Comment est calculée la taxe foncière en cas d'indivision et qui doit payer ?

Décès du propriétaire : impôt à son seul nom

Généralement, un seul nom figure sur l'avis de taxe foncière.

En cas de décès du propriétaire d'un bien immobilier, les héritiers deviennent propriétaires ensemble en indivision. On dit qu'ils sont co-indivisaires du bien.

En d'autres termes, ils en deviennent propriétaires chacun à hauteur de sa quote-part indivise dans la succession.

La taxe foncière est due par le redevable de l'impôt au titre de l'année entière. Le redevable est celui qui est propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition (art 1415 du CGI). Alors qu'en est-il du paiement de la taxe foncière en cas de vente ?

Par conséquent, l'année du décès et dans le cadre d'une succession en cours, l'avis de taxe foncière est établi au nom de l'ancien propriétaire, c'est-à-dire de la personne décédée. Elle constitue une dette de la succession (un passif). Elle doit être réglée par les héritiers.

Indivision : qui reçoit l'avis de taxe foncière ?

L'année suivant celle du transfert de propriété, l'avis de taxe foncière est établi au nom des indivisaires :

• Si le nombre d'héritiers indivis n'est pas supérieur à 3, tous les noms sont inscrits sur le rôle sous la partie « Vos références ».
  Par ailleurs, sur certains avis, figure la mention « PROP/INDIVIS ». Ce terme désigne les propriétaires titulaires d'un droit sur le bien indivis.
• En présence de plus de 3 propriétaires indivis, l'avis d'imposition est établi au nom de l'indivisaire qui a la part la plus importante suivi de la mention suivante « et consorts » ou « et copropriétaires ». 

L'avis d'imposition est adressé à l'indivisaire dont le nom figure en premier dans l'ordre alphabétique. En effet, l'administration fiscale n'émet qu'un seul avis.

Cependant, tous les héritiers doivent payer le montant de la taxe dont ils sont redevables. L'imposition est collective. Toutefois, elle ne suppose pas une obligation solidaire.

En présence d'héritiers indivisaires

Tous les héritiers de la propriété bâtie sont redevables de la taxe foncière à hauteur de leur quote-part dans l'indivision successorale. 

Prenons un exemple :

Dans le cadre d'une succession, trois héritiers détiennent en indivision un immeuble estimé à 600 000 euros, selon les quotes-parts suivantes : 

• 30 % pour deux d'entre eux ;
• et 40 % pour le dernier.

Le montant de la taxe foncière est de 4 000 euros.

Le règlement de l'impôt est réparti de la manière suivante :
Pour les deux héritiers à 30 % : 4 000 € x 30 % = 1 200 € chacun

Pour l'héritier à 40 % : 4 000 € x 40 % = 1 600 €.

Les co-indivisaires ne sont pas solidaires du paiement de la totalité de la cotisation de taxe foncière. L'administration fiscale ne peut pas réclamer le paiement de la totalité de la dette à un seul des co-indivisaires. 

En cours de règlement de la succession, si l'un des héritiers paie la totalité du montant de la taxe foncière, il peut demander le remboursement des autres propriétaires indivis :

• Il doit justifier du paiement au notaire (copie du chèque, du virement…) ;
• Le notaire inscrit le montant payé sur les comptes de l'indivision ;
• Il procède au remboursement.

Après le règlement de la succession, si l'un des héritiers se charge du paiement intégral de l'impôt, il peut en réclamer le remboursement aux autres co-indivisaires.

En cas de désaccord sur la répartition de la taxe foncière, les indivisaires saisissent le tribunal judiciaire.

En cas de démembrement de propriété

Le bien immobilier peut faire l'objet d'un démembrement de propriété. En d'autres termes, la propriété du bien appartient à un nu-propriétaire et l'usage à un usufruitier.

Dans ce cas, c'est l'usufruitier qui est redevable de la taxe foncière, sauf si des dispositions contraires ont été prises aux termes d'une convention de démembrement.

L'avis d'imposition mentionne toutefois le nom des deux héritiers.

Cela n'induit pas une solidarité du nu-propriétaire pour le paiement de l'impôt.

Concernant les propriétaires indivis

Les conditions d'exonération de taxe foncière dans le cadre d'un immeuble indivis sont inscrites au bulletin officiel des finances publiques (BOFIP).

Seul l'héritier indivis est alors concerné par l'exonération dans la limite de la part d'impôt qui lui incombe.

Concernant le conjoint survivant

Quels que soient les droits du conjoint survivant sur le logement, il peut bénéficier de l'exonération totale de taxe foncière (dans la limite du plafond légal).

Il doit remplir plusieurs conditions, notamment occuper seul le logement.

S'il est âgé de plus de 75 ans, ses revenus ne doivent pas excéder la limite prévue à l'article 1417 (article 1391 CGI).