La taxe foncière : définition, calcul et exonérations

De quoi s'agit-il ?

La taxe foncière est un impôt local annuel. Il est collecté par l'État puis redistribué aux collectivités locales.

Il sert notamment à financer les équipements collectifs et les services mis à la disposition des administrés (voirie, équipements sportifs, subvention de la cantine scolaire, etc.).

Le montant de la taxe dépend de la situation géographique du logement et de la situation financière du propriétaire.

Qui paie la taxe foncière ?

Le paiement de la taxe foncière incombe au propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. En cas de changement de propriétaire, la taxe foncière est due par l'occupant au premier janvier, sauf cas d'accord avec l'acquéreur sur une répartition "prorata temporis".

S'agissant des biens à usage d'habitation, la taxe foncière ne constitue pas une charge locative récupérable. Par conséquent, le propriétaire ne peut réclamer son paiement au locataire du bien.

Qu'en est-il de la taxe foncière en cours de succession ?

Quels sont les biens imposés ?

Il existe deux types de taxes foncières :

• La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : elle concerne les biens fixés au sol, c'est-à-dire ceux qui ne peuvent être déplacés (appartement, local commercial, maison, terrain et dépendances liés à une construction…). 
  Les caravanes, les mobil-homes et les baraquements mobiles ne sont pas soumis à la taxe foncière. 
• La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) : elle concerne les terrains qui génèrent des revenus ou qui sont susceptibles d'en générer. En d'autres termes, il s'agit des terres et serres à usage agricole, des carrières, marais, sols accueillant des chemins de fer, voies privées, jardins, parcs…

Qu'en est-il du paiement de la taxe foncière sur un garage ? Le propriétaire d'un garage ou d'une place de parking au 1ᵉʳ janvier de l'année en cours recevra un avis de taxe foncière. À verser une fois par an, elle ne peut être partagée avec le locataire. Son montant dépend de la valeur cadastrale du bien immobilier. 

Le nombre de pièces au sens foncier correspond aux espaces clos représentant toutes les pièces principales et une partie des pièces dites secondaires.

Comment la payer ?

Un avis de taxe foncière est adressé aux contribuables concernés le dernier trimestre de l'année.
Vous pouvez télécharger votre avis de taxe foncière sur le site des impôts depuis votre espace personnel. 

Les délais de paiement sont fixés en fonction du mode de règlement (paiement physique, paiement dématérialisé ou prélèvement). Ils varient généralement entre le 15 octobre et le 27 octobre.

Vous pouvez aussi choisir de payer votre impôt par prélèvements mensuels.

Lorsque le montant des cotisations est supérieur à 300 euros, celles-ci sont obligatoirement payées par des prélèvements mensuels ou par un règlement en ligne.

Le calcul de la taxe foncière est basé sur :

1. La valeur locative cadastrale ;
2. Le taux de la taxe foncière voté par les collectivités territoriales.

1- La valeur locative cadastrale du bien immobilier

La valeur locative cadastrale correspond au loyer moyen annuel qui serait payé par un locataire si le bien était loué. Elle sert à calculer la taxe foncière, mais également la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Le montant de la valeur locative dépend de plusieurs critères :

• La surface habitable du bien ;
• L'existence d'annexes ou d'éléments rattachés au logement (garage, sous-sol, piscine, jardin, etc.) ; 
• La qualité de la construction, de l'emplacement du bien ;
• La catégorie du logement.

Concernant les biens neufs, la valeur locative s'appuie sur la déclaration spéciale que le propriétaire dépose dans les 90 jours suivant la date d'achèvement de sa construction.

Concernant les agrandissements ou les surélévations d'une maison (construction d'un garage, d'une terrasse, d'une piscine…), la valeur locative est basée sur la déclaration déposée par le propriétaire à l'administration fiscale dans les 90 jours de l'achèvement des travaux. C'est aussi le cas lors d'un changement d'affectation du bien.

Calcul de la valeur locative 

La valeur locative varie selon la surface pondérée du logement et le coefficient géographique du bien.

Le prix au m2 est fixé par les communes en fonction de la catégorie du bien. Il existe 8 catégories :

• 1 : nettement somptueux ;
• 2 : particulièrement soigné ;
• 3 : belle apparence et qualité de construction très bonne ;
• 4 : belle apparence et qualité de construction bonne ;
• 5 : sans caractère particulier et qualité de la construction bonne ;
• 6 : sans caractère particulier et qualité de la construction courante ;
• 7 : sans caractère particulier et qualité de la construction médiocre ;
• 8 : aspect délabré et qualité de la construction particulièrement défectueuse.

Vous pouvez retrouver la catégorie de votre bien en vous rendant sur le site Impot.gouv.fr, onglet « biens immobiliers » puis « consulter ». Le descriptif de votre bien apparaît, y compris la catégorie du logement.

