Tout savoir sur le régime réel simplifié en LMNP

Calcul des revenus locatifs

Dans le cadre du régime réel simplifié, le bénéfice imposable est déterminé selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

Recettes locatives brutes - Charges réelles déductibles.

Les revenus locatifs à prendre en compte sont :

• les loyers hors taxes perçus pour la location du bien meublé ;
• les provisions pour charges ;
• les recettes accessoires liées à l'exploitation du bien telles que les frais de ménage facturés au locataire et les frais d'accès à internet.

Les charges déductibles incluent :

• les intérêts d'emprunt relatifs au prêt immobilier contracté pour l'acquisition du bien ;
• les charges de copropriété, ainsi que les factures d'entretien et de réparation ;
• les taxes foncières ;
• les primes d'assurance du bien ;
• les frais de gestion (honoraires du gestionnaire locatif, frais de comptabilité, frais de syndic) ;
• les frais de procédure en cas de litige avec un locataire. 
• les amortissements ;
• etc.

À noter que le LMNP doit conserver toutes les factures et tous les justificatifs relatifs aux charges déduites.

Amortissement en LMNP

L’amortissement en LMNP permet de répartir le coût d’acquisition d’un bien sur plusieurs années, afin de refléter sa dépréciation. Cette dépréciation est déductible des revenus locatifs, ce qui réduit la base imposable et par conséquent l'impôt à payer.

Tous les biens affectés à l'activité de location et ayant une durée de vie utile supérieure à un an sont susceptibles d'être amortis s'ils sont inscrits à l'actif du bilan. Il s'agit notamment des locaux, du mobilier, du matériel, ainsi que des améliorations apportées au bien. 

Le taux d’amortissement varie selon la nature du bien et sa durée de vie utile.

Le régime réel simplifié présente plusieurs avantages pour le LMNP :

Optimisation fiscale

• Déduction de toutes les charges réelles : contrairement au régime micro-foncier qui applique un abattement forfaitaire, le régime réel simplifié permet de déduire l'intégralité des charges liées à l'activité locative.
• Amortissement des biens : en répartissant la dépréciation des biens sur plusieurs années, l’amortissement réduit le bénéfice imposable et l’impôt à payer.
• Récupération de la TVA : les investissements dans des résidences de services de type EHPAD ou étudiantes permettent de récupérer la TVA sur le prix d'acquisition.

Souplesse de la gestion comptable

Les obligations comptables du régime réel simplifié sont allégées par rapport au régime réel normal. En effet, l'investisseur doit principalement tenir :

• Un livre journal des recettes et des dépenses pour enregistrer les flux financiers de son activité.
• Si nécessaire, un registre des immobilisations pour suivre les biens amortissables. 

Seuil de revenus de la location meublée

Le choix du régime fiscal pour les revenus locatifs meublés non professionnels (LMNP) dépend du montant des loyers encaissés :

• Pour des recettes inférieures à 77 700 €, l’investisseur peut choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.
• Entre 77 700 € et 840 000 € de recettes annuelles, le régime réel simplifié devient obligatoire.
• Pour les locations saisonnières non classées, le seuil est abaissé à 15 000 €.
• Au-delà de 840 000 €, le régime réel normal s’applique automatiquement.

Obligations déclaratives et comptables

Le régime réel simplifié en LMNP nécessite la transmission de plusieurs documents au centre des impôts compétent :

• la déclaration de revenus (n° 2031) ;
• un bilan simplifié précisant les créances et les dettes constatées à la clôture de l’exercice (annexe n° 2033-A) ;
• un compte de résultat simplifié (annexe n° 2033-B) ;
• un tableau des immobilisations et amortissements (annexe n° 2033-C) ;
• un relevé des provisions et des déficits (annexe n° 2033-D) ;
• un tableau lié à la valeur ajoutée (annexe 2033-E).

Démarches pour opter pour le régime réel simplifié

Pour choisir le régime réel simplifié, les étapes suivantes doivent être respectées :

• Lors de l'immatriculation de l'activité LMNP : indiquer clairement ce choix sur les formulaires d'immatriculation disponibles en ligne ou auprès du CFE. Renseigner les informations liées à l'activité (nombre de biens, nature des biens loués).
• En cas d'immatriculation sous le régime micro-BIC : envoyer un courrier à l'administration fiscale avant le 31 mai pour demander le passage au régime réel simplifié, accompagné des justificatifs nécessaires, comme les états de revenus et de dépenses de l'année précédente.

La principale différence entre le régime réel simplifié et le régime réel normal réside dans la gestion comptable et les obligations déclaratives. Le tableau ci-dessous met en évidence les principales différences entre ces deux régimes.