Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?

L'amortissement permet de déduire du revenu locatif imposable la perte de valeur d'un bien due à son usage et à son vieillissement. En LMNP, l'amortissement s'applique par composants du bien immobilier et de ses équipements.

Les biens concernés par l'amortissement en LMNP

1. Les biens immobiliers amortissables 

Les éléments de la construction, tels que les murs, la toiture et les installations fixes qui font partie intégrante de l’immeuble, sont amortissables. En effet, ces éléments se déprécient avec le temps.

2. Les biens mobiliers 

Le mobilier indispensable à la location meublée (lits, canapés, tables, chaises, etc.) ainsi que les équipements (électroménager, luminaires…) sont également amortissables. Sont aussi concernés certains équipements spécifiques, comme les systèmes de chauffage ou les équipements de cuisine.

3. Les travaux d’amélioration 

Les dépenses pour l'amélioration, telles que les rénovations ou les agrandissements, peuvent être amorties si elles augmentent la valeur du bien, et ne constituent pas simplement des réparations courantes.

4. Charges et frais d’acquisition 

Les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement par exemple) peuvent être amortis si le bien est loué dans le mois suivant la signature de l'acte de vente ou après l'achèvement des travaux pour les biens neufs.

Les biens exclus par l'amortissement en LMNP

• Le terrain n’est pas amortissable, car il ne se déprécie pas avec le temps.
• Les dépenses inférieures à 600 € sont considérées comme des charges, et ne sont pas éligibles à l'amortissement.

La durée d'amortissement applicable en LMNP

L'administration fiscale n'impose pas de règles strictes concernant la durée et les taux d'amortissement pour le LMNP. Cependant, ces valeurs doivent correspondre à la durée de vie utile des biens amortis. Les durées d'amortissement varient selon le type de bien :

• Immeuble (hors valeur du terrain) : la durée d'amortissement se situe généralement entre 25 et 40 ans, en fonction de la nature du bâtiment, de sa localisation, de son état et de son utilisation. Cet amortissement concerne aussi les biens situés dans des résidences de services.
• Mobilier et équipements : les meubles, appareils électroménagers et autres équipements intérieurs ont une durée d'amortissement plus courte, souvent comprise entre 5 et 10 ans.
• Travaux : la durée d'amortissement dépend du type de travaux réalisés. Par exemple, un revêtement de sol peut être amorti sur 5 ans, tandis qu'une rénovation du système électrique pourrait s'amortir sur 20 ans.

Le calcul de l'amortissement immobilier

En LMNP, l'amortissement linéaire est la méthode la plus courante. Il permet de répartir de manière uniforme la valeur d'un bien sur sa durée de vie utile, sans utiliser de pourcentage annuel.

Le tableau d'amortissement

Le tableau d'amortissement permet aux investisseurs en LMNP de suivre précisément l'évolution de la valeur des biens.

Ce document comptable détaille l'amortissement annuel de chaque bien, y compris la valeur d’origine, le montant amorti chaque année, et la valeur nette comptable (VNC). La VNC représente la valeur initiale du bien diminuée des amortissements cumulés. Elle permet de suivre la dépréciation du bien au fil du temps.

Tenue de comptabilité en LMNP

Contrairement au régime micro-BIC qui autorise une comptabilité simplifiée avec un abattement forfaitaire, le régime réel impose aux propriétaires en LMNP de tenir une comptabilité détaillée. Toutes les opérations doivent être enregistrées dès qu'elles sont engagées. Les principaux documents comptables à tenir sont les suivants :

• Livre-journal : il enregistre chronologiquement toutes les opérations comptables, y compris les revenus locatifs, les charges (intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances) ainsi que les amortissements.
• Grand livre : il regroupe les opérations par comptes (banques, clients, fournisseurs, amortissements).
• Livre d’inventaire : il recense tous les éléments du patrimoine affectés à l’activité (biens immobiliers, mobiliers et équipements).
• États financiers annuels : ils comprennent un bilan qui reflète la situation patrimoniale de l’activité de location et un compte de résultat qui montre la rentabilité de l’activité sur la période donnée.

Le loueur en meublé doit conserver tous les justificatifs relatifs aux biens amortissables (factures d’achat, évaluations immobilières, reçus de frais de gestion, etc.) pendant 3 ans après le dernier amortissement, et plus longtemps en cas de report de déficit.

Déclaration fiscale de l'amortissement

Pour la déclaration de revenus en LMNP, il est nécessaire de fournir à l'administration fiscale les documents suivants :

• Déclaration n° 2031 et ses annexes : ce document est utilisé pour déclarer les résultats de l'activité sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 
• Compte de résultat : il résume l'ensemble des revenus et des charges de l'activité de location meublée, y compris les amortissements pratiqués.
• Tableau de suivi des amortissements : ce tableau doit être conforme aux exigences de l'article 39 C du Code général des impôts.
• Déclaration de revenus n° 2042C PRO : ce formulaire permet de reporter les résultats de l'activité LMNP dans la déclaration fiscale personnelle.

Bien que le recours à un expert-comptable ne soit pas obligatoire, il est fortement recommandé. Ce professionnel peut assurer la conformité des comptes et optimiser la gestion fiscale de l'activité LMNP sous le régime réel.