En effet, la surface brute de l'habitation est pondérée en fonction des éléments de conforts existants (électricité, eau courante, gaz…).

Il résulte de tous ces éléments la surface pondérée nette.

Calcul du revenu cadastral

Lorsque vous avez obtenu la valeur locative, vous devez calculer le revenu cadastral qui est la base de l'imposition. 
L'abattement applicable pour obtenir cette valeur dépend du type de bien que vous détenez (propriété bâtie ou non bâtie) :

• Soit, valeur locative x 50 % s'il s'agit d'une TFPB la base de calcul ;
• Soit, valeur locative x 80 % s'il s'agit d'une TFPNB la base de calcul.

Désormais, vous pouvez calculer votre impôt de taxe foncière.

Il faut noter que depuis 1970, les valeurs locatives n'ont pas été réformées. Elles sont, par conséquent, inadaptées aux prix réels du marché. Pour compenser cet écart, les collectivités locales ont progressivement augmenté leurs taux d'imposition. Une réforme visant à actualiser les valeurs locatives des logements devrait s'appliquer dès 2028.

D'ici là, les valeurs locatives continuent d'être majorées tous les ans d'après un coefficient de revalorisation forfaitaire.

Lorsqu'en cours d'année vous apportez des modifications à votre logement, sa valeur locative est réévaluée pour le calcul de la taxe foncière au 1er janvier de l'année suivante.

2- Les taux d'imposition géographiques

Le taux de l'impôt local est inscrit sur votre avis de taxe foncière. Il est calculé selon 3 critères :

• Le taux fixé par la commune ;
• Le taux fixé par l'Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ;
• Et le taux du département.

Les règles de calcul de la taxe foncière s'imposent à tous les biens imposables, sauf :

• Aux terrains à usage de chasse : le calcul tient compte du droit de chasse perçu ;
• Aux terrains à bâtir dans certaines zones géographiques : une majoration par m2 peut être votée par les collectivités.

Exemple de calcul de taxe foncière

Vous êtes propriétaire d'un logement de 70 m2 à Nice. Le tarif de référence s'élève à 26 €/m2.

La valeur locative cadastrale du bien est de : 
70 x 26 € = 1820 €/mois, soit 21 840 €/an (montant de la valeur locative).

On calcule ensuite le revenu cadastral en appliquant l'abattement forfaitaire de 50 %, soit :
21 840 € x 50 % = 10 920 € (montant du revenu cadastral).

Pour obtenir le montant de la taxe foncière, on applique le taux voté par les collectivités locales. Il s'élève à Nice à 29,62 % en 2023, soit :
10 920 x 29,62 % = 3 234,50 € (montant de votre taxe foncière).

Démembrement de propriété

Dans le cadre d'un démembrement de propriété (c'est-à-dire lorsque la pleine propriété est divisée en 2, usufruit et nue-propriété), l'usufruitier est redevable de la taxe foncière.

Acquisition en viager

Lorsque vous achetez un bien immobilier en viager, c'est-à-dire en échange du versement d'une rente viagère périodique, vous êtes redevable de la taxe foncière dès le 1er janvier qui suit la date d'acquisition du bien.

Bien détenu en indivision

Le paiement de taxe foncière pour un bien détenu en indivision, un seul avis d'imposition est établi aux noms de chacun des coïndivisaires, ou, s'ils sont trop nombreux, au nom d'un seul suivi de la mention « et consorts ». Généralement, un seul nom figure sur l'avis de taxe foncière.

Chacun paie la part qui lui incombe en fonction de sa quote-part dans l'indivision.

Il n'existe aucune solidarité entre eux pour le paiement de l'impôt foncier.

En cas de litige, c'est le juge compétent qui tranche.

Bien acquis par une SCI

Lorsque le propriétaire du bien est une société civile immobilière, la taxe foncière est établie au nom de la société en sa qualité de propriétaire.

Toutefois, la SCI peut réclamer le remboursement de l'impôt foncier à un associé si celui-ci occupe le bien à titre gratuit.

Vente du bien immobilier

L'impôt est dû pour l'année entière. Aussi, le paiement de la taxe foncière en cas de vente est à faire par le propriétaire du bien au 1er janvier.

Il est cependant d'usage que le notaire prévoit dans le compromis de vente, avec l'accord de l'acquéreur, un remboursement de la quote-part correspondant à la date d'acquisition.

L'exonération totale

Vous pouvez bénéficier d'une exonération de taxe foncière si vous remplissez les trois conditions suivantes :

• Conditions de situation : 
  - Soit, vous bénéficiez d'une allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité (ASI) ou de l'allocation aux adultes handicapés (AAH).
  - Soit, vous aviez plus de 75 ans au 1er janvier de l'année précédente.
• Conditions de ressources :
  Votre revenu fiscal de référence est inférieur aux plafonds de revenus fixés par la loi.
• Condition de cohabitation :
  Vous devez vivre seul, avec votre conjoint, des personnes à charge, des personnes titulaires de la même allocation ou des personnes dont le revenu fiscal de référence est inférieur aux seuils fixés par la loi.

