Comment fonctionnent les cotisations sociales pour un bailleur en LMP ?

Le loueur en meublé professionnel relève de la Sécurité sociale des indépendants dès que son activité dépasse les seuils du statut LMP, ce qui correspond au fait de devenir loueur meublé professionnel au sens fiscal et social. Cette affiliation entraîne le paiement de cotisations sociales calculées comme pour un entrepreneur individuel.

Depuis 2021, il n’est plus nécessaire de s’inscrire au registre du commerce sauf si l’activité est exercée via une société. Le rattachement au régime des indépendants dépend donc uniquement du niveau de recettes et non d’une formalité commerciale.

Rattachement à la Sécurité sociale des indépendants

Le bailleur LMP est affilié à la SSI et ses cotisations sont gérées par l’Urssaf. Ce régime lui ouvre l’assurance maladie, la retraite de base, la retraite complémentaire et les allocations familiales. L’affiliation est obligatoire dès que les recettes dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus du foyer, ces critères constituant le seuil LMP à partir duquel le régime social s’applique.

Tant que l’un des seuils n’est pas respecté, le bailleur reste en LMNP et n’est soumis qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Le basculement en LMP dépend donc directement des revenus locatifs et correspond au passage lmnp en lmp, transformant l’activité en activité professionnelle au sens social.

Fonctionnement du régime micro-social ou réel pour un LMP 

Le loueur en meublé professionnel est assimilé à un entrepreneur individuel. Selon son chiffre d’affaires, il relève du régime micro-social simplifié ou du régime réel d’imposition. Le choix entre ces régimes modifie la base de calcul du revenu professionnel dans la fiscalité LMP mais ne change pas l’obligation d’affiliation à la SSI.

Les cotisations sont donc dues même lorsque le bailleur choisit le micro-BIC et que son bénéfice comptable est faible. Lorsqu’il exploite son bien via une société, comme une SARL de famille, l’inscription au RCS peut redevenir obligatoire.

Nature des cotisations dues dans le régime social du LMP

Le bailleur affilié règle des cotisations maladie, la retraite de base, la retraite complémentaire, les allocations familiales, la CSG et la CRDS. Ces cotisations sont calculées sur les revenus professionnels issus de la location meublée et permettent de valider des trimestres de retraite.

Leur montant varie en fonction du bénéfice déclaré et représente en général entre 35 % et 45 % du revenu professionnel. Le passage en LMP crée donc des charges sociales importantes mais assure une protection sociale complète.

Situation du bailleur en cas de revenus faibles ou nuls

Même sans revenu, une cotisation minimale reste exigible. Elle s’élève à 1 208 € pour 2024 et garantit le maintien des droits sociaux du bailleur. Cette cotisation permet de conserver l’accès à l’assurance maladie et de valider certains droits retraite malgré une année déficitaire ou une baisse d’activité. Le régime social du LMP reste donc applicable même en l’absence de recettes.

Le calcul repose sur le bénéfice imposable de l’activité. Il fonctionne de manière proche du régime des indépendants avec un taux global élevé qui reflète la couverture sociale attachée au statut professionnel.

Base de calcul fondée sur le bénéfice BIC

Les cotisations sont calculées sur le bénéfice net, soit les recettes diminuées des charges admissibles comme les travaux, les frais d’entretien ou les intérêts d’emprunt. Le taux global varie en général entre 35 % et 45 % du bénéfice net. L’Urssaf prélève les cotisations et celles-ci peuvent être déduites du résultat fiscal du bailleur.

Effet des déficits sur le montant des cotisations

Lorsqu’un déficit apparaît, les cotisations diminuent mécaniquement puisque leur calcul dépend du bénéfice. En cas de bénéfice nul, seule la cotisation minimale s’applique. Les déficits reportés les années suivantes peuvent réduire durablement l’assiette sociale.

