8 avantages du combo SARL de famille et LMNP

Les revenus issus de la location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsque les recettes annuelles de chaque associé de la SARL de famille sont inférieures à 77 700 €, ils peuvent opter pour le régime micro-BIC du LMNP. 

La transparence fiscale de la SARL de famille permet de profiter des avantages fiscaux du statut LMNP : 

• Un abattement au taux forfaitaire de 50 % pour les revenus locatifs issus de la location meublée classique ; 
• Un abattement de 71 % sur les loyers des meublés de tourisme. 

Lorsque la SARL familiale est soumise au régime réel, elle peut procéder à la déduction des charges liées à son activité si elles respectent les critères suivants : 

• Être engagées dans l'intérêt de la société et contribuer à son bon fonctionnement ; 
• Être appuyées par des justificatifs, comme des factures ou des quittances ; 
• Diminuer l'actif du bilan de l'entreprise. 

Par exemple, l'assurance loyer impayé sécurise les revenus locatifs en cas de défaut de paiement de la part du locataire. Les primes constituent donc une charge déductible puisqu'elles sont directement liées à l'exercice de l'activité. Les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, de réparation et d'entretien, ainsi que les impôts et taxes font partie des charges déductibles pour toute SARL de famille en LMNP. 

Le régime de la LMNP autorise l'amortissement de l'immeuble loué, compensant ainsi sa dépréciation au fil du temps. Cette charge déductible réduit le montant imposable et peut même supprimer complètement la charge fiscale. Néanmoins, les avantages fiscaux de l'amortissement sont limités car ils ne peuvent générer de déficit fiscal. Les amortissements non déduits peuvent être reportés sur les exercices suivants, sans restriction de durée.

En ce qui concerne le mobilier présent dans les logements loués, l'amortissement varie selon les composants. La durée peut donc varier selon la perte de valeur due à l'usure naturelle. 

Contrairement aux sociétés classiques, les plus-values immobilières générées par la SARL de famille en LMNP sont soumises au régime des particuliers, conformément à l'article 150 U du CGI. L'assiette imposable est donc plus faible que celle retenue dans le cadre des plus-values professionnelles puisque ce régime fonctionne selon les règles suivantes : 

• La plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien. Dans une société à responsabilité limitée classique, elle est déterminée à partir de la valeur nette comptable ;
• Chaque associé est imposé selon sa quote-part de capital social ;
• Un abattement s'applique selon la durée de détention. L'exonération totale d'impôt de revenu s'obtient après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Lorsqu'un déficit fiscal se crée dans le cadre de l'activité de LMNP, il peut être reporté pendant 10 ans sur les revenus locatifs. 

Le cumul de la SARL de famille avec le statut LMNP permet une transmission patrimoniale à moindre coût. En effet, lorsque le bien immobilier est placé dans une SARL de famille, le patrimoine immobilier est fractionné entre les membres de la famille, les époux ou les partenaires d'un pacs (Pacte civil de solidarité). La loi n°2004-1343 relative à l'article l223-13 du code du commerce indique qu'en cas de liquidation de communauté de biens, les parts sociales sont librement transmissibles par succession. Elles sont également cessibles aux époux ainsi qu'à toute personne possédant un lien de parenté directe avec l'associé. 

Pour optimiser encore davantage la transmission, il est possible de recourir au démembrement de propriété. Ce dispositif juridique consiste à séparer les droits de propriété d'un bien immobilier en deux :

• L'usufruitier jouit du bien comme s'il en était le propriétaire. Il peut décider de mettre en location les logements et de percevoir les loyers ; 
• Le nu-propriétaire n'a pas le droit d'utiliser le bien mais conserve une partie de la propriété, peut la céder ou la vendre. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient propriétaire de plein droit. Contrairement à la transmission par voie de succession, les frais sont limités pour les héritiers. 

Les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas soumis aux cotisations sociales. Seuls les loueurs en meublés professionnels (LMP) dont les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23.000 € sont concernés. En revanche, ils s'acquittent des prélèvements sociaux sur leur quote-part de capital de la SARL familiale.

La récupération de la TVA lors de l'achat de biens meublés en résidence de services par une SARL familiale sous le régime LMNP est soumise à plusieurs critères stricts : 

• Les logements dans la résidence de services doivent être neufs ou en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) ; 
• La résidence doit proposer au moins trois services para-hôteliers, tels que l'accueil de la clientèle, la fourniture de linge de maison, le nettoyage régulier des locaux ou le petit-déjeuner. La SARL de famille peut aussi bien choisir d'investir dans des résidences étudiantes ou pour personnes âgées ; 
• La gestion du bien doit être confiée à un professionnel pendant au moins 9 ans ; 
• La SARL de famille doit être le premier acquéreur du bien meublé. 

La récupération de la TVA lors d'un investissement en LMNP présente un double avantage financier pour l'investisseur. D'une part, elle permet de réduire significativement le coût initial d'acquisition du bien. D'autre part, cette diminution directe du prix d'achat a pour effet d'améliorer sensiblement la rentabilité globale de l'investissement.