Démarches pour bénéficier de l'exonération : si ces trois conditions sont respectées, l'exonération de taxe foncière est automatique.

Si vous devez quitter votre résidence principale pour résider dans une maison de retraite ou un centre de soins de longue durée, vous êtes exonéré de taxe foncière sur votre ancien logement.

L'exonération temporaire (2 ans)

Si vous êtes propriétaire d'une construction nouvelle, d'une reconstruction ou d'une adjonction destinée à un usage d'habitation, vous bénéficiez d'une exonération d'impôt foncier durant une période de deux ans à compter de l'achèvement de l'ouvrage. Cela est aussi possible concernant la taxe foncière en résidence secondaire.

L'exonération prend effet le 1er janvier suivant la date de fin de travaux.

Si le bien n'est pas à usage d'habitation, l'exonération est partielle. Vous devez, en effet, vous acquitter de la part communale.

Démarches pour bénéficier de l'exonération : adresser une demande d'exonération temporaire au centre des finances publiques dont dépend le bien, au plus tard dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux.

L'exonération temporaire de 3 ans

Si vous effectuez des travaux visant à réaliser des économies d'énergie, certaines communes vous exonèrent totalement ou partiellement de la taxe foncière durant une période de trois ans. Pour en bénéficier, vous devez justifier des conditions suivantes :

• Le logement doit avoir été achevé avant le 1er janvier 1989 ;
• Le montant des dépenses doit être supérieur à :
  - 10 000 € par logement, engagés l'année précédant la 1re année d'application de l'exonération ; 
  - ou 15 000 € par logement pour les dépenses payées au cours des 3 années précédant l'année d'application de l'exonération.

Démarches pour bénéficier de l'exemption : déposer aux impôts une déclaration sur papier libre avant le 1er janvier de la première année donnant droit à l'exonération.

D'autres biens peuvent bénéficier d'une exonération de taxe foncière :

• Les logements neufs bénéficiant d'un label bâtiment basse consommation énergétique BBC 2005 (exonération pendant 5 ans de 50 à 100 % de l'impôt) ;
• Les logements neufs objet d'un contrat de location-accession (exonération durant 15 ans) ;
• Les meublés de tourismes, chambres d'hôtes… ;
• Les logements situés près d'un site SEVESO ou à proximité d'un plan de prévention des risques technologiques (exonération permanente de 15 à 50 %).

Dégrèvement d'office

Sous certaines conditions, l'Administration fiscale peut vous accorder une diminution de 100 euros sur l'imposition de votre résidence principale. Les conditions d'obtention sont les suivantes :

• Être âgé de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition ;
• Avoir un revenu fiscal de référence qui ne dépasse pas les seuils imposés par la loi.

Dégrèvement pour les locaux vacants

Certains biens immobiliers peuvent faire l'objet d'un dégrèvement s'ils sont inoccupés pendant trois mois minimum :

• Logements vides alors qu'ils sont destinés à la location ;
• Locaux à usage industriel et commercial inexploités, mais qui étaient occupés par le contribuable.

Démarches pour bénéficier du dégrèvement de la taxe foncière sur un logement vacant : adresser au centre des impôts, une demande avant le 31 décembre de l'année suivant celle durant laquelle les locaux ont été inoccupés.

Le plafonnement de la taxe foncière

Si votre revenu est inférieur aux plafonds fixés par la loi, vous bénéficiez d'un plafonnement de taxe foncière sur votre résidence principale.

Le dégrèvement est accordé sur la part de taxe qui dépasse 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

Démarches pour bénéficier du dégrèvement : compléter le formulaire en ligne 2041.

Comme les locaux à usage d'habitation, les locaux commerciaux et professionnels sont soumis à la taxe foncière. Celle-ci est calculée d'après les éléments suivants :

• Valeur locative cadastrale du bien ;
• Coefficient de revalorisation ;
• Taux d'imposition fixé par les collectivités territoriales.

Lorsque le bien est loué, le paiement de la taxe foncière incombe généralement au propriétaire du local.

Cependant, conformément au décret de la loi Pinel publié le 5 novembre 2014, le bail commercial permet au propriétaire de récupérer le montant de la taxe foncière (et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères) sur son locataire au titre des charges locatives. 

Il faut alors qu'une clause du bail commercial le prévoit, par exemple : « Le locataire sera redevable du paiement de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères liées au local loué, ce qu'il accepte expressément ».

Si aucune clause n'est prévue, le bailleur est le seul redevable de l'impôt foncier.