Votre activité LMNP est-elle impactée par le nouveau projet de loi de finances (PLF) 2024 ?

Conditions d'éligibilité au statut de LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel permet aux particuliers de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux.

Pour bénéficier de ce statut, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.

Les recettes locatives dépendent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dès lors, deux options fiscales sont possibles : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.

Régime micro-BIC

Sous le régime micro-BIC, les revenus locatifs ne doivent pas excéder 77 700 € en location classique et 188 700 € en location meublée de tourisme ou chambre d'hôte.

Les LMNP bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 % pour les logements meublés classiques et de 71 % pour les meublés de tourisme. 

Régime d'imposition au réel simplifié

Le régime réel simplifié s'applique de plein droit lorsque les revenus dépassent le seuil du micro-Bic ou sur option volontaire du propriétaire.

Il permet de déduire l'ensemble des charges liées à l'activité locative (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, etc.). 

Plusieurs amendements relatifs à la location meublée ont été adoptés en Commission des finances de l’Assemblée nationale.

Modifications du régime micro-BIC (fiscalité 2024)

Les modifications proposées par l'article 5 de l'amendement n° I-5117 du PLF 2024 incluent des ajustements aux plafonds de revenus locatifs et aux taux d'abattement :

Plafonds de revenus locatifs annuels :

• Locations meublées « classiques », c'est-à-dire de longue durée (bail de 1 an minimum ou 9 mois pour les locations étudiantes) : le seuil reste inchangé à 77 700 €.
• Meublés de tourisme non classés : nouveau plafond fixé à 15 000 € (au lieu de 77 700 €).
• Meublés de tourisme classés, chambres d'hôte et gîtes ruraux : 188 700 € (inchangé).

Taux d'abattement forfaitaire :

• 50 % (inchangé) pour les locations meublées de longue durée.
• 30 % (au lieu de 50 %) pour les meublés de tourisme non classés.
• 71 % (inchangé) pour les meublés de tourisme classés, les gîtes ou chambres d'hôtes.
  À noter que si le bien se situe dans une zone non tendue, notamment en zone rurale, un abattement supplémentaire de 21 % pourra être appliqué pour un chiffre d'affaires HT ne dépassant pas 15 000 €, portant ainsi l'abattement total à 92 %.

Ces nouveaux taux d'abattement s'appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir de 2025. Pour 2024, les taux actuels restent en vigueur.

Tableau récapitulatif des modifications du régime micro-BIC (fiscalité 2024)

Voici un tableau récapitulatif des changements pour le régime micro-BIC des LMNP :

Les nouvelles réglementations pour les meublés de tourisme, tels que ceux loués via Airbnb, renforcent les exigences en matière de performance énergétique et de gestion en copropriété. Voici les principaux changements à retenir :

1. Diagnostic de performance énergétique (DPE)

• Depuis le 29 janvier 2024, un DPE est obligatoire avant la mise en location de tous les meublés de tourisme.
• À partir du 1er janvier 2025, il sera interdit de louer des logements classés G au DPE. Cette interdiction s'étendra aux logements classés F à partir du 1er janvier 2034.
• Dès le 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront avoir un DPE de classe D au minimum.

2. Changement de destination en copropriété

Tout projet de transformation d'un bien en copropriété en meublé de tourisme doit être communiqué au syndic, inscrit à l'ordre du jour et approuvé lors de l'assemblée générale des copropriétaires. 

Les modifications de la fiscalité du LMNP affectent principalement les locations de tourisme. Elles n'impactent donc pas l'avenir de l'activité LMNP dans son ensemble.

Voici quelques stratégies que les propriétaires pourraient envisager pour optimiser leur situation fiscale et gérer efficacement leurs investissements :

1. Adoption du régime réel d'imposition pour investir en LMNP : ce régime est accessible sans restriction de revenus pour tous les loueurs en meublés non professionnels. Il est particulièrement bénéfique lorsque les charges liées à l'activité locative sont conséquentes. En effet, le régime réel permet une déduction exhaustive des dépenses effectives, y compris les amortissements du bien immobilier et du mobilier en LMNP. Ce régime permet de diminuer la base imposable, optimisant ainsi la rentabilité financière de l'investissement en réduisant l'impôt dû.
   
2. Passage à une société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés : la SCI à l'IS peut offrir une imposition à un taux fixe inférieur, comparé à l'imposition personnelle, surtout si les revenus personnels du propriétaire sont élevés. De plus, la SCI facilite la transmission des biens immobiliers via des parts sociales, offrant une gestion patrimoniale plus flexible et potentiellement moins coûteuse en droits de succession.
   
3. Envisager la location meublée longue durée comme alternative aux locations saisonnières : contrairement aux locations saisonnières, la location longue durée offre des revenus réguliers et prévisibles, ce qui peut aider les propriétaires à mieux gérer leurs finances. Les locations longue durée subissent moins de restrictions et d'exigences réglementaires, ce qui peut simplifier la gestion des propriétés.