Traitement des plus-values professionnelles

Les LMP paient aussi des cotisations sur les plus-values professionnelles lors de la vente d’un bien, un point central dans le traitement de la plus value LMP. La plus-value se calcule à partir du prix de vente diminué de la valeur nette comptable, elle-même affectée des amortissements.

La part correspondant aux amortissements constitue une plus-value à court terme imposée comme un revenu professionnel et soumise aux cotisations sociales. La plus-value à long terme relève des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ce traitement diffère de celui d’un LMNP qui relève du régime des particuliers.

Exemple : Un bailleur achète un logement 200 000 € et pratique 60 000 € d’amortissements. La valeur nette comptable tombe à 140 000 €. Il revend ensuite le bien 250 000 €. La plus-value totale est de 110 000 €. Les 60 000 € liés aux amortissements forment une plus-value à court terme soumise aux cotisations sociales du LMP. Les 50 000 € restants relèvent d’une plus-value à long terme et supportent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Cette vente augmente le revenu professionnel du bailleur et peut majorer les cotisations dues l’année de la cession.

Le paiement passe par l’Urssaf et par la déclaration annuelle de revenus. Le bailleur doit veiller à la cohérence entre le bénéfice transmis aux impôts et les montants communiqués aux organismes sociaux.

Déclaration de l’activité auprès de l’Urssaf

Les revenus se déclarent dans la catégorie BIC professionnels. Le bailleur renseigne également la rubrique dédiée aux indépendants. En cas de bénéfice nul, il déclare un montant de zéro et reste soumis à la cotisation minimale.

Méthodes et échéances de paiement

Les cotisations sont calculées par l’Urssaf à partir du bénéfice déclaré. L’organisme envoie ensuite un avis de paiement indiquant le montant et la date limite. Le bailleur règle ses cotisations chaque mois ou chaque trimestre et peut activer le prélèvement automatique pour simplifier le suivi.

Régularisation annuelle des appels de cotisations

Une régularisation intervient après la déclaration de revenus. L’Urssaf ajuste les cotisations versées en fonction du bénéfice réel. Des cotisations supplémentaires peuvent être appelées ou remboursées selon la situation du bailleur.

Comme les cotisations LMP sont calculées sur le bénéfice net, ce qui rend indispensable une comptabilisation rigoureuse des recettes et des charges. BailFacile facilite cette organisation en centralisant toutes les entrées et les dépenses liées à l’activité, permettant ensuite à l’expert-comptable de travailler sur un dossier clair pour établir le bénéfice BIC et l’assiette sociale.

Le non-paiement des cotisations peut rapidement entraîner des conséquences financières et administratives. L’Urssaf applique des pénalités dès les premiers retards et peut engager une procédure de recouvrement si la situation persiste.

Majoration et pénalités appliquées

Tout retard déclenche une pénalité calculée sur le montant des cotisations impayées. Le taux augmente lorsque l’arriéré s’accumule et la majoration devient plus lourde. Le bailleur doit régler les sommes dues pour éviter que le coût initial ne soit multiplié après plusieurs mois de retard. Une pénalité fixe peut aussi être ajoutée pour compenser la gestion du dossier.

Procédure de redressement social

Si les cotisations restent impayées malgré les relances, l’Urssaf envoie une mise en demeure. Cette étape est obligatoire avant toute action de recouvrement forcé. Sans régularisation, l’organisme peut saisir les comptes bancaires du bailleur ou engager une procédure judiciaire. Le redressement peut alors s’étendre sur plusieurs mois et alourdir considérablement la dette sociale.

Incidences fiscales pour le bailleur

Le non-paiement perturbe la validation des droits sociaux et peut entraîner des rappels fiscaux. L’administration recalcule le bénéfice imposable lorsque les cotisations déclarées ne correspondent plus aux montants réellement dus. Le bailleur peut alors être redevable d’un impôt supplémentaire et perdre temporairement certains droits liés à l’assurance maladie ou à la retraite.