7 astuces pour devenir loueur meublé professionnel (LMP)

Pour être considéré comme loueur meublé professionnel, le propriétaire doit respecter les conditions cumulatives suivantes : 

• Le propriétaire doit réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles ; 
• Les revenus issus de la location meublée doivent représenter plus de la moitié des autres revenus du foyer fiscal. 

Si une de ces conditions n'est pas respectée, le propriétaire est considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) et ne peut passer au statut LMP.

1. Premièrement, si le propriétaire souhaite faire de la location meublée, le logement doit être équipé des meubles obligatoires, conformément au décret du 31 juillet 2015. 
2. Ensuite, pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), le propriétaire doit respecter les conditions d'éligibilité citées ci-dessus. 
3. Pour devenir LMP, il faut enregistrer son activité auprès du guichet unique de l'INPI.

Pour exercer cette activité de location, le propriétaire crée son entreprise via le guichet unique de l'INPI. Cette démarche doit avoir lieu dans les 15 jours qui suivent le début d'activité. Chaque bien meublé qui sera utilisé dans ce cadre doit être déclaré à l'administration fiscale. 

Le statut LMP s'accompagne d'avantages fiscaux selon le régime d'imposition choisi, à savoir le régime micro-BIC ou le régime réel. Avant d'effectuer ce choix, le propriétaire doit décider du mode d'imposition idéal.

Les recettes annuelles sont soumises à l'impôt sur le revenu

Les loyers perçus relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le loueur en meublé professionnel a donc le choix entre deux régimes différents.  

Le régime micro-BIC

Ce régime est accessible lorsque les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700 €. Le LMP bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 % des revenus. L'abattement atteint 71 % pour les meublés de tourisme classés ou les chambres d'hôtes. 

Le régime réel

Lorsque les recettes locatives annuelles dépassent 77 700 €, le régime réel est automatique. Le propriétaire peut également décider d'opter pour ce régime avantageux. En effet, il déduit un certain nombre de charges : 

• Les frais de gestion ; 
• Les frais de notaire ; 
• Les primes d'assurances ; 
• Les frais d'entretien et de réparation ; 
• Les intérêts de l'emprunt immobilier ; 
• Les frais de gestion lorsque le propriétaire fait appel à un gestionnaire locatif ; 
• Les impôts locaux : taxe foncière, taxe d'habitation ; 
• Les charges de copropriété ; 
• L'amortissement du mobilier et des améliorations. 

Les recettes locatives sont soumise à l'impôt sur les sociétés

Lorsque le LMP opte pour l'impôt sur les sociétés, il est automatiquement au régime réel. Les avantages fiscaux dépendent de la situation en fin d'année : 

• Les recettes locatives sont inférieures aux charges : le déficit foncier sera imputé sur le revenu global pendant les 6 années suivantes ; 
• Les recettes du LMP sont supérieures aux charges : l'amortissement du logement est déduit pendant 20 ans afin de réduire le montant des impôts.

Une fois le dossier complet, le propriétaire reçoit son numéro SIRET qui prouve l'immatriculation de sa société. L'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) n'est plus obligatoire.

Le loueur en meublé professionnel est soumis à un certain nombre d'impôts et de taxes : 

• La taxe foncière calculée selon le taux d'imposition de la commune et la valeur locative cadastrale du bien ; 
• La cotisation foncière des entreprises (CFE) ; 
• La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) lorsque le chiffre d'affaires hors taxes est supérieur à 500 000 €. 

L'imposition des plus-values professionnelles en LMP s'avère particulièrement avantageuse puisqu'une exonération est possible : 

• Une exonération totale lorsque le bien est détenu depuis au moins 5 ans et que les recettes locatives des deux dernières années sont inférieures à 90 000 € ou 250 000 € pour les chambres d'hôtes, les gites ruraux ou les meublés de tourisme ; 
• Une exonération partielle lorsque les recettes locatives sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € ou entre 250 000€ et 350 000 € pour les chambres d'hôtes, les gites ruraux ou les meublés de tourisme.