SOMMAIRE
- Fonctionnement du régime réel simplifié sous le statut LMNP
- Avantages du régime réel simplifié
- Conditions pour bénéficier du régime réel simplifié
- Différences entre le régime réel simplifié et normal
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Le régime réel simplifié en LMNP permet de déduire toutes les charges (prêts, travaux, taxes), optimisant ainsi la fiscalité.
Ce régime s'applique automatiquement si les recettes locatives dépassent 77 700€, ou 15 000€ pour les locations saisonnières.
Il nécessite de tenir une comptabilité simplifiée et de déclarer les revenus avec des formulaires spécifiques (2031 et annexes).
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Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ont le choix entre différents régimes fiscaux. Si le régime micro-BIC s’applique par défaut aux revenus locatifs modestes avec un abattement forfaitaire, le régime réel simplifié s'impose dès que les recettes annuelles dépassent un certain seuil défini par la loi. Ce régime permet de déduire l'ensemble des charges liées à l'activité locative pour une meilleure optimisation fiscale.
Examinons en détail le fonctionnement, les avantages et les obligations du régime réel simplifié en LMNP.
Comment fonctionne le régime réel simplifié sous le statut LMNP ?
Calcul des revenus locatifs
Dans le cadre du régime réel simplifié, le bénéfice imposable est déterminé selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :
Recettes locatives brutes - Charges réelles déductibles.
Les revenus locatifs à prendre en compte sont :
- les loyers hors taxes perçus pour la location du bien meublé ;
- les provisions pour charges ;
- les recettes accessoires liées à l'exploitation du bien telles que les frais de ménage facturés au locataire et les frais d'accès à internet.
Les charges déductibles incluent :
- les intérêts d'emprunt relatifs au prêt immobilier contracté pour l'acquisition du bien ;
- les charges de copropriété, ainsi que les factures d'entretien et de réparation ;
- les taxes foncières ;
- les primes d'assurance du bien ;
- les frais de gestion (honoraires du gestionnaire locatif, frais de comptabilité, frais de syndic) ;
- les frais de procédure en cas de litige avec un locataire.
- les amortissements ;
- etc.
À noter que le LMNP doit conserver toutes les factures et tous les justificatifs relatifs aux charges déduites.
Amortissement en LMNP
L’amortissement en LMNP permet de répartir le coût d’acquisition d’un bien sur plusieurs années, afin de refléter sa dépréciation. Cette dépréciation est déductible des revenus locatifs, ce qui réduit la base imposable et par conséquent l'impôt à payer.
Tous les biens affectés à l'activité de location et ayant une durée de vie utile supérieure à un an sont susceptibles d'être amortis s'ils sont inscrits à l'actif du bilan. Il s'agit notamment des locaux, du mobilier, du matériel, ainsi que des améliorations apportées au bien.
Le taux d’amortissement varie selon la nature du bien et sa durée de vie utile.
Quels sont les avantages du régime réel simplifié ?
Le régime réel simplifié présente plusieurs avantages pour le LMNP :
Optimisation fiscale
- Déduction de toutes les charges réelles : contrairement au régime micro-foncier qui applique un abattement forfaitaire, le régime réel simplifié permet de déduire l'intégralité des charges liées à l'activité locative.
- Amortissement des biens : en répartissant la dépréciation des biens sur plusieurs années, l’amortissement réduit le bénéfice imposable et l’impôt à payer.
- Récupération de la TVA : les investissements dans des résidences de services de type EHPAD ou étudiantes permettent de récupérer la TVA sur le prix d'acquisition.
Souplesse de la gestion comptable
Les obligations comptables du régime réel simplifié sont allégées par rapport au régime réel normal. En effet, l'investisseur doit principalement tenir :
- Un livre journal des recettes et des dépenses pour enregistrer les flux financiers de son activité.
- Si nécessaire, un registre des immobilisations pour suivre les biens amortissables.
Quelles conditions pour bénéficier du régime réel simplifié ?
Seuil de revenus de la location meublée
Le choix du régime fiscal pour les revenus locatifs meublés non professionnels (LMNP) dépend du montant des loyers encaissés :
- Pour des recettes inférieures à 77 700 €, l’investisseur peut choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.
- Entre 77 700 € et 840 000 € de recettes annuelles, le régime réel simplifié devient obligatoire.
- Pour les locations saisonnières non classées, le seuil est abaissé à 15 000 €.
- Au-delà de 840 000 €, le régime réel normal s’applique automatiquement.
