SOMMAIRE
- En quoi consiste le démembrement d’une LMNP ?
- Comment procéder au démembrement de la LMNP ?
- Conséquences du démembrement
- Avantages d'un bien démembré en LMNP
- Différences entre démembrement LMNP et indivision LMNP
- FAQ
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Le démembrement d'une location meublée non professionnelle (LMNP) offre des avantages fiscaux et patrimoniaux. Toutefois, avant de procéder à cette division de la pleine propriété, nu-propriétaire et usufruitier doivent tenir compte des conséquences sur les amortissements, la plus-value et la TVA.
Faisons le point pour prendre cette décision en toute connaissance de cause.
En quoi consiste le démembrement d’une location meublée non professionnelle ?
Le démembrement d'une LMNP consiste à diviser la pleine propriété en deux parties :
- L'usufruitier qui détient le droit d'usage du bien, à savoir qu'il peut y résider et percevoir des revenus dans le cadre d'une location meublée ;
- Le nu-propriétaire qui conserve le droit de propriété du bien mais il ne peut le vendre ou le céder sans l'accord de l'usufruitier.
Comment procéder au démembrement de la location meublée ?
Pour séparer la propriété d'une location meublée, le nu-propriétaire et l'usufruitier bénéficient de deux options, de son vivant ou au moment de la succession.
Le démembrement de son vivant
Le démembrement de son vivant permet de transmettre son patrimoine en réduisant les frais de transmission. En effet, ils sont calculés en fonction de la seule valeur de la nue-propriété. De plus, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété du bien lors du décès de l'usufruitier.
Le démembrement dans le cadre de la succession
Le démembrement en LMNP permet de transmettre uniquement la nue-propriété de la location meublée aux héritiers. Le conjoint survivant, de son côté, conserve l'usufruit. Il peut donc proposer le bien immobilier à la location afin de percevoir des revenus locatifs tout en réduisant les frais de succession.
Quelles sont les conséquences du démembrement d’une location meublée ?
Étant donné que l'usufruitier perçoit les recettes locatives du bien meublé, il profite des avantages du statut LMNP. Il peut donc déduire les amortissements, les charges d'entretien et les intérêts d'emprunt.
Conséquences du démembrement d'une LMNP sur l’amortissement
En optant pour pour le régime réel, le loueur en meublé non professionnel peut procéder à un amortissement sur les constructions et le mobilier. Déductibles des impôts, ils réduisent les revenus locatifs pris en compte par le fisc.
L'usufruitier ne peut donc amortir la pleine propriété de la location meublée. En revanche, il conserve la possibilité d'amortir la valeur de l'usufruit viager.
Conséquences du démembrement d'une LMNP sur la plus-value
Le propriétaire qui jouit du statut LMNP est imposé uniquement sur les plus-values liées à la cession d'un bien immobilier. Avec le démembrement de la location meublée, la nue-propriété peut être cédée, sans avoir à régler d'impôt sur la plus-value.
Impacts du démembrement d'une LMNP sur la TVA
Le démembrement de la location meublée peut entraîner une régularisation de TVA. En effet, la nue-propriété n'est plus affectée à une activité de location et ne donne plus droit à une récupération de la TVA.
Toutefois, si le nu-propriétaire est assujetti à la TVA pour un autre logement, il peut conserver son droit à la récupération de la TVA. Dans le cas contraire, il peut transférer son droit à la déduction de TVA à son usufruitier.
Quels sont les avantages d'un bien démembré en LMNP ?
Le démembrement dans le cadre de la location meublée non professionnelle présente des effets bénéfiques, notamment au niveau de la transmission de patrimoine et de la fiscalité.
L'usufruitier en LMNP bénéficie d'une protection en cas de succession
La transmission en démembrement assure que le conjoint survivant ou le partenaire de PACS conserve l'usufruit du bien détenu par des époux propriétaires. Ce droit d'usage assure que les revenus locatifs seront maintenus en cas de décès de l'un d'entre eux.
La réduction des droits d'enregistrement
Le calcul des droits d'enregistrement repose sur le pourcentage de pleine propriété possédée. Le démembrement d'un bien en LMNP garantit donc une pression fiscale moins importante pour les héritiers.
Le démembrement LMNP pour optimiser la gestion de patrimoine
Le propriétaire qui cède l'usufruit de son bien immobilier de façon temporaire permet de réduire les recettes locatives soumises à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, la valeur de l'usufruit ne fait plus partie de la base imposable.
L'impôt sur le revenu du nu-propriétaire est également minoré puisque l'usufruitier récupère les loyers. Il devra donc déclarer ses revenus à l'administration fiscale.
Quelles différences entre démembrement LMNP et indivision LMNP ?
L'indivision d'une LMNP désigne la détention d'un bien immobilier entre plusieurs personnes qui détiennent des parts.
Le démembrement, de son côté, partage la pleine propriété uniquement entre le nu-propriétaire et l'usufruitier sans nécessiter de posséder des parts.
| Critère | Démembrement LMNP | Indivision LMNP |
|---|---|---|
| Nature du partage | Séparation de la pleine propriété en usufruit et nue-propriété | Partage de la pleine propriété en parts égales ou inégales entre plusieurs personnes |
| Nombre de personnes | 2 (usufruitier et nu-propriétaire) | 2 ou plus |
| Droits des parties | Usufruitier : droit d'usage et de jouissance (loyer) ; Nu-propriétaire : droit de propriété (valeur du bien) | Chaque indivisaire détient une part de la pleine propriété et des revenus locatifs proportionnelle à sa quote-part |
| Fiscalité |
Revenus locatifs imposés chez l'usufruitier Plus-value à la revente en principe imposée chez le nu-propriétaire |
Revenus locatifs imposés chez chaque indivisaire proportionnellement à sa quote-part Plus-value à la revente partagée entre les indivisaires |
| Transmission du bien |
Transmission de la nue-propriété possible aux héritiers Usufruit cédable ou transmissible |
Transmission de la quote-part à ses héritiers ou cession à un tiers |
| Gestion du bien | Généralement gérée par l'usufruitier | Gestion collective par les indivisaires ou désignation d'un mandataire |
| Flexibilité | Durée de l'usufruit librement déterminée Possibilité de modifier les modalités du démembrement |
Moins flexible, nécessite l'accord de tous les indivisaires pour toute modification |
FAQ
Quelle différence entre donation et démembrement ?
L'acte de donation constitue un moyen de préparer sa succession puisque le propriétaire transmet de son vivant une propriété. Pour éviter aux héritiers de régler les frais de donation, le démembrement permet de récupérer la pleine propriété lors du décès de l'usufruitier.
Quelle est la durée maximum d'un démembrement de propriété portant sur un bien immobilier ?
Le démembrement de location meublée ne peut excéder 30 ans. À son expiration, la pleine propriété est restituée au nu-propriétaire.
Qui paie la taxe foncière en démembrement ?
Les taxes incombent à l'usufruitier. Le règlement de la taxe foncière fait donc partie des impôts à sa charge.
Sources
- Service-public.fr - Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelles différences ?
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