Guide complet sur la liasse fiscale en LMNP

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), quel que soit leur régime d’imposition (micro-BIC ou réel), déclarent leurs revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans le cadre du régime réel, ils sont tenus de transmettre chaque année une liaison fiscale au Trésor public. Ce document regroupe les résultats annuels de leur activité et inclut les éléments suivants :

Les états financiers obligatoires

La liasse fiscale inclut des états financiers nécessaires pour calculer le résultat fiscal et respecter les obligations déclaratives :

• Le bilan comptable (Cerfa n° 2033-A) : il présente une vue globale de l’activité locative en distinguant l’actif (biens immobiliers, créances, liquidités) du passif (dettes, capital investi, réserves).
• Le compte de résultat (Cerfa n° 2031) : il détaille les revenus locatifs (loyers, subventions) et les charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, taxes).

Les annexes fiscales (formulaires)

Les annexes fiscales de la location meublée viennent compléter les états financiers principaux pour fournir une vue détaillée de l'activité locative :

• Le tableau des immobilisations : il liste les biens amortissables, leur valeur d’acquisition, leur durée d’amortissement, et le montant annuel déduit ;
• Le tableau des amortissements (Cerfa n° 2033-C) : il suit l’évolution des amortissements sur plusieurs années pour en évaluer l’impact fiscal ;
• Les tableaux des provisions : ils regroupent les provisions pour charges futures, comme des travaux planifiés ou des dettes différées ;
• Le tableau des charges à répartir : il ventile les charges non déductibles immédiatement sur plusieurs exercices fiscaux ;
• Les formulaires spécifiques  à l'exemple du Cerfa n° 2042-C (déclaration complémentaire des revenus, nécessaire pour déclarer les revenus locatifs des LMNP sous micro-BIC ou régime réel ) ou du Cerfa n° 2033-F (tableau de la composition du capital social, à remplir si nécessaire).

Autres pièces justificatives

Des documents supplémentaires peuvent être réclamés pour accompagner la liasse fiscale :

• Le registre des écritures comptables : obligatoire pour une comptabilité en partie double. Il enregistre toutes les opérations financières liées à l’activité (recettes, dépenses, acquisitions).
• Les justificatifs des charges et recettes : factures, quittances de loyer, contrats de location, etc.
• Le détail des crédits d’impôt : formulaire 2069-RCI.

Informations essentielles pour constituer la liasse fiscale LMNP

Pour constituer une liasse fiscale conforme, les éléments suivants doivent être renseignés :

• Informations personnelles du loueur : nom, prénom, adresse, numéro SIRET ;
• Informations sur le bien : adresse, date et prix d'acquisition, frais annexes (notaires, travaux) et mode de financement ;
• Données sur l'activité locative : date de début d'activité, type de bail (saisonnier ou longue durée) et revenus locatifs perçus.

Ces données servent à établir :

• Le bilan comptable qui détaille l’actif (biens, équipements) et le passif (dettes, emprunts).
• Le compte de résultat qui regroupe les recettes locatives et les charges déductibles.

Calcul des charges déductibles 

Pour verser avec exactitude l'impôt dû, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) doit calculer précisément les charges déductibles et les amortissements. Ces éléments réduisent le résultat fiscal imposable conformément aux obligations légales.

Amortissements 

• Biens immobiliers : amortis sur 20 à 30 ans, à l'exclusion de la valeur du terrain, qui n'est pas amortissable.
• Équipements et mobiliers : généralement amortis sur 5 à 10 ans.
• Les méthodes de calcul (linéaire ou dégressive) : elles doivent respecter les règles fiscales en vigueur.

Frais déductibles 

• Charges financières, y compris les intérêts d'emprunt liés au financement du bien.
• Charges d'entretien et de gestion (frais d'agence, honoraires de gestion locative, travaux de rénovation ou de réparation).
• Impôts (taxe foncière et autres taxes annexes).
• Frais divers tels que les frais d'assurance, de comptabilité, les cotisations éventuelles à une association de gestion agréée (AGA).

Transmission (ou télétransmission) du dossier fiscal LMNP en 2025

Pour transmettre sa liasse fiscale, le LMNP dispose de deux options :

1. La télédéclaration : effectuée via des plateformes comme TELEDEC, elle garantit un transfert rapide et sécurisé des documents. Après validation des informations saisies, la plateforme transmet automatiquement la liasse fiscale au service des impôts pour le calcul de l’imposition.
2. La déclaration papier : les formulaires doivent être complétés et envoyés par courrier au service des impôts, dans les délais impartis.

Les délais à respecter (date limite)

Les échéances pour l'envoi de la liasse fiscale LMNP varient selon le régime et la structure de l'activité :

• Pour les particuliers soumis au régime réel simplifié :
  La liasse fiscale doit être transmise au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec la déclaration des revenus.
• Pour les loueurs inscrits au RCS :
  Si l'activité est exercée sous forme d’entreprise (EURL, SARL de famille), la liasse fiscale doit être déposée dans les trois mois suivant la clôture de l’exercice comptable.

Conséquences d’un dépôt tardif de la liasse fiscale

En cas de non-respect des délais ou d'erreur dans la liasse fiscale, le LMNP s'expose à des sanctions financières et à des procédures de redressement fiscal ;

Sanctions financières

• Majoration de 10 % pour tout dépôt tardif.
• Intérêts de retard : ils sont calculés au taux de 0,20 % par mois sur les montants dus.
• Amendes : elles sont prévues en cas de manquements graves ou d’omission volontaire.

Redressement fiscal

Un dépôt tardif ou des erreurs dans la liasse fiscale peuvent provoquer un contrôle approfondi de l’Administration fiscale, avec les conséquences suivantes :

• Ajustements des montants déclarés : corrections des erreurs par l’Administration et réévaluation des sommes dues.
• Application de pénalités financières supplémentaires : majorations ou intérêts additionnels en fonction de la gravité des manquements constatés.

La préparation de la liasse fiscale du loueur en meublé peut être confiée à des professionnels ou réalisée à l’aide d’outils numériques spécialisés.

Professionnels spécialisés

Experts-comptables spécialisés en LMNP

Ces professionnels maîtrisent les spécificités du statut LMNP et les règles de la fiscalité immobilière :

• Ils calculent les amortissements et charges déductibles ;
• Ils préparent et vérifient les états financiers (bilan, compte de résultat, annexes) ;
• Ils assurent la télétransmission des documents dans les délais requis.
  

Associations de gestion agréées (AGA)

Ces associations offrent un accompagnement fiscal et comptable pour les loueurs en meublé :

• Validation des comptes pour limiter les risques de contrôle fiscal ;
• Conseils personnalisés pour optimiser les déductions et amortissements ;
• Réduction d’impôt pour frais de comptabilité grâce à leur adhésion.

Outils de comptabilité en ligne

Plateformes en ligne 

Ces services proposent une solution « clé en main » pour établir la déclaration :

1. Les utilisateurs saisissent leurs données (recettes, charges, informations sur le bien) ;
2. La plateforme génère la liasse fiscale ;
3. Certaines proposent en option une vérification par un expert-comptable pour garantir la conformité.
   

Logiciels dédiés à la gestion LMNP

Ces outils automatisent une grande partie des tâches comptables et fiscales :

• Calcul des amortissements et création des états financiers ;
• Intégration des charges déductibles et génération des documents requis ;
• Assistance avec des tutoriels pour guider l’utilisateur.