Comment transformer sa résidence principale en LMNP ?

Il est facilement envisageable de transformer sa résidence principale en LMNP, à condition que celles-ci respecte certaines conditions : 

• La résidence principale doit respecter les critères de décence ;
• La résidence doit être équipée par la liste des équipements obligatoires d'un location meublée ; 
• La résidence principale doit être occupée 8 mois par an, sauf conditions particulières. Elle ne peut donc pas être louée plus de 4 mois. 

Peut-on habiter sa résidence principale et louer une partie en LMNP ? 

Le propriétaire d'un logement spacieux peut également décider de louer une seule partie, comme une chambre par exemple. Si cette solution est possible, il doit prévoir quelques travaux afin de garantir son intimité : 

• La chambre doit avoir une superficie minimale de 9 m² ou un volume de 20 m³ ; 
• Elle dispose de tout le mobilier nécessaire ; 
• Le locataire a accès à la cuisine et aux sanitaires ainsi qu'à l'ensemble des parties communes dans des limites raisonnables. 

Le locataire peut-il proposer sa résidence principale en LMNP ? 

Le locataire peut également transformer sa résidence principale en LMNP s'il a obtenu l'accord préalable du propriétaire. Cette autorisation sera jointe au bail de location meublée du sous-locataire. 

Transformer sa résidence principale en LMNP demande de respecter un certain nombre d'étapes préalables.

Étape 1 : déclarer la location de sa résidence principale en LMNP 

Pour obtenir le statut LMNP, le propriétaire doit tout d'abord s'immatriculer à l'INPI (Institut National de la Propriété Intellectuelle). Un Siret sera délivré pour déclarer ses revenus locatifs. Cette démarche doit avoir lieu dans les 15 jours qui suivent la mise en location de la résidence principale. 

Étape 2 : aménager et équiper sa résidence principale en location meublée 

Le statut LMNP est soumis à un certain nombre de critères quant au bien meublé loué :

• Le logement doit être équipé du mobilier minimal fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Le locataire n'a donc qu'à apporter des effets personnels ; 
• Le locataire a accès à toutes les commodités dans sa location meublée : eau, électricité, chauffage, sanitaires : 
• Le bien loué doit être conforme au seuil de performance énergétique fixé par le décret n°2021-19. 

Étape 3 : choisir le régime d'imposition pour la location meublée non professionnelle 

Lors de la déclaration de la location de sa résidence principale, le propriétaire peut choisir entre deux régimes fiscaux : 

• Le régime micro-BIC lorsque les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700 €. Dans ce cas, le bailleur bénéficie d'un abattement forfaitaire automatique de 50 % sur ses recettes locatives ; 
• Le régime réel lorsque les recettes locatives annuelles excèdent 77 700 €. Ce régime peut également être choisi sur option car il permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, coût des travaux, primes d'assurances) et d'amortir le bien meublé. Cependant, il requiert la tenue d'une comptabilité plus détaillée et le recours à un expert est souvent nécessaire pour éviter toute erreur.

Pour le propriétaire, transformer sa résidence principale en LMNP présente de nombreux avantages : 

• Obtenir un complément de revenus grâce aux loyers perçus. Ces revenus permettront d'alléger le montant des échéances du remboursement du crédit ou d'augmenter le pouvoir d'achat ; 
• Sécuriser le logement pendant les périodes d'absence du propriétaire. La présence d'un tiers sur place prévient les risques de cambriolage ; 
• Bénéficier d'avantages fiscaux conséquents puisque le bailleur bénéficie d'un abattement de 50 % pour le régime micro-BIC ou la déduction des charges réelles et amortissements avec le régime réel.

Malgré ses avantages, transformer sa résidence principale en LMNP présente quelques inconvénients dont le propriétaire doit avoir conscience : 

• L'évolution de la législation relative au statut LMNP et une baisse de la rentabilité possible ; 
• L'investissement dans l'aménagement du logement en vue accueillir un locataire ; 
• Une certaine promiscuité avec le locataire.