Comment calculer le nombre de pièces au sens foncier ?

Cette distinction vise à différencier deux types de calcul du nombre de pièces d'un logement : 

• Celui de l'Administration fiscale pour votre déclaration de logement et pour fixer le montant de votre taxe foncière ;
• Et celui des professionnels de l'immobilier, notamment notaires et agents immobiliers (annonces immobilières ou actes de vente notamment), et des compagnies d'assurance (cotisations d'assurance habitation).

Le nombre de pièces au sens foncier correspond aux espaces clos représentant toutes les pièces principales et une partie des pièces dites secondaires.

Conformément à l'article R111-1 du Code de la construction et de l'habitation :

• Les pièces principales d'un logement sont destinées « au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées… » ;
• Les pièces secondaires identifient les « cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances ». 

Le calcul des pièces au sens foncier permet aux impôts de définir la valeur locative cadastrale d'un bien immobilier.

Les pièces principales de l'appartement

Il s'agit des pièces destinées à séjourner, dormir, prendre des repas (séjour, salon, chambre…).

Pour être considérée comme une pièce principale, celle-ci doit respecter certaines conditions :

• Être un lieu de vie (chambre, salon…) ;
• Bénéficier d'une superficie d'au moins 9 m2 ;
• Avoir une hauteur sous plafond de 1,80 m2 minimum ;
• Offrir un éclairage naturel (fenêtre laissant entrer la lumière naturelle extérieure).

Les pièces secondaires ou de service du logement (cuisine ouverte, salle de bain, wc, ...)

Sont également compris dans le calcul des pièces au sens foncier les espaces dits de service : cuisine, salle de bains, cabinet d'aisances…

La cuisine ouverte dite « américaine » fait partie de la pièce principale. Elle n'est donc pas considérée comme une pièce au sens foncier, sauf si sa superficie est supérieure à 12 m2 ou si elle est équipée d'une porte de séparation.

Les pièces spécifiques au sens fiscal

Les pièces qui ont un usage spécifique comme les caves, garages, ateliers, greniers ne sont pas comptabilisées dans le calcul au sens foncier.

De plus, les WC et tous les espaces considérés comme des dégagements ou des dépendances ne sont pas compris dans le nombre de pièces au sens foncier (placards, couloirs, halls d'entrée, buanderies, dressings…).

Le garage annexe d'habitation n'est pas considéré comme une pièce du logement. Toutefois, sa valeur locative cadastrale est incluse dans le calcul de la taxe foncière.

Déclaration d'une maison aux impôts

Les contribuables sont tenus de déclarer les biens immobiliers dont ils sont propriétaires auprès du centre des impôts dont ils dépendent. 
Cette déclaration s'opère sur le site des impôts « Biens immobiliers » accessible via l'espace personnel.

Les informations relatives au nombre de pièces figurant sur la déclaration d'occupation du logement sont obtenues par un calcul au sens foncier.
Par conséquent, l'Administration fiscale inclut dans son calcul tous les espaces cloisonnés considérés comme des espaces de vie ou accessoires (chambres, salon, cuisine, salle de bains…).

Prenons un exemple :

Vous êtes propriétaire d'une maison comprenant une entrée, un salon, deux chambres, une cuisine séparée et une salle de bains avec une cave et un garage.

Le nombre de pièces au sens fiscal est de 5 alors qu'il est considéré comme un 3 pièces par les agences immobilières.

Déclaration d'un bien immobilier en indivision 

Les biens immobiliers détenus en indivision, c'est-à-dire dont la propriété, la jouissance et la gestion sont partagées par plusieurs propriétaires, doivent faire l'objet d'une seule déclaration.

Vous pouvez vérifier le nombre de pièces au sens foncier :

• Soit dans la section « Détailler les biens » ;
• Soit dans « Consulter » sur la fiche du logement.

Le calcul du nombre de pièces réalisé par votre assurance habitation est différent du calcul au sens foncier. 

La compagnie d'assurance tient compte des éléments suivants :

• Surface minimum de 9 m2 et 30 m2 maximum (au-delà, la pièce compte double) ;
• Hauteur sous plafond de 1,80 m2 minimum.

Sont exclus du calcul les cagibis, placards, dressings, entrées, couloirs, débarras, pièces exiguës… ainsi que les WC, salles de bains et cuisines.

Par ailleurs, certains assureurs excluent du calcul certaines pièces de l'appartement qui ne sont pas considérées comme des pièces à vivre : buanderie, garage, cave, grenier, balcons et terrasses…