de TVA pour le loueur meublé non professionnel

En règle générale, les locations des LMNP ne sont pas assujetties à la TVA. Cependant, il existe des exceptions, notamment :

• Si le bien loué est situé dans une résidence de tourisme classée.
• Si le bailleur propose des services para hôteliers tels que la réception, le ménage régulier ou le petit-déjeuner.

La taxe foncière

Tous les propriétaires immobiliers, y compris les LMNP, sont assujettis à la taxe foncière. 

Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale des biens, et du taux d'imposition voté chaque année par les collectivités locales. 

La taxe d'habitation

• Si, au 1er janvier, le bien est occupé à l'année à titre de résidence principale : le locataire est exonéré.
• Si le bien est occupé à titre de résidence secondaire, la taxe d'habitation est due par le locataire.
• Si le bien est vacant au 1er janvier, le propriétaire est redevable de la taxe, sauf s'il peut prouver que le bien était disponible à la location.

Par ailleurs, si le logement fait l'objet d'une location meublée saisonnière, le propriétaire est exonéré de taxe d'habitation, sauf s'il se réserve l'usage du bien, même pour une courte période.

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

La CFE est due par tous les loueurs meublés non professionnels qui exercent leur activité au 1er janvier, quel que soit leur régime d'imposition.

Cette taxe est basée sur la valeur locative des biens immobiliers loués, avec un taux d'imposition fixé par chaque commune.

Il existe des cas d'exonération de CFE en LMNP, notamment si :

• les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 5 000 € ;
• si le propriétaire loue une partie de son logement de manière occasionnelle ;
• s'il loue une partie de sa résidence principale moyennant un loyer raisonnable, à un locataire qui en fait sa résidence principale.