SOMMAIRE
- Faut-il ouvrir un compte en banque dédié en LMNP ?
- Dans quels cas avoir un compte en banque dédié devient une obligation ?
- Pourquoi ouvrir un compte dédié en LMNP ?
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Depuis la loi Pacte de 2019, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) doivent parfois ouvrir un compte dédié pour leurs revenus locatifs.
Cette obligation concerne les LMNP qui perçoivent plus de 10 000 € de recettes annuelles pendant deux années consécutives.
Avoir un compte séparé permet de suivre plus facilement les paiements et dépenses liés à la location, même sans obligation légale.
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Avant la loi Pacte du 22 mai 2019, un propriétaire qui louait un appartement ou une maison sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) n'avait pas d’obligation à ouvrir un compte propre à son activité. Mais depuis, les choses ont changé. Il faut désormais distinguer plusieurs cas de figure pour savoir si, oui ou non, il est obligatoire d'ouvrir un compte en banque spécifique.
Faut-il ouvrir un compte en banque dédié en LMNP ?
En France, les sociétés disposant d’un capital social ont l'obligation d'ouvrir un compte bancaire dédié pour s'immatriculer auprès des services de l’État. Cette règle s’applique notamment aux EURL, SA, SAS, et SARL, qui doivent déposer leur capital social sur un compte séparé et présenter une attestation de dépôt délivrée par la banque.
Ainsi, si un propriétaire choisit d'exercer son activité sous la forme d'une société, il devra alors ouvrir un compte dédié à son activité, meublée ou non. Bien qu’il soit techniquement possible de clôturer ce compte après l’immatriculation, cela est déconseillé pour simplifier la gestion comptable et éviter des complications en cas de contrôle fiscal.
Par contre, si le propriétaire exerce son activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en tant que micro-entrepreneur ou entreprise individuelle, l’obligation d'ouvrir un compte bancaire ne s’applique pas puisqu'il ne dispose pas de capital social. Pourtant, la loi Pacte a remanié les choses en 2019.
Dans quels cas avoir un compte en banque dédié devient une obligation ?
Depuis la loi Pacte du 22 mai 2019, les propriétaires ayant opté pour le statut de LMNP en remplissant le formulaire P0i sont parfois soumis à l'obligation d'ouvrir un compte bancaire dédié à leur activité, et ce même s'ils ont le statut de micro-entrepreneur (ex auto-entrepreneur). Il en va de même pour ceux ayant le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
En effet, dès lors que le chiffre d'affaires réalisé pendant deux années civiles consécutives dépasse 10 000 € (cela correspond à un loyer chargé de 833 € par mois pour un logement meublé), il est impératif de détenir un compte dédié, qui peut indifféremment être un compte personnel ou un compte pro.
Pourquoi ouvrir un compte dédié pour son activité de loueur meublé non professionnel (LMNP) ?
Même si ouvrir un compte bancaire dédié n’est pas obligatoire pour une activité de LMNP, cela peut se révéler être d'une aide précieuse. L'objectif de la loi Pacte est d'ailleurs de permettre aux indépendants de mieux suivre leur niveau d'activité, en séparant les revenus et frais professionnels des autres revenus et dépenses privées du foyer.
Lorsqu'on est loueur en meublé non professionnel, la tenue d'une comptabilité séparée sur un compte bancaire distinct permet notamment de mieux suivre l'encaissement du dépôt de garantie et des loyers, et ainsi de détecter rapidement des anomalies telles que :
- Un retard de paiement ;
- Un impayé ;
- Un virement dont le montant est erroné.
L'obligation d'ouvrir un compte bancaire pour certains propriétaires en LMNP peut également permettre de suivre avec précision la rentabilité de son investissement locatif, en pointant toutes les dépenses liées, par exemple :
- Les mensualités de crédit immobilier ;
- Les cotisations d'assurance propriétaire non-occupant ;
- Les factures de travaux ;
- Les impôts liés à son statut de LMNP ;
- Etc.
FAQ
Quelles sont les 2 conditions qui font passer du statut de LMNP à celui de LMP ?
Pour passer du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) à celui de Loueur en meublé professionnel (LMP), deux conditions alternatives existent :
- Le montant des loyers perçus excède 23 000 euros par an ;
- Les revenus locatifs encaissés représentent plus de 50 % du total des revenus du foyer fiscal du propriétaire.
Est-ce possible de ne pas avoir de compte dédié en LMNP ?
Pour ne pas avoir l'obligation d'ouvrir un compte bancaire dédié à son activité de LMNP, il est impératif d'être en dessous du seuil fixé par la loi Pacte, c'est-à-dire d'encaisser moins de 10 000 euros de recettes par an sur deux années civiles consécutives. La tenue d'une comptabilité séparée reste néanmoins recommandée afin d'améliorer sa comptabilité et le suivi de sa trésorerie.
Quelles différences entre le compte personnel et professionnel pour les auto-entrepreneurs ?
Un compte dédié à un investissement locatif désigne un compte en banque sur lequel ne passent que les revenus et les dépenses liées à vos locations de logements. Un compte dédié peut donc tout à fait être un compte personnel séparé, n'enregistrant que les opérations relatives à votre activité de propriétaire bailleur.
Un compte professionnel, quant à lui, correspond à un type de compte courant bien particulier, pour lequel les banques proposent des services spécifiques pour les entrepreneurs. Il peut s'agir, par exemple, de l'octroi d'une facilité de caisse, d'un crédit professionnel ou d'une carte bancaire de type Business. Le compte professionnel s’accompagne aussi de frais bancaires plus élevés.
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