Comment gérer un bien en indivision sous le statut LMNP ?

1. Accord entre les co-indivisaires

Pour démarrer une LMNP en indivision, les co-indivisaires doivent s'accorder sur le type de bien, le financement, et les objectifs de l'investissement.

Cet accord doit aussi préciser la répartition des parts dans l'indivision, les contributions initiales de chaque co-indivisaire dans le capital initial (en argent, biens immobiliers ou services) et leurs responsabilités dans la gestion du bien.

2. Rédaction de la convention d'indivision

La rédaction d'une convention d'indivision est vivement conseillée bien qu'elle ne soit pas obligatoire. La convention doit inclure :

• Les règles de gestion du bien, telle que la répartition des revenus et des charges entre les co-indivisaires.
• Les modalités de prise de décision, notamment les quorums nécessaires.
• Les procédures en cas de désaccord ou de désengagement de l'un des co-indivisaires.

L'acte détermine également les responsabilités de chaque co-indivisaire dans la gestion quotidienne du bien, y compris la nomination d'un gérant ou mandataire qui doit être approuvée à l'unanimité.

Pour assurer sa validité et son opposabilité aux tiers, la convention doit être formalisée par un acte notarié et enregistrée auprès du service de la publicité foncière.

3. Déclaration en commun de l'activité de LMNP à l'INPI

Lorsqu'une propriété est gérée sous le statut de LMNP en indivision, l'activité doit être déclarée en ligne via le site de l'INPI. Cette démarche remplace les anciens formulaires papier P0i (Cerfa 119201*05). Elle assure l'enregistrement de l'indivision pour l'activité de LMNP. 

À la suite de cette déclaration, les indivisaires reçoivent un numéro de SIRET unique.

4. Gestion fiscale et comptabilité

L'indivision sous le statut LMNP est régie par le régime fiscal des sociétés de personnes. Les revenus locatifs générés par le bien en indivision sont donc soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.

Pour une telle indivision, le régime réel d'imposition est appliqué de manière systématique. Ce régime fiscal autorise la déduction des charges réelles qui sont engagées pour l'exploitation du bien, tel que sous le régime micro-BIC d'une LMNP.

5. Mise en location et gestion des appartements

La gestion quotidienne d'un bien immobilier sous le régime LMNP en indivision peut être assurée par un co-indivisaire désigné comme mandataire ou gérant. Cette responsabilité peut aussi être confiée à une agence immobilière professionnelle. Toutes les décisions prises doivent respecter les termes et les accords établis dans la convention d'indivision.

Le mandataire ou gérant s'occupe de tous les aspects de la mise en location (commercialisation des appartements, sélection des locataires, signature des baux, perception des loyers…).

Il convient de distinguer les différents actes juridiques qui régissent les droits et obligations des co-indivisaires. Ces actes sont classés en trois catégories principales. Chaque catégorie a des règles spécifiques pour la prise de décisions.

Les actes de conservation

Les actes de conservation visent à maintenir et préserver la valeur du bien immobilier (travaux de rénovation du logement par exemple).

Tout indivisaire peut exécuter ces actes sans l'accord des autres.

Les actes d'administration

Les actes d'administration concernent la gestion quotidienne et l'exploitation courante, tels que la signature d'un contrat de bail et la gestion des contrats pour les services réguliers (nettoyage, sécurité, maintenance technique).

Ces actes nécessitent une information de tous les indivisaires. Ils doivent être décidés avec l'accord des deux tiers des parts de l'indivision. 

Les actes de disposition

Les actes de disposition représentent les décisions qui affectent directement la structure de propriété ou l'intégrité financière du bien. Ces décisions incluent la vente de la propriété, une hypothèque, ou d'autres actions importantes comme l'ajout d'un droit de servitude, la transformation de l'usage du bien, ou une reconstruction majeure. 

Pour ces actes, l'unanimité de tous les indivisaires est requise.

Répartition des revenus locatifs

Conformément à l'article 815-10 du Code civil, les revenus générés par la location du bien doivent être répartis entre les indivisaires selon les parts définies dans la convention d'indivision.

Tenue d'une comptabilité détaillée

Chaque indivisaire étant imposé individuellement sur sa part des revenus locatifs, une comptabilité détaillée doit être tenue. Cette comptabilité doit enregistrer toutes les recettes et dépenses, telles que les frais de gestion, charges de copropriété, coûts de maintenance, et amortissements.

Fiscalité de la location meublée en indivision

Chaque co-indivisaire est tenu de déclarer ses revenus locatifs proportionnels à sa part dans l'indivision sur sa propre déclaration de revenus. Ils sont aussi responsables du paiement des impôts et prélèvements sociaux dus sur les revenus locatifs nets. 

Il est important de noter que la taxe foncière est généralement adressée par l'administration fiscale à l'indivisaire dont le nom apparaît en premier dans l'ordre alphabétique sur le titre de propriété. Cet indivisaire est alors responsable de collecter la part correspondante de chaque co-indivisaire.

Exclusion de déduction des frais de CGA

Contrairement aux LMNP individuels, les membres d'une indivision ne peuvent pas bénéficier de la déduction d'impôt équivalant à 2/3 des frais de comptabilité lorsqu'ils adhèrent à un centre de gestion agréé (CGA).

Toutefois, les frais de comptabilité demeurent des charges déductibles du calcul des revenus locatifs nets.

La plus-value en cas de vente

Lors de la vente d'un bien immobilier détenu en indivision sous le statut LMNP, la plus-value réalisée est imposée individuellement pour chaque co-indivisaire, proportionnellement à sa part dans l'indivision. Cela inclut également les prélèvements sociaux associés.

1. Partage amiable des biens

Les co-indivisaires peuvent décider de mettre fin à l'indivision de manière amiable en se répartissant les biens de l'indivision. Cette solution requiert l'unanimité des co-indivisaires. Chaque part est attribuée selon les quotes-parts détenues.

2. Vente du bien et partage des recettes

Si tous les indivisaires s'accordent pour vendre le bien, le produit de la vente est ensuite divisé entre eux proportionnellement à leurs parts dans l'indivision.

3. Cession de parts

Si un indivisaire souhaite sortir de l'indivision, il peut vendre sa part à un autre indivisaire ou à un tiers. Dans le cas d'une vente à un tiers, l'indivisaire sortant doit notifier aux autres co-indivisaires son intention de céder ses droits, en précisant le prix, les conditions de la vente et le nom du potentiel acquéreur. Les autres co-indivisaires disposent alors d'un droit de préemption qui leur permet de se porter acquéreurs aux conditions spécifiées dans le délai d'un mois.

4. Règlement judiciaire

En l'absence d'un règlement à l'amiable, le co-indivisaire peut saisir le juge pour solliciter un partage judiciaire des biens. La décision peut aboutir à une vente forcée.