Comment fonctionne la revente d'un bien en LMNP ?

La sortie du statut LMNP

La revente d’un bien sous le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) entraîne la cessation de l’activité de location meublée si elle concerne l'intégralité du patrimoine immobilier dédié à cette activité. Plusieurs formalités administratives et fiscales sont nécessaires :

• La cessation doit être déclarée dans les 30 jours suivant la fin de l'activité sur le site de l'institut national de la propriété industrielle (INPI). Cette démarche en ligne remplace l’ancien formulaire P2P4i, et désactive le numéro de SIRET associé au bien immobilier. 

Sur le plan fiscal, les démarches dépendent du régime d’imposition :

• Régime micro-BIC : le chiffre d'affaires réalisé jusqu'à la date de cessation doit être déclaré sur le formulaire 2042-C PRO.
• Régime réel : une liasse fiscale complète (Cerfa 2031 et annexes 2033) doit être déposée dans les 60 jours suivant la fin de l'activité.

Par ailleurs, la cessation d'activité entraîne le paiement de l'impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ainsi que de la contribution économique territoriale (CET) applicable à toute activité professionnelle, même pour les propriétaires non professionnels.

Pour les LMNP soumis au régime réel, la fin de l’activité, qu’elle soit liée à la vente ou à une conversion en location nue, implique la clôture de la comptabilité. Le propriétaire doit alors produire un bilan de cessation d’activité, détaillant les bénéfices et les pertes.

La résiliation du bail en cas de vente

Au moment de la vente du bien loué meublé, le propriétaire dispose de deux options concernant le bail en cours : 

• Vendre le bien libre : il doit notifier au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, sa décision de résilier le bail pour vente, en respectant le délai de préavis prévu dans le contrat. Contrairement à la location nue, le locataire n'a pas de droit de préemption sur le bien.
• Vendre le logement occupé : le bien est vendu avec le locataire en place. Cette option peut constituer un argument de vente attractif pour les investisseurs qui souhaitent percevoir immédiatement des revenus locatifs. De plus, la continuité du bail peut rassurer l’acquéreur sur la rentabilité du bien.

La déclaration des plus-values du loueur meublé

Lors de la revente d’un bien sous le régime LMNP, une plus-value peut être réalisée. Elle correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. 

Dès lors, le notaire chargé de la signature de l'acte transmet à l'Administration fiscale le formulaire 2048-IMM-SD. Celui-ci mentionne la plus-value réalisée et le montant de l'impôt correspondant qui est prélevé directement sur les fonds issus de la vente.

Le vendeur doit ensuite déclarer la plus-value nette imposable sur sa déclaration de revenus complémentaire 2042-C, et inscrire le montant :

• en case 3VZ pour une vente classique ;
• en case 3VW dans le cadre d’une « première cession d'un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi ».

En cas de réinvestissement partiel du produit de la vente, la part réinvestie est déclarée en case 3VW, et la part imposable restante en case 3VZ.

Imposition des plus-values immobilières

La plus-value réalisée lors de la revente du bien LMNP est soumise à l’imposition des plus-values immobilières. Elle est calculée sans tenir compte des amortissements pratiqués.

La plus-value imposable est taxée à un taux de 19 % pour l'impôt sur le revenu et à 17,20 % pour les prélèvements sociaux. Toutefois, le montant de cette imposition varie en fonction de la durée de détention du bien :

• Des abattements progressifs s’appliquent à partir de la 6e année de détention.
• Exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans.
• Exonération complète des prélèvements sociaux après 30 ans.

La TVA en cas de revente du bien LMNP en résidence de services (seniors ou étudiante)

Lors de l'acquisition d'un bien LMNP dans une résidence de services (seniors ou étudiante), le régime fiscal spécifique permet au propriétaire de récupérer la TVA de 20 % sur le prix d'achat. Cet avantage est toutefois conditionné au maintien de l'activité de location meublée pendant 20 ans.

Si le bien est revendu avant ce délai, les conséquences fiscales dépendent du profil de l’acquéreur :

• Si l'acheteur n'est pas assujetti à la TVA ou ne poursuit pas l’activité LMNP : le vendeur doit rembourser à l'État la TVA initialement récupérée au prorata des années restantes jusqu'aux 20 ans.
  Par exemple, une vente après 10 ans implique le remboursement de 50 % de la TVA.
• Si l’acheteur est assujetti à la TVA et poursuit l’activité LMNP : l’avantage fiscal est transféré à l'acquéreur, et le délai de 20 ans continue de courir. 

La revente d’un bien acquis dans le cadre d'un dispositif d'investissement locatif peut avoir des conséquences fiscales importantes :

• Dispositif Censi-Bouvard (terminé en 2023) : ce dispositif prévoyait une réduction d’impôt de 11 % HT du prix d’acquisition du bien, répartie sur 9 ans, dans la limite de 300 000 €, à condition que le bien soit loué meublé pendant toute cette période. 
  En cas de revente avant la fin de l'engagement de 9 ans, l'investisseur doit rembourser à l’Administration fiscale la réduction d’impôt perçue, calculée au prorata des années restantes.
• Récupération de la TVA : pour les biens acquis en résidence de services, la revente avant les 20 années requises entraîne le remboursement de la TVA initialement récupérée, au prorata des années restantes.