Obligations déclaratives et comptables
Le régime réel simplifié en LMNP nécessite la transmission de plusieurs documents au centre des impôts compétent :
- la déclaration de revenus (n° 2031) ;
- un bilan simplifié précisant les créances et les dettes constatées à la clôture de l’exercice (annexe n° 2033-A) ;
- un compte de résultat simplifié (annexe n° 2033-B) ;
- un tableau des immobilisations et amortissements (annexe n° 2033-C) ;
- un relevé des provisions et des déficits (annexe n° 2033-D) ;
- un tableau lié à la valeur ajoutée (annexe 2033-E).
Démarches pour opter pour le régime réel simplifié
Pour choisir le régime réel simplifié, les étapes suivantes doivent être respectées :
- Lors de l'immatriculation de l'activité LMNP : indiquer clairement ce choix sur les formulaires d'immatriculation disponibles en ligne ou auprès du CFE. Renseigner les informations liées à l'activité (nombre de biens, nature des biens loués).
- En cas d'immatriculation sous le régime micro-BIC : envoyer un courrier à l'administration fiscale avant le 31 mai pour demander le passage au régime réel simplifié, accompagné des justificatifs nécessaires, comme les états de revenus et de dépenses de l'année précédente.
Quelles sont les différences entre le régime réel simplifié et le régime réel normal ?
La principale différence entre le régime réel simplifié et le régime réel normal réside dans la gestion comptable et les obligations déclaratives. Le tableau ci-dessous met en évidence les principales différences entre ces deux régimes.
| Critère | Régime réel simplifié | Régime réel normal |
|---|---|---|
| Charges déductibles | Charges réelles déductibles | Charges réelles déductibles |
| Obligations déclaratives | Déclaration simplifiée avec annexes spécifiques | Déclaration complète avec liasse fiscale détaillée |
| Type de comptabilité | Simplifiée, livre journal et bilan simplifié | Comptabilité complète, bilan et compte de résultat détaillé |
| Revenus | Jusqu'à 840 000 € | Au-delà de 840 000 € |
| Complexité administrative | Plus simple, moins de formalités | Plus complexe, gestion comptable plus rigoureuse |
| Amortissements | Possible, déduction des biens sur plusieurs années | Possible, mêmes règles d'amortissement |
| Récupération de TVA | Possible pour investissement en résidence de services | Possible pour investissement en résidence de services |
| Déclaration de la TVA | Déclaration semestrielle et régularisation annuelle | Déclaration mensuelle ou trimestrielle si TVA < 4 000 € |
FAQ
Comment choisir son régime d'imposition fiscale en LMNP ?
Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel dépend principalement de la situation financière et des objectifs de l'investisseur :
- Micro-BIC : idéal si les charges sont faibles et si l’investisseur privilégie une gestion simplifiée.
- Régime réel simplifié : convient aux LMNP qui ont des charges élevées (intérêts d’emprunts, travaux) et qui souhaitent optimiser leur fiscalité, malgré des obligations comptables plus strictes.
- Régime réel normal : s’applique automatiquement pour des recettes annuelles supérieures à 840 000 €.
Comment déclarer une LMNP au régime réel simplifié ?
Pour déclarer ses revenus sous le régime réel simplifié, le LMNP doit :
- Transmettre sa déclaration de revenus spécifique (formulaire n° 2031) et ses annexes (2033-A à 2033-E) au centre des impôts en détaillant ses recettes, charges, amortissements ainsi que le bénéfice imposable.
- Tenir un livre journal qui recense toutes les recettes et dépenses liées à son activité locative.
- Tenir un registre d'immobilisations pour suivre l'amortissement de ses biens le cas échéant.
Comment passer au régime réel LMNP ?
Pour passer au régime réel simplifié, le LMNP doit en faire la demande avant le 1er février de l'année qui suit sa déclaration de revenus locatifs. S'il est déjà au régime micro-BIC, il peut adresser une demande de levée d'option à l'Administration fiscale par lettre recommandée avec accusé de réception.
Quels sont les 2 régimes fiscaux possibles en LMNP ?
Les deux principaux régimes fiscaux applicables aux revenus de location meublée non professionnelle (LMNP) sont :
- Le régime micro-BIC : simple à gérer, il s'applique aux revenus locatifs inférieurs à un seuil défini (77 700 € en 2024 pour une location meublée longue durée). Un abattement forfaitaire est appliqué sur les recettes pour calculer le bénéfice imposable.
- Le régime réel simplifié : il permet de déduire les charges réelles liées à l'activité locative (intérêts d'emprunt, travaux, etc.). Il exige une comptabilité plus détaillée, mais permet une meilleure optimisation fiscale.
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