Suppression du régime fiscal LMNP pour 2025 ?

Aucune réforme ni aucun texte en vigueur ne prévoit l'arrêt du régime fiscal LMNP en 2025. Toutefois, plusieurs réformes récentes, introduites notamment par la loi de finances 2024 et la loi « Anti-Airbnb », ont été mises en place pour mieux encadrer les locations saisonnières, et limiter les déséquilibres locatifs dans les zones tendues.

Baisse des avantages pour les meublés non classés (loi de finances 2024)

La loi de finances 2024 a introduit des restrictions fiscales pour les meublés de tourisme non classés :

• Plafond de chiffre d'affaires abaissé à 15 000 € (contre 77 700 € auparavant) pour bénéficier du régime micro-BIC.
• Abattement forfaitaire réduit à 30% (au lieu de 50%).

Ces dispositions sont toutefois devenues caduques par l'adoption du PPL 1176, qui a introduit des règles plus spécifiques pour encadrer ces locations.

Contrôle renforcé des locations saisonnières (PPL 1176 ou loi « Anti-Airbnb »)

Adoptée en novembre 2024, la loi « Anti-Airbnb » valide un cadre plus strict pour les locations de courte durée. Les principales mesures concernent :

• L'application de nouveaux seuils et abattements : dès 2025, les meublés de tourisme non classés relevant du régime micro-BIC bénéficieront d'un abattement forfaitaire réduit à 30% et d'un plafond de chiffre d'affaires abaissé à 15 000 €. En revanche, pour les meublés classés, l'abattement est fixé à 50%, avec un plafond de loyers à 77 700 €. 
• Les obligations déclaratives : toute location saisonnière doit faire l’objet d’une déclaration préalable auprès des autorités locales, avec l'obtention d'un numéro d'enregistrement obligatoire.
• La réduction de la durée de location des résidences principales : le nombre de jours autorisés pour la location d’une résidence principale est réduit à 90 jours maximum par an (au lieu de 120 jours auparavant).
• L'interdiction progressive des passoires thermiques : dès 2025, les logements classés « G » au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourront plus être proposés à la location.

Encadrement fiscal : des réformes suspendues (projet de loi de finances 2025 et rapport sur la fiscalité locative)

Les propositions du rapport Le Meur

Le rapport de la députée Annaïg Le Meur, publié en juillet 2024, soumet plusieurs propositions de réforme visant à restructurer la fiscalité locative, notamment :

• la fin de l'affiliation des LMNP au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• l’harmonisation de la fiscalité entre les locations nues et meublées ;
• la suppression du régime d'amortissement pour les LMNP.

Bien que ce rapport ait suscité de nombreux débats, il ne constitue qu'une base de réflexion sans aucune valeur contraignante. 

Le projet de loi de finances 2025

Le projet de loi de finances 2025 prévoyait plusieurs mesures susceptibles d'impacter significativement le régime LMNP, parmi lesquelles :

• La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente.
• Un renforcement des conditions d'accès au statut de loueur meublé professionnel (LMP) : le seuil de revenus locatifs pour basculer du statut LMNP au statut LMP aurait été relevé à 30 000 € (contre 23 000 € actuellement).

À noter qu’après la motion de censure ayant entraîné la chute du gouvernement de Michel Barnier le 4 décembre 2024, ce projet de loi a été suspendu dans son intégralité. En conséquence, les dispositions de la loi de finances 2024 devraient être reconduites pour 2025.

Malgré les débats récents et les ajustements apportés au régime LMNP, ce dernier continue d’offrir des avantages fiscaux significatifs, tant pour les locations longue durée que pour les meublés classés. Par ailleurs, l'abandon de certaines mesures, telles que la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, préserve l'attractivité de ce régime pour les investisseurs souhaitant optimiser leur patrimoine locatif.

Voici les principales raisons qui font du régime LMNP une option qui reste pertinente en 2025 :

Stabilité fiscale des meublés de tourisme malgré les réformes

Les seuils et abattements résultant des modifications apportées par la PPL 1176 s'appliqueront aux revenus perçus à partir de 2025 et déclarés en 2026 :

– Plafonds micro-BIC :

• 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés ; 
• 77 700 € pour les meublés de tourisme classés.

– Abattements :

• 30% pour les meublés de tourisme non classés ;
• 50% pour les meublés de tourisme classés.

En revanche, les revenus perçus en 2024 (déclarés en 2025) restent soumis aux dispositions de l'article 50-0 du CGI dans sa version antérieure à la loi de finances 2024, soit : 

• pour les meublés de tourisme non classés : abattement de 50% et plafond de 77 700 € ;
• pour les meublés de tourisme classés : abattement de 71% et plafond de 188 700 €.

Réintégration des amortissements suspendue 

Avec la suspension du projet de loi de finances 2025, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value a été écartée. Les investisseurs continuent donc de bénéficier d’un calcul de la plus-value basé uniquement sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente, sans tenir compte des amortissements déduits.

Locations longue durée en LMNP : des avantages fiscaux préservés en 2025

Le régime LMNP reste une option avantageuse pour les locations longue durée. Il propose des avantages fiscaux adaptés à différents profils d'investisseurs.

– Au régime micro-BIC :

• Abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs.
• Plafond de chiffre d'affaires maintenu à 77 700 €.

– Au régime réel simplifié :

• Possibilité de déduire les charges d'entretien, intérêts d'emprunt, et amortissements liés au bien.

À noter : les discussions autour d'une potentielle réforme fiscale du LMNP pourraient reprendre avec la formation d'un nouveau gouvernement. Cependant, aucune modification supplémentaire n'est actuellement prévue.

Rénovations énergétiques : contraintes et opportunités

Bien que le régime LMNP reste fiscalement attractif, les investisseurs doivent prendre en compte les nouvelles exigences de rénovation énergétique, visant à réduire le nombre de « passoires thermiques » sur le marché immobilier :

• 2025 : interdiction de louer des biens classés « G » dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• 2028 : interdiction étendue aux logements classés « F » ;
• 2034 : interdiction des biens classés « E ».

Ces obligations peuvent représenter une opportunité pour les investisseurs, notamment grâce :

• À une augmentation de la valeur du bien : les travaux de rénovation énergétique augmentent la valeur locative et patrimoniale des logements.
• Aux aides financières disponibles : des dispositifs comme MaPrimeRénov' permettent de réduire le coût des travaux nécessaires.