Comprendre la fiscalité du statut LMNP

Pour profiter du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), les investisseurs doivent respecter l'une des deux conditions suivantes :

• des recettes locatives annuelles inférieures ou égales à 23 000 € ;
• des recettes locatives qui représentent moins de 50 % des revenus de l'ensemble des membres du foyer fiscal.

Dans le cas contraire, le loueur bascule automatiquement vers le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Ce changement implique des cotisations sociales plus élevées et une gestion plus complexe. 

Le statut de LMNP propose deux régimes fiscaux distincts aux propriétaires de biens meublés : le régime micro-BIC, simple et accessible, et le régime réel, qui est plus adapté aux investisseurs qui ont des charges conséquentes.

Le régime micro-BIC : un abattement forfaitaire attractif

Le régime micro-BIC s'applique automatiquement si les recettes locatives brutes annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Ce plafond est de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés et de 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes.

Ce régime permet un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs de :

• 50 % pour les locations classiques ;
• 30 % pour les meublés de tourisme non classés ;
• 71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes.

Cet abattement est appliqué automatiquement par l'Administration fiscale, simplifiant ainsi les démarches pour les investisseurs.

Le régime micro-BIC est particulièrement adapté à ceux qui ont peu de charges à déduire, et qui recherchent une gestion simplifiée.

Le régime réel : des charges et amortissements déductibles

À la différence du régime micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire, le régime réel, qu’il soit normal ou simplifié, permet de déduire l'ensemble des charges liées à l'activité locative, notamment :

• les intérêts d'emprunt, lorsque l'acquisition du bien a été financée par un prêt ;
• les frais de gestion locative, si le bien est confié à une agence ;
• les frais de tenue de comptabilité ;
• la taxe foncière ;
• les primes d'assurance, y compris l'assurance emprunteur et l'assurance loyers impayés ;
• les charges de copropriété ;
• les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration du bien (hors agrandissement) ;
• les frais liés à l'acquisition du bien, tels que les frais de notaire et d'agence.

Le régime réel permet également d’amortir le bien immobilier et le mobilier. L'amortissement réduit la base imposable des revenus locatifs, pouvant même la neutraliser dans certains cas. 

En cas de déficit fiscal (lorsque les charges dépassent les recettes locatives d'une année), le régime réel permet de reporter ce déficit sur les revenus de la même activité pendant les dix années suivantes. 

Un régime social avantageux pour le régime réel

Contrairement aux loueurs en meublé professionnels (LMP) soumis à des cotisations sociales allant jusqu'à 35 ou 40 %, le statut LMNP bénéficie d'une charge sociale réduite.

En effet, les revenus locatifs en LMNP sous le régime réel sont soumis aux prélèvements sociaux, actuellement fixés à 17,2 %.

Principe de l’amortissement dans le cadre du régime réel 

Le régime réel permet aux LMNP d'amortir les biens liés à l'activité locative. Ce mécanisme consiste à étaler la perte de valeur d'un bien sur plusieurs années. L’amortissement s'applique tant aux biens immobiliers (hors terrain) qu’aux équipements (mobilier, électroménager, etc.). 

Ce dispositif est particulièrement avantageux pour les investisseurs qui ont acquis des biens coûteux, car il permet de diminuer les revenus locatifs imposables, et donc de réduire l'impôt à payer.

Exemple d’amortissement et impact fiscal en LMNP

Prenons l'exemple d'un bien immobilier acheté pour 150 000 €, dont 15 % correspondent à la valeur du terrain, qui n'est pas amortissable. Le bien peut être amorti sur une durée moyenne de 25 ans, ce qui permet de déduire 5 100 € chaque année, selon le calcul suivant : 150 000 - (150 000 x 15 %) / 25.

Si ce bien génère 8 000 € de loyers annuels, la base imposable se trouve réduite à 2 900 € (8 000 - 5 100), entraînant une réduction significative de l’impôt.

Les autres actifs, comme le mobilier, l’électroménager ou les équipements professionnels, peuvent également être amortis s'ils sont inscrits à l'actif du bilan, et s'ils coûtent plus de 600 €. Par exemple, un équipement acheté pour 800 € et amorti sur 8 ans permet de déduire 100 € par an de la base imposable. 

