Qu'est-ce que le dispositif LMNP Censi-Bouvard ?

Définition

Le dispositif Censi-Bouvard, entré en vigueur le 1er janvier 2009, vise à encourager l'investissement dans des résidences de services neuves ou rénovées. Il offre aux investisseurs des avantages fiscaux significatifs, sans imposer de restrictions sur les loyers, les ressources du locataire ou le zonage. 

À noter que l'investissement sous ce dispositif est plafonné à 300 000 € HT par an.

Avantages du dispositif Censi-Bouvard

1. Réduction d'impôt 

L'investissement en Censi-Bouvard permet au propriétaire de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 % du prix de revient du bien immobilier. Ce prix de revient inclut le prix d'acquisition, les frais de notaires, la TVA, et les droits d'enregistrement. Cette réduction est étalée sur 9 ans.

2. Récupération de TVA 

L'acquéreur en Censi-Bouvard peut récupérer la TVA au taux de 20 % sous certaines conditions :

• La résidence de service doit offrir au moins 3 des 4 services suivants : petit-déjeuner, réception, fourniture du linge de maison et ménage.
• Les loyers doivent être assujettis à la TVA.
• Les revenus doivent être déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
• L'acheteur doit avoir le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).

3. L'amortissement

Sous le statut LMNP, l'acquéreur peut amortir la partie du prix du bien excédant 300 000 €, à l'exception du terrain. L'amortissement en LMNP peut également inclure le mobilier.

Conditions requises 

Pour profiter des avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard, les investisseurs doivent respecter les conditions suivantes :

• Acquisition : achat d'un logement neuf ou en état futur d’achèvement, situé au sein d'une résidence de services. Les biens de plus de 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation sont également éligibles.
• Type de location : le bien doit être loué meublé.
• Durée d'engagement : l'investisseur doit s'engager à louer le bien immobilier pendant une durée minimale de 9 ans.
• Délai de mise en location : le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant son acquisition ou la fin des travaux de rénovation.

Biens éligibles au dispositif de défiscalisation

Les types de résidences de services meublées éligibles au dispositif Censi-Bouvard incluent :

• Résidences pour étudiants ;
• Résidences pour personnes âgées ;
• Établissements de soins de longue durée ;
• Résidences pour adultes handicapés.

La loi de finances pour 2023 a acté la fin du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard au 31 décembre 2022. En conséquence, il n'est plus possible de réaliser de nouveaux investissements sous ce dispositif depuis le 1er janvier 2023. 

Toutefois, les investisseurs qui ont acquis des biens entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022 continueront de bénéficier des avantages fiscaux associés jusqu'à la fin de leur période d'engagement de neuf ans.

Par ailleurs, le statut LMNP reste une option avantageuse pour les investissements en immobilier locatif meublé, quel que soit le type de bien et sans engagement de durée.

En 2024, bien que le dispositif Censi-Bouvard ne soit plus accessible pour les nouveaux investissements, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) continue de représenter une solution fiscalement avantageuse pour les investisseurs.

Avantages du statut LMNP :

Les revenus provenant de la location meublée sont traités comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sous le statut LMNP, il est possible de choisir entre deux régimes d'imposition :

• Le régime mico-BIC : il permet un abattement de 50 % sur les recettes locatives.
• Le régime réel : il autorise la déduction des charges réellement engagées (intérêts d’emprunt, frais de gestion et coûts de rénovation ou d'entretien), ainsi que l'amortissement du bien immobilier et du mobilier utilisé pour l'activité locative.

Le LMNP soumis au régime réel peut également bénéficier de divers avantages tels que :

• La réduction des deux tiers des frais de comptabilité, dans la limite de 915 €, pour les adhérents à un centre de gestion agréé (CGA).
• L'exonération de TVA, à condition que la location meublée n'inclue pas de prestations para-hôtelières comme le service de petits-déjeuners, le ménage, l'accueil ou la fourniture de linge de maison.
• L'imposition des plus-values selon le régime des particuliers.
• L'imposition sur le revenu et les prélèvements sociaux au taux réduit de 17,2 %, évitant ainsi les cotisations sociales.

Enfin, contrairement à la loi Censi-Bouvard, le statut LMNP ne fixe pas de durée minimale de location. 

Conditions pour bénéficier du statut LMNP 

Pour investir en LMNP, plusieurs conditions doivent être respectées :

Caractéristiques du logement :

• Le bien loué doit être destiné à un usage d'habitation.  Le logement doit être décent, c'est-à-dire avoir une surface habitable minimale de 9 m2 et une hauteur sous plafond de 2,20 m. Il doit respecter les normes de sécurité, être exempt de nuisibles, et présenter un diagnostic de performance énergétique indiquant une consommation inférieure à 450 kWh par m2 par an. Le logement doit être meublé avec tous les équipements nécessaires à une occupation confortable, conformément à la liste des meubles définie par le décret n° 2015-981. 

Plafonds de revenus locatifs :

• Les revenus annuels provenant de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 €. Ces revenus ne doivent pas constituer plus de 50 % du revenu global du foyer fiscal de l'investisseur. 

Si ces conditions ne sont pas remplies, l'investisseur sera considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), ce qui entraîne des obligations et des implications fiscales différentes.