Lorsque les dépenses ne sont pas immobilisées, elles sont traitées comme des charges et peuvent être déduites intégralement de la base imposable de l’année en cours. Par exemple, un équipement acheté pour 400 € peut être déduit immédiatement en tant que charge, ce qui réduit la base imposable de 400 € dès la première année.

Calcul de la plus-value en LMNP

La plus-value immobilière en LMNP est soumise au régime des plus-values des particuliers. Elle se calcule sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition initial du bien par le propriétaire, sans réintégrer les amortissements déduits.

Prenons l'exemple d'un bien acheté pour 150 000 €, avec 50 000 € d'amortissements cumulés au fil des années. Si ce bien est revendu pour 200 000 €, la plus-value imposable sera basée sur la différence entre le prix de vente (200 000 €) et le prix d'achat brut (150 000 €), soit une plus-value de 50 000 €. Les amortissements ne sont donc pas réintégrés dans la base de calcul de la plus-value, ce qui constitue un avantage fiscal important pour les investisseurs sous le régime réel. 

À noter qu'il est possible d'ajouter certains frais au prix d'acquisition initial pour réduire la plus-value imposable lors de la revente. Ces frais incluent les frais d'acquisition (frais de notaire, frais d'agence) ainsi que certains travaux de rénovation, à l'exception des travaux d'agrandissement. 

Exonérations de la plus-value immobilière

Plusieurs dispositifs d'exonérations peuvent réduire, voire annuler, la taxation de la plus-value immobilière :

• Exonération pour durée de détention : les plus-values immobilières bénéficient d'une exonération totale après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Exonération pour résidence principale : si le bien constitue la résidence principale du LMNP, la plus-value est entièrement exonérée.
• Exonération pour les petites plus-values : les biens dont le prix de cession est inférieur à 15 000 € sont exempts de toute imposition sur la plus-value.

Le report des déficits : une stratégie d'optimisation à long terme

Le régime réel permet de constater un déficit lorsque les charges liées à l’activité locative excèdent les recettes perçues au cours d’une année. Ce déficit peut être reporté sur les dix années suivantes, à condition qu'il soit imputé uniquement aux revenus issus de la même activité.

Cette stratégie est particulièrement avantageuse pour les investisseurs qui ont des charges élevées en raison de travaux importants ou de l'acquisition d'équipements coûteux.

Ce déficit reportable permet ainsi d'alléger l'imposition future, et d'optimiser la rentabilité sur le long terme.

Une TVA récupérable : un avantage fiscal supplémentaire

Dans le cadre d'une activité locative soumise à la TVA, comme les locations meublées dans des résidences de services neuves (EHPAD, maisons de retraite, résidences étudiantes), l'investisseur peut récupérer la TVA sur les biens liés à cette activité, sous certaines conditions.

Pour rappel, les résidences de service sont soumises au régime de la para-hôtellerie. Pour bénéficier de ce régime, il est nécessaire de proposer au moins trois des quatre prestations de services suivantes : petit-déjeuner, linge de maison, service de réception, ou ménage régulier.

Bien que le statut LMNP présente de nombreux avantages fiscaux, il comporte néanmoins quelques contraintes.

Les obligations administratives et comptables

Le régime réel impose des contraintes administratives et comptables significatives. Contrairement au régime micro-BIC, qui est plus simple et rapide à gérer, le régime réel nécessite une comptabilité rigoureuse qui inclut :

• la tenue d'un livre journal des recettes et des dépenses ;
• un grand livre ;
• un tableau des immobilisations et des amortissements.

Cependant, le régime réel simplifié est moins contraignant que le régime réel normal, qui demande plus de formalités. Le régime réel simplifié est donc une bonne option pour ceux qui veulent des déductions importantes tout en limitant la complexité administrative.

Le coût d'un accompagnement professionnel

En raison des obligations comptables imposées par le régime réel, de nombreux investisseurs choisissent de recourir aux services d’un expert-comptable, ce qui entraîne un coût supplémentaire. 

Cependant, il est possible de réduire ce coût en adhérant à un centre de gestion agréé (CGA). Cette adhésion permet de bénéficier d'un suivi fiscal et comptable renforcé, et d'une réduction d’impôt couvrant les deux tiers des frais de comptabilité, dans la limite de 915 € par an.